「古い家を修繕しようとしたが、再建築不可の土地で修繕できないことが判明した」
「築年数が長い建築不可物件でもリフォームすれば活用できると聞いたけれど本当かな？」
再建築不可物件は、取り壊した後に建て替えられないだけではなく、リフォーム・リノベーションも厳しく制限されています。再建築不可に関する上記のような悩みを抱えつつ、なす術もなく住み続けている方も多いのではないでしょうか。
結論として、再建築不可物件でもリフォームできます。
ただし、再建築不可物件には、さまざまな問題点やリスクがあります。リフォームできる範囲にも限度が定められており、実質的に大規模な工事は不可能です。売れそうにないからといってそのまま住み続けていると、いずれ後悔する羽目になるかもしれません。
そこで本記事では、再建築不可物件の定義やメリット・デメリットをおさらいしたうえで、以下3点の内容をわかりやすく解説します。
- 再建築不可物件のリフォームに建築確認の申請義務が適用・免除される範囲
- 再建築不可物件にリフォームを施工する際の費用相場
- 再建築不可物件のリフォームにおけるリスクと補助金
最後までお読みいただければ、再建築不可物件を今後どうするかを納得感持って決断できることを約束します。
なお、株式会社AlbaLink（アルバリンク）では、売れづらい再建築不可物件を積極的に買い取っております。築古で老朽化が進んでいても、ご自身でリフォームする必要は一切ありません。本記事を読み終えて不動産買取業者への売却に興味が湧いた方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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再建築不可物件を簡単に解説
「再建築不可」とは、建造物を建てられない土地のことです。再建築ができない土地に建っている建造物を「再建築不可物件」といいます。再建築不可になる要因は、以下3点です。
- 建築基準法に基づく接道義務
- 市街化調整区域
- 17万ボルト以上の高圧線下地および側方3m
上記のうち、最も多いケースは4つ目の「接道義務」です。
接道義務とは、建築の際、建築基準法上の「道路」に間口の幅が2m以上接するように建てるルールを指します。道路に間口が接していない、もしくは面している幅が2m未満しかない家屋などは、ひとたび取り壊すと二度と新たな建造物を建築できません。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用：建築基準法第43条｜e-Gov法令検索
建築基準法上の道路とは、原則として幅員4m以上の道です。ただし、特定行政庁による道路の指定がある場合は、例外的にその定めに従うべきだと定められています。
接道義務が定められている理由は、消防活動と避難経路の確保のためです。建物の新築や一定規模以上のリフォーム等の際は、建築確認を申請し、施工内容が建築基準法に適合しているかどうかの審査を受けることが不可欠です。
当サイトの「再建築不可物件の調べ方」も参考にしてみてください。
しかし、再建築不可物件は接道義務を満たせないため、建築工事の許可が下りず、建物を建築することができません。
例外的に、建築不可であっても、法令が定める4号区分であれば、一定規模のリフォームができる場合があります。なお、4号区分については後の章でくわしく解説します。
ただ、建築基準法は、2025年に改正されることが決まりました。改正建築基準法では、従前の規定で建築確認審査の省略が可能だった4号区分がなくなる予定です。延べ面積200㎡以下の平屋を除き、旧4号区分の建物は新2号に分類されるようになります。
つまり、従前はリフォーム可能だった多くの再建築不可物件が、法改正により建て替えおよび大規模な増改築ができなくなるおそれがあるということです。2025年の法改正は、再建築不可物件を保有する方や投資を検討している方にとって、憂慮すべき問題だといえます。
今後の方針を検討するためにも、再建築不可物件にはそもそもどのようなメリット・デメリットがあるのかを改めて考えていきましょう。
再建築不可物件のメリット
再建築不可物件にはマイナスイメージを抱かれることが多いのですが、以下2点についてはメリットだといえます。
- 通常の物件よりも安価で購入できる
- 固定資産税が安価な場合が多く、節税になる
一般的に、再建築不可物件は買い手から忌避されがちです。よって、買い手がつきやすいよう周辺の土地・家屋と比べ安価で売りに出される傾向にあり、割安価格で購入できる可能性が高いといえます。地域によっても異なりますが、再建築不可物件を買う場合、相場を大幅に下回る価格で手に入れられるでしょう。
また、上記のとおり資産価値の少ない不動産は、土地の評価額も低いため、固定資産税が抑えられます。要するに、再建築不可物件とは、上手に運用できれば大きな価値を持つ資産になりうるということです。
再建築不可物件のデメリット
一方、再建築不可物件には下記のデメリットがあることに注意して管理・運用しなければなりません。
- 建物が建て替えられない
- 大規模なリフォームができない
- 住宅ローンを組みにくい
- 買い手が見つかりづらい
冒頭で説明したとおり、再建築不可物件は建っている物件の建て替えが不可能です。大規模なリフォームも行えないため、建物の基礎が寿命を迎えたら、もう住み続けることができません。なお、再建築不可物件のリフォームに関しては、後ほどくわしく解説します。
また、担保としての価値が低く、建物の老朽化による倒壊等の危険もあることから、再建築不可物件は購入時の住宅ローン審査に通るのは非常に困難です。
非常時や災害時のリスクが高い再建築不可物件は、売りに出しても買い手がつきにくいといえます。仮に売却できたとしても、大きな利益は期待できないでしょう。
再建築不可物件でも建築確認が必要ない範囲ならリフォーム可能
再建築不可物件は、基本的に、建築確認申請が必要な大規模工事をともなうリフォーム・リノベーションはできません。前章でも述べたとおり、一定以上の規模に該当する工事に義務付けられている建築確認審査に通ることが難しいためです。
ただし、再建築不可物件であっても、ちょっとしたリフォームなら問題なくできます。
どの程度のリフォームなら可能なのかを把握するため、建築確認を申請しなければならないケースを確認していきましょう。
「大規模な工事」に該当する場合は申請が必要
再建築不可物件に対し「大規模な工事」に該当するリフォーム・リノベーションを施す場合、建築確認の申請が必要です。建築基準法における大規模な工事とは、建築物の主要構造部となる部分の1/2以上におよぶ修繕もしくは模様替えを指します。
建築物の主要構造部とは、以下のとおりです。
五 主要構造部 壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。
引用：建築基準法第2条第5項｜e-Gov法令検索
つまり具体的に言うと、大規模な修繕・模様替えに当たる具体的なリフォーム内容は、下記のうち1種類以上における半分以上の箇所の工事です。
- 屋根材の葺き替え
- 外壁の補修・張り替え
- 床材の取り替え
- 柱の補修・強化
- スケルトンリフォーム
上記の「スケルトンリフォーム」とは、建築物の骨組みのみを残してすべて取り替える工事のことを指します。修繕・模様替えというと、簡単な劣化部分の取り替えや家具・インテリアの配置換えなどの内容をイメージする方も多いかもしれません。しかし、建築における修繕は原状回復、模様替えは性能向上が目的であり、工事の一環なのです。
よって、原則として再建築不可物件でできるのは、あくまでも小規模な修繕・模様替えのみということになります。小規模な修繕でも構わないから専門の業者に依頼したいという方は、以下のフォームからリフォームの見積もりが無料でできますので、相談してみてはいかがでしょうか？
10m2以上の増築を行う場合は申請が必要
建物の増築を検討しているときは、施工内容によって建築確認の要否が異なります。増築とは、既存の建物の床面積を増やす建て増し工事です。
建築確認の申請の増築部分が10m2以上の場合は、建築確認を申請しなければなりません。申請義務の根拠は、以下に記載する建築基準法第6条第2項です。
2 前項の規定は、防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が十平方メートル以内であるときについては、適用しない。
引用：建築基準法第6条第2項｜e-Gov法令検索
「防火地域・準防火地域」とは、都市計画法で定められた市街地の火災被害を最小限に抑えるために指定されたエリアです。一般的に、市街地の中心部や主要な駅およびその周辺を指します。防火地域・準防火地域では、一定の基準を超える建物を建築する際に必ず建築確認申請をしなければなりません。
増築時の建築確認の要否を、下記の表にわかりやすくまとめました。
【増築における建築確認の要否】
| 防火地域・準防火地域指定 | |||
| 指定有 | 指定無 | ||
| 増築工事の範囲 | 10m2以下 | 要 | 要 |
| 10m2以上 | 要 | 不要 | |
要するに、防火地域もしくは準防火地域に指定されていない土地かつ10m2以下の増築であれば、建築確認は不要です。しかし、先述のとおり10m2以上の増になると防火地域・準防火地域に指定されている土地でなくとも建築確認が義務付けられています。言い換えると、再建築不可物件における10m2を超える増築は不可能だということです。
木造2階建ての戸建て（4号建築物）ならフルリフォーム可能
再建築不可物件であっても、建築基準法における「4号特例」の裏ワザを使えば、大規模なリフォーム・リノベーションができる可能性があります。4号建築物とは、木造かつ2階建ての物件です。先述した大規模な修繕・模様替えを行う場合、本来であれば建築確認が必要なため、再建築不可物件では審査に通りません。
しかし、特例により4号に区分される建築物は申請が免除されます。再建築不可物件はある程度の築年数が経った木造の戸建てが多い傾向にあるため、4号特例制度が適用になり、フルリフォームが可能なケースもめずらしくありません。
ただし、木造2階建ての戸建てでも、延べ面積が200m2以上の場合は申請が必要です。
また、1章で説明したように、2025年からは申請免除の要件が変更になります。現行制度とは異なり、申請が免除されるのは木造平屋かつ延べ面積200m2以下に該当する新3号建築物のみです。さらに、新3号建築物でも防火地域や準防火地域をはじめとする都市計画区域内に建っている場合は申請義務がある点にも注意しましょう。
つまり木造2階建ての再建築不可物件をお持ちでリフォームを検討している方は2025年前に着工を急ぐべきです。以下のフォームから無料の見積もりも受けれますので、ぜひ相談してみてくださいね。
リフォーム費用の相場は1,000万円以上
建物・土地の状態や地域によっても費用が異なるため一概にはいえませんが、再建築不可物件をリフォーム・リノベーションする場合、1,000万円を超える負担を見込んでおく方がよいでしょう。再建築不可物件のリフォームの際に必要になりやすい工事は、以下のとおりです。
- 外装・内装の修繕・模様替え
- 給排水管の交換
- 耐震基準工事
- シロアリ駆除
- リフォーム工事にかかる諸経費
再建築物件は老朽化が著しい傾向にあり、追加工事やフルリフォームが必要なケースも少なくありません。生活に不可欠な給排水管が破損している場合は、取り替えが必須です。建物が築古だと旧耐震基準で建てられていることも多く、リフォーム時に耐震補強工事の費用もかかります。シロアリが発生しているなら、駆除だけでなく、被害状況によってはスケルトンリフォームを検討しなければなりません。
また、接道義務を満たしていない再建築不可物件は間口や前面の道路の幅が狭いため、工事車両の進入やスムーズな作業の進行が困難です。再建築不可ではない物件のリフォームと比べ、人件費や運搬費が高額になりやすいといえます。
現時点では所有している再建築不可物件のリフォーム予定はないとしても、自然災害や不慮の事故などで修繕が必要になるかもしれません。上記の費用を合計すると、一般的なリフォーム費用の相場をゆうに超えるばかりか、新築の建物を購入する場合と同等の金銭的負担になることもあるでしょう。
再建築不可物件にリフォームを施す際の注意点
再建築不可物件の施工には、さまざまな問題やリスクがともないがちです。本章では、実際にリフォーム・リノベーション工事の検討や費用の見積もる際に注意していただきたいポイントを3つ紹介します。
- リフォームローンが下りない場合がほとんど
- 補助金が使えるか確認しよう
- 住み続ける場合は災害時の倒壊リスクを抱え続けることに
上記の注意点を把握して、再建築不可物件で後悔しないようにしてください。
リフォームローンが下りない場合がほとんど
繰り返しになりますが、再建築不可物件の修繕・模様替えには、リフォームローンが利用できないケースが大半を占めます。建築基準法に適合しておらず、資産価値が低いことが主な原因です。
通常の家屋等であれば、リフォームローンや住宅ローンを利用することで、工事費用の負担を大幅に抑えられます。しかし、老朽化が深刻な再建築不可物件だと、担保としての役割を果たせず、リフォームローンは下りにくいでしょう。
万が一リフォームローンの審査に通ったとしても、一般的な借り入れが可能な額は500万円〜1,500万円程度であり、大規模なリフォームを検討している場合は足りないかもしれません。住宅ローンであれば多額の借り入れができますが、利用条件がリフォームローンより厳しいため、基本的に選択肢に入らないと考えておくべきです。
補助金が使えるか確認しよう
再建築不可物件のリフォームは高額になりがちであり、ローンも組みにくいでしょう。とはいえ、国のリフォーム支援制度を利用することができる場合があります。住宅リフォームの際に利用できる補助金を、以下の表にまとめました。
【リフォーム支援制度一覧】※2023年6月現在
| 名称 | 対象 | 費用 | URL |
|---|---|---|---|
| 住宅省エネ2023キャンペーン | こどもエコすまい、先進的窓リノベ、給湯省エネの3種類 | 5万円〜200万円 | https://jutaku-shoene2023.mlit.go.jp/ |
| 住宅エコリフォーム推進事業 | 高ZEHレベルの省エネ設計およびリフォーム等 | 最大35万円 | https://ecoreform-shien.jp/ |
| 長期優良住宅化リフォーム推進事業 | 性能向上リフォーム、子育て世帯向け改修等 | 100万円〜250万円 | https://www.kenken.go.jp/chouki_r/ |
| 住宅・建築物安全ストック形成事業 | 耐震診断、耐震リフォーム | 自治体の規定による | https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000073.html |
| 次世代省エネ建材の実証支援事業 | 高性能断熱材、蓄熱・調湿建材等の次世代省エネ建材 | 20万円〜400万円 | https://sii.or.jp/meti_material05/ |
| 既存住宅における断熱リフォーム支援事業 | 省エネ効果がある高性能建材、断熱リフォーム | 8,000円〜120万円 | https://www.heco-hojo.jp/danref/index.html |
| 介護保険法にもとづく住宅改修費の支給 | 一定のバリアフリーに関するリフォーム | 最大18万円 | https://www.mhlw.go.jp/general/seido/toukatsu/suishin/ |
自治体独自で展開している制度や、登録事業者を介して申請するタイプの補助金もあります。利用を検討している方は、リフォーム業者や不動産業者に相談してみてください。なお、応募状況によっては、当該年度の受付を締め切っている場合もあります。申請の際は、早めに準備を進めましょう。
住み続ける場合は災害時の倒壊リスクを抱え続けることに
現時点で再建築不可物件に住んでいる方の中には、今後もリフォーム・リノベーションしながら住み続けようと考えている方もいらっしゃるでしょう。しかし、耐震・防火設備が整っていない老朽化した家屋に住んでいると、災害等の発生時に倒壊・火災の被害に遭うおそれがあります。最悪の場合、命の危険にさらされるかもしれません。
再建築不可物件でも耐震補強を、定期的に行う必要があります。
また、再建築不可物件のリフォームには、さまざまなハードルが立ちはだかります。たとえフルリフォームやスケルトンリフォームができたとしても、家屋の寿命を多少延ばすだけにすぎません。老朽化が進むにつれ、リフォームローンを利用できる可能性も減っていくため、建て替えられなくなるおそれもあります。
また、再建築不可物件は上手く運用できれば利益につながる可能性があるとはいえ、専門的な知識や経験がなければ難しいでしょう。いずれ、住むことも売ることもできず資産価値のなくなった土地・建物を、相続する子どもに背負わせる事態になってしまうかもしれません。
今後起こり得るリスクや現状を受け止めたうえ、高い費用を捻出してリフォームし、住み続ける価値があるかどうかを見極めましょう。以下のフォームからリフォームの無料見積もりができますので、相談してみるのをお勧めします。
再建築不可物件のまま売却する方法もある
諸般の事情を検討した結果、メリットより不安・リスクが大きい場合は、潔くそのまま売却することをおすすめします。
「きっと売れないから、リフォームして住み続けるしかない……」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。たしかに、リフォームしていない古い再建築不可物件が非常に売れにくいのは紛れもない事実です。
とはいえ、心配はいりません。
再建築不可物件かつ築古だとしても、訳あり物件の買取を専門とする不動産業者なら、無理に自らリフォームを施さずとも確実に売却できます。再建築不可物件を専門に取り扱う不動産買取業者は、買い取った物件に手を加えて再生し、有効活用するノウハウと実績を蓄積しているためです。
再建築不可物件に強い専門の不動産買取業者については以下の記事で詳細に解説していますので、気になる方はぜひ読んでみてください。
活用できない不動産を持っていても、一銭の得にもなりません。前述した2025年の建築基準法改正による再建築不可物件におけるリフォーム要件の強化も踏まえ、少しでも資産価値が高いうちに売却を検討してみてはいかがでしょうか。
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まとめ
再建築不可物件でも、建築確認申請がいらない場合はリフォーム・リノベーションが可能です。原則として、大規模な修繕・模様替えはできません。例外的に、建築基準法における4号に該当すれば、再建築不可物件でもフルリフォームやスケルトンリフォームが施せます。
ただ、建築基準法には複雑な規定が多く、4号認定でも建築確認が免除されないケースも少なくありません。また、再建築物件のリフォームは通常の建物と比較して高額になりがちであり、ローンの審査通過も期待できないでしょう。売れないだろうからと住み続けた結果、リスクばかりでメリットがまったくない負の遺産を子どもに託すことになるかもしれません。
再建築不可物件を確実に手放したいなら、専門の不動産買取業者に相談してみましょう。コストや手間のかかるリフォームを施さずとも、再建築不可物件をお得に売却できます。
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