再建築不可物件で賃貸利用を考えている。
家族の死亡によって再建築不可物件を相続した。
このように、再建築不可物件を持つと、後悔してしまうというケースが後を立ちません。
この記事では、再建築不可物件によって後悔してしまうのを防ぐため、以下の内容を解説します。
- 再建築不可物件を購入してしまうと後悔する6つのこと
- 再建築不可物件を購入して「後悔した」という方の実際の声
- 再建築不可物件で後悔しないためにやってはいけないこと
- 再建築不可物件で後悔しないためには、どう活用・処分するべきか
この記事を読んで、これから再建築不可物件の購入を考えている方も、すでに所有している方も後悔しないように対策を考えてみてください。
なお、もしすでに活用のできない再建築不可物件で困っているなら、専門の不動産屋に売却するのがおすすめです。
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再建築不可物件を購入してしまうと後悔する6つのこと
再建築不可物件を購入すると後悔してしまう点は、以下の6つです。
- 建て替えができない
- 買い手から敬遠され売れない
- 駐車スペースがない
- リフォームにも制限がある
- 修繕費用が高くつく
- 住宅ローンが組めない
上記の内容を把握しておくことで、安易に再建築不可物件を購入して後悔してしまうことを避けられます。
建て替えができない
再建築不可物件は建て替えができないことから、後悔してしまう要因になります。
再建築不可物件とは、現存する建物を解体し更地にしても、新しい建物を建てることができない土地のことです。
この状況は主に、建築基準法や都市計画法によって規定されています。
再建築不可物件には以下のような特徴があります。
- 17万ボルト以上の高圧線が敷地の上空を通っている。
- 現行の建築基準法と既存の建物の建築時の法律に齟齬がある。
- 市街化調整区域内に位置する。
- 接道義務違反に該当する。
特に、接道義務違反は一般的な再建築不可物件に該当する主なケースです。
建築基準法には「建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある」と規定されており、この要件を満たさない場合、新しい建物を建てることはできません。
買い手から敬遠され売れない
再建築不可物件の売却が困難な主な理由は、新しい建物を建てることができない点と、金融機関からの融資を受けにくいことの２つです。
まず、再建築不可物件はその名の通り、既存の建物を壊した後、新たな建物を建設することができません。これは、土地が建築基準法の接道義務を満たしていないためで、新たな家を建てる代わりに、既存の建物のリフォームしか選択肢がありません。
しかしながら、多くの再建築不可物件にある建物は長年の使用により老朽化が進んでおり、リフォームにも限界があります。このため、通常の価格で購入者を見つけるのが難しいのです。
さらに、再建築不可物件を購入しようとする際、金融機関からの住宅ローンが承認されにくい点も大きな障害です。住宅ローンの審査では、購入者の返済能力に加え、物件自体の価値も重要な判断基準となります。
金融機関は通常、物件を担保にローンを提供しますが、再建築不可物件は将来的な売却や競売での回収が難しいため、担保価値が低く評価されがちです。
その結果、購入希望者がいても、必要な資金を融資してもらえずに購入を断念することが少なくありません。このような状況が、再建築不可物件の売却を難しくしているのです。
駐車スペースがない
再建築不可物件には駐車スペースがなく、生活が不便になり後悔するケースがあります。
上述の通り、再建築不可になってしまう主な要因は、土地が建築基準法の接道義務を満たしていないこと。
そのため、土地の形状的に通路部分の幅が狭いことが多くあります。
一般的な住宅地では、土地の通路部分の一部を駐車スペースとして活用しますので、幅が狭い再建築不可物件は駐車スペースが確保できないことが多いです。
リフォームにも制限がある
物件が「再建築不可」とされている場合、建物の構造に大きな変更を伴うリフォームはできません。
このような大きな変更とは、建築基準法に準拠しているかを確認するために必要な「建築確認申請」を伴うものです。
「再建築不可」の物件は、そもそも建築基準法に合わないため、この申請をしても承認されることはありません。結果として、リフォームが不可能になるのです。
具体的に、「建築確認申請」が必要となる工事には次のようなものがあります。
- 増築や移転など、敷地内での大幅な変更を加える場合。
- 壁、柱、床、梁、屋根、階段などの主要構造部の半分以上を修理や改装する場合。
再建築不可物件のリフォーム制限については、以下の詳細記事を見てみてください。
修繕費用が高くつく
再建築不可物件は、通常の建て替え可能な物件に比べて購入価格は安いものの、リフォームには高額な費用がかかります。
これらの物件のリフォーム時には、道路が狭かったり接道していないため、大型の建設車両が入れないことが多いです。 結果として、小型車両の使用が必須となり、工事期間が長引く上に、資材搬入のコストも高くなります。
また、古い再建築不可物件は、旧耐震基準に基づいて建てられており、現行の耐震基準を満たしていないケースが多いです。 このため、耐震補強が不可欠になり、さらに費用が増加します。
耐震工事だけでなく、長年交換されていない給水管の更新や、外壁のひび割れ、建物の歪み、雨漏りなどの構造上の問題、さらにはシロアリ被害への対策も必要になることがあります。
そのため、リフォーム費用が1,000万円を大幅に超えることも珍しくありません。
結局、再建築不可物件を購入してリフォーム費用を抑えようとしても、新築の購入費用に匹敵するほど高額になるリスクがあるのです。
住宅ローンが組めない
「再建築不可」の物件を購入する際、一般的な後悔ポイントの一つは「住宅ローンの組みづらさ」です。
住宅ローンを申し込む際には、「重要事項説明書」と「売買契約書」を金融機関に提出する必要があります。 多くの場合、これらの書類には「本物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、再建築はできません」と記載されます。
この記載を見ると、多くのメガバンクはローンの申請を即座に否決します。
一部の業者は、銀行提出用の重要事項説明書と売買契約書を特別に作成することがありますが、これはリスクが高くお勧めできません。 金融機関に発覚した場合、取引停止になる可能性があります。
再建築不可物件の書類には、時に「建築基準法の接道義務を満たしていないため再建築はできません」と記載されていることがありますが、 「43条2項による許可を得た場合はこの限りではありません」という但し書きも見られます。 これは、特定の道路としての認定を受ければ再建築が可能であることを示しています。
但し書きの条件を満たすための証拠（例えば、私道の所有者からの私道を道路として供用し維持管理する旨の誓約書）があれば、地方銀行でローンが通ることもありますが、このような証拠がない場合はローンの融資を受けることは困難です。
信用金庫では担当者によってはローンの承認が得られることもありますが、難易度は高く、 「契約はしたものの、結局住宅ローンが利用できなかった」というケースも存在します。
再建築不可物件の住宅ローン融資については、以下の詳細記事をご覧ください。
再建築不可物件を購入して「後悔した」という方の実際の声を紹介
再建築不可物件を購入して「後悔した」という方の実際の声を3つ紹介します。
事例1：購入価格が安いから賃貸利用しようとしたけど、修繕費用が高くて収支が合わなかった
東京都調布市に住むAさんは、賃貸経営で収益を上げるために、再建築不可の物件を購入しました。
この物件は、周囲の再建築可能な物件に比べて価格が低かったので、Aさんは「修繕に費用がかかっても収支バランスは取れるだろう」と思いました。
しかし、実際に入居者が入った後、Aさんは予想外に多額の修繕費用が必要になることに気付きました。物件の築年数が古いため、屋根や外壁の修理、水回りの改修など、多方面での出費が生じました。さらに、入居者が退去する度に、再び修繕費用が発生することも明らかになりました。
これにより、Aさんは収支が合わなくなるのではないかと心配になり、不動産会社の担当者に相談しました。担当者からは、「再建築不可物件の賃貸経営は修繕費用のリスクが高いので、よく考える必要がある」というアドバイスを受けました。
Aさんはこのアドバイスを受けて、再建築不可物件の賃貸経営を諦める決断をしました。
事例2：築年数が古くて、建て替えが必要になったけど、建築基準法に抵触して建て替えができず、活用できなくなってしまった
横浜市に住むBさんは、自分の実家がある土地に新しい家を建てようと考え、建築確認申請を行いましたが、建築基準法に違反しているとの理由で、建て替えの許可が下りませんでした。
Bさんの実家は昭和40年代に建てられたもので、築50年を超える古い建物です。Bさんの目的は、この古い家を建て替えて、地震に強く、バリアフリー設計の快適な住宅にすることでした。しかし、建築基準法の規定に違反しているため、その夢は叶わなくなりました。
この結果、Bさんは実家の土地を活用する方法を失い、どうすれば良いか途方に暮れています。
事例3：再建築不可物件のセミナーで購入したけど、思っていたほど収益が上がらず、損失が出てしまった
さいたま市在住のCさんは、再建築不可物件を活用した不動産投資に関するセミナーに参加しました。セミナーでは、これらの物件が低価格であり、修繕費用も少なく済むため、投資に適しているとの説明がなされました。
興味を引かれたCさんは、セミナーで紹介された物件を購入する決断をしました。
しかし、実際には想定していたような収支の良さは得られませんでした。問題は、入居者がなかなか見つからず、物件が長期間空室の状態が続いたことです。
さらに、想定していたほどの修繕費用もかからなかったため、収入が減少しました。
Cさんは、セミナーの内容に誤解を感じ、主催者に問い合わせましたが、「セミナーでの説明はあくまでも一つの可能性を示したものであり、結果を保証するものではない」との返答を受けました。
結果として、再建築不可物件を利用した不動産投資で損失を出し、Cさんは後悔しています。
再建築不可物件にはメリットもある？後悔ばかりではない
ここまで再建築不可物件のデメリットを解説してきましたが、少なからずメリットもあります。
詳しくみていきましょう。
安価で取得できる
再建築不可物件の売却相場は、一般的な不動産よりも約3〜7割安く、安価で購入できます。
ただし、購入金額は物件や不動産業者の査定方法によって異なります。
ローンが組めないケースがあるため、新築を検討している人は5,000万円をローンで払い、一括で支払いたい人は1,500万円の再建築不可物件が適しています。
再建築不可物件は、近隣地域の同等な物件よりも地価や物件の資産価値が低く設定されることがメリットです。
毎年の固定資産税が安く済む
再建築不可物件は固定資産税評価額が低く、その結果固定資産税額も低くなるため、税金の負担を抑えることができます。
固定資産税は、家や土地の保有による行政からの恩恵に対する税金で、保有する資産価値に応じて税を負担します。
再建築不可物件の資産価値が低いと認識されるため、税額も比較的安価に設定されます。
固定資産税額は、固定資産税評価額に1.4%の標準税率を乗じて計算されます。
再建築不可物件を購入すると、都市計画税や物件の贈与税・相続税も一般的な物件と比較して安く抑えられます。具体的な税額は物件の評価額によるため、不動産業者に金額の確認が必要です。
再建築不可物件で後悔しないためにやってはいけないこと
では、再建築不可物件で後悔しないためには、どうしたら良いのでしょうか？
これをやってしまうと後悔する！という内容を解説します。
無闇に解体しない
再建築不可物件を取り壊すことは安易に行ってはいけません。
確かに、再建築不可物件を更地にすれば、建物の修理やメンテナンスの負担は減少しますが、重要なリスクが伴います。
建物を解体すると、再建築ができない土地が残ります。
この土地は利用価値が低くなり、困難を招く可能性があります。
また、固定資産税の面でも注意が必要です。
建物がある場合、税金は軽減されることが多いですが、更地になるとその軽減措置は適用されません。
結果として、固定資産税の額が増加する可能性が高くなるのです。
安く買えるからと気軽に賃貸目的で買わない
再建築不可物件の不動産投資は、低価格での仕入れが可能ですが、リスクが高いため、投資家は注意が必要です。
再建築不可物件は、家賃収入よりもメンテナンス費用が高くなりがちで、赤字に陥るケースが多いです。
さらに、倒壊や消失のリスク、再建築の不可、および出口戦略の難しさから、素人には不向きです。
購入後に身動きが取れなくなる可能性が高く、赤字になった場合は早めに売却することをお勧めします。 不動産投資では、早めの損切りも重要です。
再建築不可物件を購入・相続したらどうすればいい？
もし、再建築不可物件を購入・相続して、すでに所有している方はどのように活用、処分したら後悔せずに済むのかを解説します。
再建築不可物件が専門の不動産買取業者に買い取ってもらう
建て替えが不可能な土地を売りたい場合、そのような特殊な物件に詳しい再建築不可物件の買取業者への売却をお勧めします。
一般の個人への売却は、建て替えの不可能性というリスクがあるため難しいですが、専門業者は異なります。
専門業者は、こういった土地の再活用方法を熟知しているため、高い確率で、かつ適切な価格での買取が期待できます。
例えば、建物が残っている場合、専門業者はリフォーム後に投資家や事業目的の購入者に売却することができます。
これには賃貸物件としての売却や、古民家カフェへの改築などが含まれます。
また、空き地の場合でも、家庭菜園や駐車場、駐輪場などとして活用する方法を持っています。
このように、建て替えできない土地を売却する際は、専門の買取業者への依頼が有効です。
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再建築を可能にして活用・売却する
再建築を可能にするには、主に2つの方法があります。
- セットバックを利用して建築基準法を満たす
- 隣接する土地の購入
セットバックは、敷地が2m以上道路に接しているが、道路幅が4m未満である場合に適した方法です。
「セットバック」とは、所有している土地の一部を道路として譲渡することを指し、これによって道路幅を4m以上に広げることができます。
道路幅が4m以上になれば、接道義務を満たし再建築が可能になります。
ただし、セットバックにより譲渡した土地は公道となるため、私的な利用はできなくなる点に留意が必要です。
隣接する土地を買う方法は、敷地が道路に2m以下しか接していないケースで効果的です。
道路幅が4m以上ある場合、隣接地を購入し接道面を2m以上に拡張することで、建築基準法を満たせます。
しかし、土地の売買は一般に難易度が高いため、信頼できる不動産業者を通じた交渉を推奨します。
再建築を可能にする裏ワザは以下の記事を参考にしてください。
【まとめ】再建築不可物件を購入するのはやめとけ！
再建築不可物件の購入は多くのリスクと後悔を伴うことがあります。
まず、これらの物件は建て替えが不可能であり、特に接道義務違反が主な原因です。
その結果、売却が困難で、銀行からの融資も受けにくくなります。
また、リフォームにも制限があり、大規模な改修ができないため、修繕費用が高くつくことがあります。
さらに、住宅ローンの申請が困難で、多くの場合、ローンが組めないことがあります。
しかし、再建築不可物件は安価で取得可能であり、固定資産税が安いというメリットもあります。
再建築不可物件を購入する際は、無闇に解体しないこと、安易に賃貸目的で購入しないことが重要です。
専門の買取業者に売却するか、セットバックや隣接地の購入を通じて再建築を可能にする方法があります。
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