「再建築不可物件は安く買えて不動産投資のねらい目って本当かな？」
「所有する物件を改築しようとしたら再建築不可だと判明し、使い道がわからない……」
老朽化した再建築不可物件は別の用途として活用できるなら、更地にしたいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論として、再建築不可物件はむやみに更地にするのはお勧めしません。
くわしくは記事内で説明しますが、再建築不可物件を解体すると、今よりさらに活用しづらくなるだけではなく、不動産としての価値がより下がります。
わざわざ手間と費用をかけて建物が建てられない状態になってから売却するより、現状のまま手放すほうが高く売れてお得です。
そこで本記事では、なぜ再建築不可を更地にするとよくないのか、以下の3点をふまえて解説します。
- 再建築不可物件を更地にするメリット
- 再建築不可物件を更地にするデメリット
- 更地にした再建築不可の土地の使い道
再建築不可物件の賢い売却方法もお伝えしますので、損せず手放したい方はぜひ参考にしてください。
なお、再建築不可物件に強い専門の不動産買取業者である「訳あり物件買取プロ」では、再建築不可物件をそのままの状態で積極的に買い取っています。
売却前のリフォームや修繕がいらないのはもちろん、室内や敷地内の清掃や家財道具などの撤去も必要はありません。
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再建築不可物件を更地にするメリット
まず前提として知っておいていただきたいのは、再建築不可物件を更地にするのはさまざまなリスクがともなうため、おすすめできないということです。しいて挙げるのならば、次の2点が利点だといえます。
- 家屋を管理する必要がなくなる
- 住宅以外の活用が可能になる
そもそも、再建築不可とは、物件を取り壊して更地にした後に建物が建てられない土地です。具体例として、狭く長い路地の先に建物がある旗竿地や、周りをほかの家から囲まれている袋地などが挙げられます。
再建築不可の主な理由は、接道義務や都市計画をはじめとし、建築基準法第43条で定められる規定に適合していないことです。再建築不可物件は、現行法では不適格の建築物だといえます。
法的に欠格しているからといって、すでに建っている物件をすぐさま取り壊す必要はありません。とはいえ、本来的には違法であることから「既存不適格物件」とも呼ばれています。
一般的に、物件の管理に費用と手間がかかるのは当たり前とはいえ、扱いが難しい再建築不可となるとなおさらです。しかし、管理すべき建物自体を取り払ってしまえば、煩雑な作業がなくなります。うまくいけば、収益化の活路が開ける可能性もあるでしょう。
以下では、再建築不可のメリットをそれぞれ解説します。
家屋を管理する必要がなくなる
再建築不可物件を解体することで、建物の維持・管理にかかる費用や負担が軽減します。まず、空き家となっている再建築不可物件を所有しているとどれくらいの費用がかかるのかを考えてみましょう。不動産の維持・管理にかかる主な費用と相場は、以下の表のとおりです。
【空き家となった再建築不可物件の維持費】
| 費用 | 年間相場 |
|---|---|
| 電気代 | 1,200円程度×12カ月＝1万4,400円 |
| 水道代 | 1,200円程度×12カ月＝1万4,400円 |
| メンテナンス費（掃除、草刈りなど） | 1万円〜10万円程度 |
| 修繕費 | 数万円〜数百万円 |
| 火災保険料 | 約12万円 |
| 地震保険料 | 約5万円 |
| 雑費（管理を委託した場合の費用など） | 約1万円×12カ月＝12万円 |
上記はあくまで一般的な家庭を基準とした想定であり、契約内容や家屋の状態によって費用は異なります。また、実際には、上記のほかにも固定資産税と都市計画税を納付しなければなりません。
しかし、不動産の所有にかかる税金は「住宅用地の特例」により建物が建っている状態のほうが安くなるため、ここでは割愛しました。税金の優遇制度と支払うべき固定資産税については、後述の「土地の固定資産税が最大6倍になる」の章で具体例をもとに解説します。
再建築不可物件は、その大半が建築基準法上に接道義務が設けられた1950年以前から建っていることを考慮すると、多くの場合、築70年以上は経過している古い建築物です。
築年数の古い家屋は、定期的にメンテナンスして管理しなければ維持できません。
しかし、再建築不可物件には大規模なリフォームや修繕が法律上できないため、こまめに修繕を行う必要があり、労力と費用がかかり続けます。
といっても「誰も住んでいないから修繕の必要はない」と考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、古くなった家屋が倒壊した場合、近隣住民に多大なる迷惑がかかります。誰も住まずに老朽化した家は、特定空き家に指定される可能性も否めません。
特定空き家とは、家主による適切な管理が行われず、老朽化による倒壊のおそれや衛生環境の悪化が著しい誰も住んでいない家屋のことです。
特定空き家に指定されると、住宅用地であれば受けられるはずの固定資産税の優遇制度の適用外となり、納税額が増加します。特定空き家に指定されると、行政による改善勧告がなされるだけではなく、最悪の場合は物件が強制撤去されてしまうかもしれません。
老朽化した建築物を取り壊して更地にすれば、以後は上記のような管理の一切が不要です。煩わしい修繕作業やリフォーム依頼などの手続きもいらず、メンテナンス費用がカットできるでしょう。
ちなみに、空き家になってしまっている不動産の売却や活用方法については、「空き家買取・売却のコツ」というサイトが非常に詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください！
住宅以外の活用が可能になる
再建築不可物件を更地にしてしまえば、残った土地を住宅地以外に使うことが可能です。
再建築不可物件は、家屋を建て替えできないことから住宅用地としての活用は困難です。
そこで、再建築不可物件を取り壊してしまうことで、住宅用地以外の活用ができるようになり、選択肢の幅が広がります。更地にした後のよくある活用例は、以下のとおりです。
- 建物がなくても収益化できる施設・設備を設置する
- 趣味に利用する
更地にして空いたスペースを利用すれば、収益化もねらえるかもしれません。また、建物を建てる以外であれば自由な用途に使える土地となるため、再建築不可物件の解体を機に新たな趣味を始めるのもよいでしょう。
空き地にした再建築不可の土地の具体的な使い道は、後述の「再建築不可物件を更地にした後の活用方法4選」の章で紹介します。
再建築不可物件を更地にするデメリット
再建築不可物件を更地にすることで得られるメリットは多少あるものの、対価としてのデメリットのほうが大きいといえます。主なデメリットとして挙げられるのは、以下の3点です。
- 新しく家屋を建てられない
- 土地の固定資産税が最大6倍になる
- 売却が非常に困難になる
建築の際にさまざまな制限が課される再建築不可の土地は、更地にして建物がなくなると活用が困難です。さらに土地にかかる税負担が増加し、売り手も見つからずに赤字続きとなるおそれがあります。
再建築不可物件を更地にすべきでない理由をご理解いただくためにも、各デメリットをくわしくみていきましょう。
新しく家屋を建てられない
本記事の冒頭でも説明したとおり、再建築不可物件は建築確認申請に通らないことから、既存の建物を取り壊してしまうと新たな家屋は建てられません。
ここで、再建築不可の土地活用への理解を深めるためにも、なぜ建物が建てられないのかをおさらいしてみましょう。再建築不可の主な理由は、「接道義務」に違反しているからです。接道義務とは、建築基準法上で定められる下記の要件を指します。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用：建築基準法｜e-Gov法令検索
要するに、土地で建築施工を始めるためには、原則として建物に面する道路の間口が2m以上あることが条件だということです。
なお、建築基準法における「道路」とは、幅員が4m以上の通路を指します。接道義務を満たしていない土地や家屋は、緊急事態が発生したとき、スムーズな救助活動や避難が困難です。例外規定はあるとはいえ、安全性が確保できない土地は、建物を建てる用途に適していないと考えられています。
一般的に、土地は建築できてこそ、その価値が活きるものです。土地があっても建物が建てられない状態になってしまっていては、活用する術がほとんどありません。
土地の固定資産税が最大6倍になる
再建築不可物件を更地にした場合、毎年の固定資産税の金額が増える可能性があります。空き地になった土地は、家屋所有にかかわる固定資産税の優遇制度である「住宅用地の特例」が受けられなくなってしまうためです。
住宅用地の特例とは、具体的には以下の税制措置を指します。
【住宅用地の特例】
| 区分 | 土地の利用状況と面積区分 | 本則課税標準額 | |
| 小規模住宅用地 | 住宅の敷地 | 200m2以下の部分 | 1/6 |
| 一般住宅用地 | 200m2以下の部分（家屋の床面積の10倍まで） | 1/3 | |
一般的な戸建て住宅は、小規模住宅用地に該当するものが大半です。つまり、再建築不可物件を更地にすると、住宅部分の固定資産税が最大で現在の6倍に跳ね上がることになります。
ここで、具体例を挙げながら、固定資産税の納税額にどれほどの差が出るのかを考えてみましょう。
固定資産税は、以下の計算式で算出できます。
【固定資産税の計算方法】
固定資産額＝課税標準額（固定資産の評価額）×1.4％（標準税率）
もし住宅用地の特例が適用される場合は、固定資産の評価額に軽減税率をかけた金額が課税標準額です。そして、住宅を更地にしたときの課税標準額は、地価公示価格の7割程度になります
以下では、所有する不動産が小規模住宅用地に該当し、家屋が建っている部分の評価額1,000万円、建物以外の土地の評価額1,500万円だという想定で、更地にする前後の固定資産税を計算してみましょう。
例1）更地にする前
①家屋の課税標準額1,000万円×1/6＝166万6,666円
②土地の課税標準額1,500万円×1/6＝250万円
①＋②＝416万6,000円（千円未満切り捨て）…③
固定資産税額＝③×1.4%＝58,300円（百円未満切り捨て）
例2）更地にした後
①家屋の課税標準額0円
②土地の課税標準額1,500万円
①＋②＝1,500万円…③
固定資産税額＝③×1.4%＝21万円
よって、上記の例で再建築不可を更地にした場合は、家屋の解体前より4.2倍以上の固定資産税を納めなくてはなりません。
実際に弊社には、再建築不可物件を解体してしまい、活用できないうえ固定資産税ばかりがかかって負担にあえいでいるお客さまからのご相談を数多くいただいています。
安易に再建築不可を解体してしまうと、固定資産税額の増加による金銭的負担により所有し続けることが難しくなり、転用もしくは売却を余儀なくされるかもしれません。
売却が非常に困難になる
再建築不可物件を更地にし、税金の納付が厳しければ、どうにかして売却して早急に手放せばよいだけだと思っていませんか？しかし、空き地になった再建築不可の土地には、買い手がなかなかつかないため、計画倒れに終わるかもしれません。
繰り返しとなりますが、再建築不可の土地には新たに家屋を建てられないという不動産として致命的な欠陥があります。再建築できないただの空き地は、用途が限られるため使い勝手が悪く、買い手から忌避されがちです。
もし建物が残っている状態なら、可能な範囲でリフォームやリノベーションを施し、賃貸物件などにして活用する手があります。
再建築不可でも、賃貸なら入居者にとっては特段大きな問題はないでしょう。仮に物件の老朽化が進んでいても、管理上のハードルはありますが、格安で貸し出せば借り手がつく可能性は十分に考えられます。
しかし、再建築不可物件を取り壊してしまっては、賃貸物件としての収益化の道は閉ざされたも同然です。更地の状態から再建築できるようにするためには、不動産関連の知識と専門的なノウハウを要することに加え、多額のコストがかかるため、買い手がよりつきづらくなります。
不動産市場において需要が低い再建築不可の更地は、仲介業者に相談したところで、取り扱いを断られることも少なくありません。
買取業者になら売れるかもしれませんが、一般的な不動産屋に相談した場合、もし売却できても周辺相場よりはるかに低い価格で買い叩かれる可能性が高く、まともな利益は望めないでしょう。
よって、再建築不可物件を売却する可能性が少しでもあるのなら、更地にすることは基本的におすすめできません。むやみに手を加えず、そのままの状態で再建築不可物件を専門的に取り扱う不動産業者に相談したほうが、よほど売却しやすいといえます。
なお、専門の買取業者への売却に関しては、記事後半にある「再建築不可物件を売却するなら更地にせず専門の不動産買取業者へ」の章で説明していますので、そちらをご覧いただければ幸いです。
再建築不可物件を更地にした後の活用方法4選
再建築不可物件を解体すると、空き地のままでは損ばかりしてしまう羽目になりかねません。とはいえ、活用するすべがないわけではないので安心してください。
この章では、再建築不可物件を更地にしたらどのように活用できるのかを解説します。よくある活用法は、以下の4通りです。
- 有料駐車場として活用する
- コンテナを設置して貸し倉庫として活用する
- 自動販売機を設置して収益化を図る
- 家庭菜園用の土地として活用する
ただ、不動産運用のノウハウがない方が再建築不可物件の転用による収益化を目指すのは非常に難しいといえます。うまくいかなければ赤字経営となり、売ろうにも売れず、最悪の場合は破産に追い込まれるおそれすらあることを理解しておいてください。
再建築不可のリスクを明確に把握し、適切な対処を検討するためにも、上記それぞれの活用法を考えていきましょう。
有料駐車場として活用する
再建築不可物件を解体して更地になった土地を、月極駐車場やコインパーキングにすることで活用できる可能性があります。
月極駐車場とは、定額制で特定の顧客に貸し出す駐車場のことです。一方、コインパーキングは、不特定多数が料金を払って自由に利用してもらい、収益化を目指します。土地がさほど広くない場合は、駐輪場にするのも一つの手です。
有料の駐車場や駐輪場にするなら、建物を解体して土地を整備するだけでいいため、初期費用をかけずに経営を始められるでしょう。
ただし、駐車場にする場合は、間口がある程度広くなければ、事故やトラブルが頻発するおそれがあります。また、駐車場は立地が重要であり、都心や駅から近い土地など、立地がよくなければ大きな収益は見込めません。
コンテナを設置して貸し倉庫として活用する
再建築不可の法律の抜け穴をつく裏ワザを使えば、建築が可能になる場合があります。たとえば、コンテナを設置して外部に貸し出せば、空き地を活用して収益化も望めるでしょう。
そもそも、再建築不可だと建物を建てられない理由は、施工内容が建築基準法に合致しているかどうかをチェックする建築確認を申請しても通らないためです。逆にいえば、建築申請がいらない工事であれば、建物を建てられるということになります。
建築確認の申請が免除されるのは、建築基準法第6条により、以下のすべての要件を満たした場合です。
- 改築・増築・移転
- 特殊建築物でない
- 防火地域・準防火地域のエリア外
- 施工範囲が床面積10m2以下
上記のほか、自治体によっては独自のルールを設けている場合もあります。
建築確認申請が必要ない床面積10m2以下のサイズのコンテナなら、再建築不可でも設置できることに加え、一般的な家屋を建てるよりも低価格です。中古のコンテナであれば、数十万円程度で購入できるでしょう。コンテナの貸し倉庫はランニングコストも低いため、利回りも多いといえます。
ただ、小さなタイプなら設置できるとは述べましたが、現在流通しているコンテナのサイズのほとんどが10m2以上です。再建築不可の土地にコンテナを設置するためには、既存の物件を取り壊す際に一部分を残し、増築や改築ということにしなければならないため、費用もかかるでしょう。
さらに、運搬費用や設置費用が別途かかります。もし水道やガスなどのライフラインを引く場合は整備工事も必要であり、結果的に家屋の建築の施工料と同程度になる場合もめずらしくありません。再建築不可物件は間口が極めて狭いため、コンテナの運搬車両が通過できないことも多く、設置は困難を極めます。
再建築不可のコンテナハウスへの転用については、こちらの記事で難しい理由を詳しく説明していますので、ぜひご一読ください。
自動販売機を設置して収益化を図る
再建築不可物件を更地にした後、空いたスペースに飲料やカプセルトイなどの自動販売機の設置に活用できます。利用できる範囲が狭くても、自動販売機を置くスペースさえあって道路にはみ出さなければ、再建築不可の土地でも問題ありません。
自動販売機の契約方法は「セミオペレーション」と「フルオペレーション」の2通りです。前者のセミオペレーションとは、基本的に全作業を経営者が自ら取り仕切る契約方法であり、収益を最大化できます。。セミオペレーションでは、下記の業務を管理者がすべて行わなくてはなりません。
- 初期工事
- 金銭管理
- 機械のメンテナンス
- 商品の仕入れ
- 電気代の支払い
- トラブルへの対応
なお、自動販売機設置の初期工事にかかる費用は、主に機械の購入またはリース代とその配送料、機器設置のための工事代、商品の仕入れ代の3つです。
敷地に電気が通っていない場合は、配線工事も必要になります。種類や数量によって変わる商品の仕入れ代を除く初期費用の合計は、最大で80万程度は見積もっておきましょう。
そのため、自動販売機はもう一方の方法であるフルオペレーションで契約して管理を外部委託するのがもっとも一般的です。フルオペレーションなら、土地の整備後、業者と委託契約を締結するだけで経営における全プロセスを任せられるため、特に何もせずとも定期的な収入を得られます。
しかし、フルオペレーションでは、取引先の業者に毎月の委託の手数料を支払わなくてはなりません。土地の所有者が得られるマージンは、売上の20%程度が相場です。
具体的な例を挙げると、1本130円の缶入り飲料が1日あたり20本売れた場合、1カ月の売上額は約600本分の78,000円になります。
売上額から委託手数料を差し引くと15,600円となり、ここからさらに電気料の支出も必要です。自動販売機を借りている場合は、さらにリース代もかかることから、売上額によっては利益がほとんど出ません。
なお、同じ例でセミオペレーションの場合を考えてみましょう。セミオペレーションでは、商品の仕入れも売上の中から支出することになります。
仕入れ率は売上の約50%が相場のため、得られる収益は39,000円です。売上の半額が仕入れで飛ぶうえ、電気料をはじめとする全経費も収益から差し引かれるので、やはり多額の収入は期待できないでしょう。
また、自動販売機で収益を上げるためには、好条件の立地が不可欠です。自動販売機が設置できる物理的なスペースがあったとしても、経営に適した土地とは限りません。
売り上げがなければ自動販売機を置いていても赤字ばかりが積み重なることになり、大損してしまいます。
家庭菜園用の土地として活用する
更地にした再建築不可の土地を転用するのは諦め、家庭菜園など趣味用の土地にするのも一つの手です。再建築不可の土地を有効活用できるだけではなく、ちょっとした菜園があれば、老後などの生きがいになることもあります。
また、貸し農園にした場合、面積に応じた収益も得られるでしょう。広い庭やスペースが少ない傾向にある都心なら、貸し農園の需要も高く、相場以上でのレンタルもねらえるかもしれません。
ただ、農園の作物を健やかに育てるためには、農業に関するノウハウが必要です。農園は管理やメンテナンスが重要であり、維持費もかさむうえ、適切に管理できなければ土地がどんどん痩せていくおそれがあります。
そして、貸し農園を始める場合は、自治体や農業委員会へ所定の手続きを踏んで届け出なければなりません。認可されるには、貸付面積や貸出人数などをはじめとするさまざまな要件を満たす必要があります。
なお、貸し農園の費用相場は、入会金として1万円程度、月々のレンタル料が3m2あたり約5,000円〜1万円です。集客や宣伝に手間とコストがかかるだけではなく、そもそも農園は営利目的では始められないこともあり、大きな収益化は見込めないでしょう。
さらに、貸し出す際のルールを定めていても、実際の使用方法は借りた人の農業に関する知識やモラル・マナーに委ねられます。したがって、農園の利用時には何かとトラブルが起こりがちであり、面倒ごとに巻き込まれる危険性も常につきまといます。
再建築不可物件を売却するなら更地にせず専門の不動産買取業者へ
ここまで解説してきたように、再建築不可物件の解体は、デメリットのほうが多いといえます。とはいえ、解体せずに所有していると、物件の維持管理費がかかるうえ、老朽化の進行や災害発生による倒壊のおそれも深刻な問題です。
家屋が残っている状態で専門の不動産買取業者に相談すれば、不動産としての価値や活用法を見出し、高く買い取ってくれます。たとえば、買い取った物件を最大限にリフォームして格安賃貸物件として投資家に再販するなど、専門の買取業者としてのノウハウを活かしたさまざまな方法があります。
しかし、上記のような活用法は、家屋が解体された後では使えない手段です。再建築不可物件をお得にすばやく売りたいのであれば、むやみに解体せずそのままの状態で専門知識のある不動産買取業者に相談することを強くおすすめします。専門の買取業者に相談すれば、二束三文だと思っていた再建築不可物件でも、予想外の高値売却も夢ではありません。
再建築不可物件に強い専門の不動産買取業者について、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
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まとめ
再建築不可物件は、以後の活用や売却が難しくなることから、安易に解体してはいけません。家屋の維持・管理の手間や費用が不要になったとしても、二度と建物が建てられなくなった土地には需要がないため売れず、以後にかかるであろう多額の固定資産税の負担も痛手です。
更地になった再建築不可の土地を収益化につなげる手立てがあるとはいえ、安定的な運営は立地などの初期条件に依存するところが多く、もうかるとは限りません。運営の手間や経費も考慮すると、不動産運用に慣れていない一般の方の手に負えないでしょう。
とはいえ、再建築不可物件をそのままの状態で所有しておくわけにもいかず、活用や転用もできないうえ、売りたくても売れない……そんなことでは八方塞がりで、ほとほと困り果ててしまいますよね。
再建築不可物件を更地にしようかご検討中の方は、取り壊す前にまず専門の不動産買取業者への相談をおすすめします。ただし、相談するなら仲介や一般的な建物を取り扱う不動産屋ではなく、再建築不可物件の取り扱いに特化した業者を選択してください。
再建築不可物件は、プロの不動産屋であっても取り扱いが難しく、活用がないことを理由に安く買い叩かれるかもしれません。専門の不動産買取業者であれば、再建築不可の運用ノウハウを熟知しているため、現状のままで高額査定が可能です。
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参考情報
再建築不可物件の解体を検討しているなら、白いおうちで理想の二世帯住宅&インテリアができるまでというサイトの「実家建て替えの旧居の解体の費用はいくらかかる？」で解体費用の相場を解説しているので、ぜひ参考にしてください。
