「再建築不可の土地を有効活用したい」とコンテナハウスの建築を検討している方もいるのではないでしょうか。土地は持っているだけで毎年維持費がかかりますから当然です。
ですが、結論から言うと、再建築不可の土地にコンテナハウスを立てるのは困難です。
記事内で詳しく説明しますが、法律上、コンテナハウスも通常の家屋と同様に「建築物」としてみなされます。そのため、建築基準法に適合しない再建築不可の土地は、建築確認申請という国の審査が下りず、コンテナハウスを建てる事ができないのです。
ただ、例外もあり建築可能なコンテナハウスも存在します。そこでこの記事では以下の内容について解説します。
- 再建築不可物件にコンテナハウスを建てるのが難しい理由
- 再建築不可物件でも建築可能なコンテナハウスの範囲とは？
- 再建築不可物件の最適な活用方法
この記事をお読みいただければ、重荷となっていた再建築不可物件を有効活用できることをお約束します。
なお、とはいえ一般の個人では活用の難しい再建築不可物件は売却してまとまった現金を受け取ってしまうのが堅実な資産活用と言えます。
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再建築不可の土地にコンテナハウスを建てることは難しい
再建築不可物件の活用方法として、コンテナハウスの建築を考えている方も少なくありません。しかし、現実的にはコンテナハウスの建築は困難です。
なぜなら、再建築不可物件には建築基準法などの厳しい法令制限があるからです。ここでは、再建築不可物件とはどういったものなのか、コンテナハウスの設置がなぜ難しいのかなどを詳しく解説します。
再建築不可物件の活用方法については、記事の後半でお伝えするので、安心してくださいね。
再建築不可物件とは建築基準法を満たさない土地
再建築不可物件とは「建築基準法を満たさず、建築確認申請が通らない土地」のことを指します。具体的には、建物を建てるための敷地が、道路に2メートル以上設置していなければならないというものです。そのため、多くの場合再建築不可の土地は、住宅街の奥まった部分にあります。
再建築不可の要因となる建築基準法上の接道義務では、以下のように記載されています。
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用：e-Gov法令検索「建築基準法」
十分な広さの道路に面していなければ、なにかあったときに駆けつけることができません。上記の法令はいざというときに消防車や救急車などの緊急車両が入れるようにするための決まりです。接道義務以外にも、自治体ごとに条例で条件が定められている場合もあります。
「建築してしまえばわからないのでは？」という方もいるかもしれませんが、基本的に建築物を建てる際には建築確認申請を行う必要があります。
再建築不可であれば新築の家を建てることはできず、リフォームも基本的にはできません。
関連記事：再建築不可物件のリフォーム可否について
コンテナハウスは建築物とみなされ建築確認申請が必要
コンテナというと、荷物を運ぶための箱型の容器を思い浮かべる方もいるでしょう。その認識で間違いなく、貨物などを運ぶためのコンテナを住居や店舗として活用したのが、コンテナハウスです。
コンテナハウスは重量鉄骨造であり、頑丈で耐用年数も34年と長いのが特徴です。メンテナンス次第では、100年近く長持ちする場合もあります。
とはいえ、あくまでもコンテナを住居としたものなので、コンテナハウスは建物なのか、と疑問に感じる方もいます。しかし、建築物の定義に照らし合わせると、コンテナハウスは建物とみなされます。
建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨こ線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。）をいい、建築設備を含むものとする。
引用：e-Gov法令検索「建築基準法」
建物を建築をするためには建築確認申請が必要であり、コンテナハウスも例外ではありません。前述の通り、再建築不可の土地では建築確認申請が通ることはまずありません。そのため、再建築不可物件にコンテナハウスを建築するのは、難しいといわざるを得ないでしょう。
建築確認申請とは？手続きを簡単に解説
建物を建てる際には、必ず建築確認申請を行わなければなりません。国や自治体の審査なしに好き勝手に建物を建てては、建築基準法などの法律が意味をなさないからです。
つまり、建築確認申請とは、その建物が合法か否かを確認するためのものです。建築確認申請は都道府県や自治体か民間の指定確認検査機関に書類を提出し、建築確認を受けて検査済証の交付を受けることです。
検査済証の発行がなければ、工事に着工することができません。手続きの流れは、以下の通りです。
- 建築確認申請の記入・提出
- 自治体もしくは民間の指定確認検査機関による確認
- 建築確認済証を発行
- 工事の着工開始
- 建物が完成したら完了検査の申請
- 完了検査・検査済証の交付
まずは建築確認申請書を自治体のホームページなどからダウンロードし、必要事項を記入します。建築確認申請は専門的なことを記載しなければならない箇所もあるため、その多くは建築家や施工業者が代行してくれます。
記入が終わったら提出し、自治体もしくは民間の指定確認検査機関で確認をしてもらいましょう。特に問題がなければ、建築確認済証を発行してもらえるので、工事に着工できます。建物が完成したら完了検査を申請し、問題がなければ完了検査・検査済証の交付がされます。
建築確認申請が不要なコンテナハウスもある【3つの条件】
コンテナハウスを建築する際、条件が合えば建築確認申請が必要ない場合もあります。建築確認申請が不要な条件は、以下の通りです。
- 床面積が10平方メートル以下であること
- 防火地域・準防火地域に該当しないこと
- 新築以外（増築・改築・移転）であること
上記の条件を満たすのは、かなり厳しいといわざるを得ません。それぞれどういった条件なのかを詳しくみていきましょう。
床面積が10平方メートル以下であること
再建築不可の土地であっても、床面積が10平方メートル以下であれば建築確認申請が必要ないため、すぐに着工することが可能です。
ただし、床面積が10平方メートル以下とは6畳間よりも狭くなるため、いくらコンテナハウスとはいっても難しいものがあります。
また、どのように活用するのか、といった点も問題です。小さくてもそれなりの費用がかかるため、そこまで費用をかけてまでコンテナハウスを建築したとして、有効活用できるかどうかといった点が気になるところです。
有効活用ができないのなら、コンテナハウスをコストをかけてまで設置する意味がありません。
防火地域・準防火地域に該当しないこと
また、小さなコンテナハウスを建てるにしても、土地が「防火地域・準防火地域に該当しない」という条件も満たさなければなりません。
防火地域・準防火地域とは都市計画法において「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として指定されるエリアです。
引用：SUUMO
再建築不可の土地は家屋が密集しているケースがほとんどで、家屋が密集している土地は基本的に防火地域・準防火地域に指定されています。
ちなみに、自分の土地が防火地域・準防火地域かどうかは、自治体の建築関連の窓口で調べてもらうほか、不動産業者に問い合せて調べてもらうことも可能です。
再建築不可物件を専門に取り扱う不動産買取業者である「株式会社AlbaLink」であれば、物件の活用の相談以外にも、売却の相談にも無料で受け付けてくれます。問い合わせてみるのも一つの手でしょう。
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新築以外（増築・改築・移転）であること
コンテナハウスを建築確認申請なしで設置しようとすると、新築以外にしなければなりません。増築や改築、移転は認められます。
簡単にいうと、建築確認申請をなしにしようと思ったら、6畳よりも狭いコンテナハウスの増改築であり、なおかつ繁華街以外で住宅がまばらな地域で建築を行うことになります。
しかし、住宅がまばらであれば、道路に面している場合が多く、そもそも再建築不可の土地がほぼありません。再建築不可の土地に該当することがあまりないので、難しい条件といえるでしょう。
コンテナハウス設置時の注意点3選
コンテナハウス設置時には、以下のような注意点があります。
- 数十万～200万円程度の費用がかかる
- 間口の狭い旗竿地などの土地だと設置費用が高騰する
- コンテナハウスにも固定資産税が課される
上記の注意点を把握して、再建築不可物件で後悔しないようにして下さい。
数十万～200万円程度の費用がかかる
コンテナハウスの設置には、一般的に安くても数十万～200万円程度の費用がかかります。コンテナハウスの料金やライフラインの増設などを考えると、さらに費用はかさむでしょう。内訳は、以下の通りです。
| 内訳 | 費用相場 |
|---|---|
| 本体価格 | 20～40万円（中古） |
| 運送費 | 距離によって変動 |
| 基礎工事費 | 10万円～ |
| 電気工事 | 9万円～ |
| 設備工事 | 10万円～ |
| 外装・内装・窓・ドア | 施工内容によって変動 |
| 給排水繋ぎ込み | 50～100万円 |
| 照明・エアコンなどの備品 | 購入するものによって変動 |
上表の通り、コンテナハウスを設置するために必要な費用は、コンテナの本体費用だけではありません。本体は中古で安く買えたとしても外装や内装、窓やドアの設置などを考えると、場合によっては新品のコンテナハウスを購入するよりも最終的な費用が高くなってしまう場合も考えられます。
コンテナハウスの本体費用以外にかかる費用としては、運送費、基礎工事費、外装や内装などが考えられます。
コンテナハウスは、現地で一から作るのではなく、工場や加工所で作成した完成品を運んでくる形になります。そのため、本体を運ぶためにはトラックやトレーラーが必要となり、設置するためにはクレーンやフォークリフトなどの車両が必要になります。
どの機械を使うのか、どの程度の距離を運ばなくてはならないのかなどによっても金額が変わってきます。そのほか、基礎工事費や固定資産税などさまざまな費用がかかります。中古のコンテナハウスなら、外装を整える必要もあるでしょう。
また、コンテナハウス内で生活をしたいと考えているなら、ライフラインを整える必要があります。トイレやお風呂の設置、給排水繋ぎ込み、電気工事、設備工事などが必要となるでしょう。そのほか、エアコンや照明などの生活に必要な備品類も購入しなければなりません。これらを鑑みるに、コンテナハウスの設置にはかなりの費用がかかることが予想されます。
どの程度整備するのかにもよりますが、少なくとも100万円以下で設置するのは難しいといわざるを得ません。
コンテナハウス本体の費用よりもそのほかの費用の方が高くなってしまうこともあるため、予算は余裕をもって組んでおくことをおすすめします。
間口の狭い旗竿地などの土地だと設置費用が高騰する
間口の狭い旗竿地などの土地だと、設置費用がより高騰してしまいます。なぜなら、搬入に手間がかかるからです。
特に再建築不可の土地ということは、搬入に使える道路に面していない場合がほとんどであるため、搬入に手間がかかるどころか、搬入自体ができない可能性もあります。たとえ搬入はできたとしても特殊な車両が必要という場合もあり、そういった時にはかなりの金額がかかってしまうでしょう。
そのため、コンテナハウスの設置を考えているなら、まずは搬入が可能かどうかを調べてからにする方が良いでしょう。
参考記事：旗竿地のトラブルについて
コンテナハウスにも固定資産税が課される
土地や建物には、毎年固定資産税が科せられますが、実はコンテナハウスであっても建築物とされれば固定資産税や都市計画税を支払わなくてはなりません。これらの税金は、毎年1月1日に土地や建物を所有している場合、支払いを求められます。支払うべき金額は土地や建物の評価額によって違ってきます。
固定資産税の金額は、固定資産課税台帳に記載されている評価額をもとに算出されることとなっていて、金額は評価額の1.4％です。
もしコンテナハウスが住居用の建築物であると認められたなら、軽減措置を受けることができるので多少税金が安くなりますが、どちらにしても毎年支払いをしなければならないことには変わりありません。
そのため、もしコンテナハウスを設置したい場合には、固定資産税を支払わなくてはならない可能性があるということを念頭に置いておきましょう。
再建築不可物件のベストな活用方法とは？
再建築不可物件を有効活用しようと考えていても、ここまで解説をしてきた通りコンテナハウスの設置は難しいでしょう。賢く有効利用したいと考えているならなおさら、コンテナハウスの設置はやめたほうがいいといえます。
そのため、有効活用したいなら他の方法を考えることをおすすめします。ここでは、再建築不可物件を有効活用するための手段として、以下の4つを紹介します。
- 賃貸収益物件として活用する
- 駐車場として活用する
- 隣地の一部または全部を買取り再建築可能にしてから売却する
- 専門の不動産買取業者にそのままの状態で売却する
上記は再建築不可物件のベストな活用方法とはいえ、物件の状態次第で、活用できる方法はかなり限られてきてしまいます。どの方法であったとしてもメリットとデメリットはあるものですが、物件の状態や予算と相談をして自分に合った方法を見つけるようにしましょう。
賃貸収益物件として活用する
再建築不可物件の活用方法としては、アパートやマンション、一戸建てを移築する、もしくは今ある物件を収益物件として活用する方法が考えられます。当然ですが、メリットとしては部屋が埋まれば毎月家賃収入を得られることです。
一見かなり良いように感じられますが、あまりおすすめできない活用方法です。なぜなら、初期投資がかなりの金額になってしまうため、資金に余裕がある方しかできないというデメリットがあるからです。
どのような土地であってもマンションやアパートを建てるのにはそれなりの資金が必要となります。資金がなければ住宅ローンを使用するという手段もあり、そのほうが一般的です。ただし、再建築不可の土地ということになれば築年数が古くなってもリフォームすることができません。
また、必ずしも入居者が確保できるというわけでもなく、空室のまま残ってしまう可能性も考えられるでしょう。リスクが高く、先の見通しがたたないのであれば、住宅ローンを借りるのも難しくなってしまうかもしれません。
空室を残さないだけのプランと覚悟がなければ、賃貸収益物件として再建築不可物件の有効活用は困難といえます。むしろ年々赤字が増えるだけ、という状況も考えられるため、賃貸収益物件として活用するには注意が必要です。
駐車場として活用する
再建築不能物件を有効活用する方法の一つに、駐車場として活用するというものがあります。駐車場であれば、コンテナハウスとは違って建築物ではないため、再建築不可の土地にも作ることが可能だからです。
特に、周辺地域に駐車場がほとんどなく、駐車場の需要が高いのであれば、おすすめの活用方法といえるでしょう。コインパーキングでも月極でも、駐車場にすることで収益が上がるのも大きなメリットといえます。
初期投資はそれなりにかかるものの、収益さえあげられれば初期費用を回収することもできるでしょう。
ただし、駐車場にしたからといって必ずしも収益につながるわけではありません。周辺に駐車場が多いのなら、初期投資が回収できるほどの収益が上がらない可能性もあります。
また、再建築不可ということは、接道の幅員が4mに満たないか道路に2m以上接していないということになるため、駐車場を作っても入出庫がしづらい可能性があります。
入出庫がしづらい駐車場に愛車を止めたいという方は、決して多くはないでしょう。
隣地の一部または全部を買取り再建築可能にしてから売却する
再建築不可物件をそのままで売却することは難しいです。そのため、隣地の一部、もしくは全部を買い取って再建築可能物件にするという手があります。
隣地を買い取ることで自身の土地が道路と接すれば、接道義務を満たした状態で個人に売却できるため、土地の利用方法を考えることなく手放すことができます。
利用できない土地は、毎年維持費がかかるため、持っているだけで赤字になってしまいます。そのため、思い切って手放すのも一つの手段です。
ただし、隣の敷地が都合よく売りに出されているとは限らず、交渉したとしても都合の良い条件で手放してくれるとも限りません。
おすすめのタイミングは、隣地所有者が亡くなったときです。タイミングよく相続人と連絡を取ることができれば、都合の良い条件で手放してくれることも考えられます。うまく交渉がまとまれば再建築不可物件を手放すことができるでしょう。
つまり、隣地を買い取ることで再建築可能な物件にするというのは、時運に左右される活用方法であるというふうにも言えます。
専門の不動産買取業者にそのままの状態で売却する
再建築不可物件は、専門の不動産買取業者にそのままの状態で売却するという方法を取ることも可能です。ここまで解説してきた通り、再建築不可物件は、そのままでは一般の個人に売却することはできません。
なぜなら、建物が建てられなければ購入する意味がないからです。しかし、専門の不動産買取業者なら、そのままの状態でも適正価格で買い取ってくれます。
専門の不動産買取業者が買取できるのは、再建築不可物件を活用できるだけのノウハウがあるからです。例えば、再建築不可物件に賃貸収益物件として活用するための必要最低限の修繕を施して、不動産投資家に再販売するなどが挙げられます。
そのため、うまく交渉がまとまれば買取をしてくれます。専門の不動産買取業者に売却するメリットとしては、最短で数週間程度で決済が完了し、まとまった現金をすぐに手に入れることができます。
現金の使い道は当然自由であり、新生活の費用に充てるなど好きなように使えます。また、売主の契約不適合責任が免責されるというメリットも考えられます。そのため、土地を持て余しているのなら、専門の不動産買取業者に買取してもらうのがおすすめです。
再建築不可物件に強い専門の不動産買取業者について詳しく知りたい方は以下の記事をぜひお読みください。
なかでも当社がおすすめしている株式会社AlbaLinkは再建築不可物件を専門として取り扱う不動産買取業者です。年間3,000件以上の問い合わせ実績のある業者ですので、適正価格での売却を臨む方は一度連絡してみるのをおすすめします。
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ちなみにトレーラーハウスとはどう違うの？
コンテナハウスを検討する際に、コンテナハウスとトレーラーハウスには、どのような違いがあるのか気になっている方もいるでしょう。
「似たようなものだろう」と思ってはいないでしょうか。コンテナハウスとトレーラーハウスには、以下のような違いがあります。
| コンテナハウス | トレーラーハウス | |
|---|---|---|
| 法律上の扱い | 建築物扱い | 車両・建築物の2通りある |
| 固定資産税 | 課税の対象 | 車両扱いなら不要 |
| 運搬コスト | 安い | 高い |
コンテナハウスは、コンテナを用いて作られた住居や店舗のことであり、法律上は建築物扱いになります。そのため、もしコンテナハウスを建築するのなら建築確認申請が必要です。建築物扱いのため、コンテナハウスは固定資産税がかかります。
一方でトレーラーハウスは、タイヤがついた車両の上に住居や店舗を載せたものになります。エンジンがついていないため、自力で移動することはできず動かすには牽引車が必要となります。
車検済みで走行可能な状態であれば、トレーラーハウスは車両扱いです。ただし、タイヤが外されていたり階段やポーチ、ベランダなどが取り付けられていて一般道を走れる状態でなければ建築物扱いとなります。
建築物扱いのトレーラーハウスなら固定資産税なども必要になってきますが、車両扱いであれば建築確認申請や固定資産税は必要ありません。
ただし、あくまでも車両として扱われるため、車検を受ける必要があり、なおかつ自動車税がかかってきます。
また、運搬コストに関しては、コンテナハウスの方が安いことがほとんどです。コンテナハウスは、トラックやトレーラーを使って移動でき、クレーン車などで指定の土地に下せます。それなりに運搬コストがかかるのは確かです。
しかし、トレーラーハウスの場合は、エンジンがないため、自力での移動ができません。そのため牽引車が必要となります。牽引免許や牽引車がなければ、レンタル代や人件費、保険代などが必要で、高額な出費が予想されます。
まとめ
再建築不可の土地に、コンテナハウスの設置を検討している方もいますが、おすすめはできません。
本記事で解説した通り、再建築不可の土地にコンテナハウスを設置するのは非常に困難なためです。なぜなら、コンテナハウスを設置するための建築確認申請が通る見込みがまずないからです。
再建築不可の土地を有効利用するのは、知識やノウハウがなければ難しいといえます。土地は、持っているだけでも毎年それなりの維持費がかかります。特に住宅街であれば、草だらけにしておくわけにもいかないため、定期的に手入れする必要もあるでしょう。
労力と費用がかかるだけで有効利用が難しいのなら、思い切って売ってしまうのも一つの手段といえるでしょう。自力で有効利用の方法を考えたとしても赤字になってしまう可能性もあり、おすすめはできません。
再建築不可の土地であっても専門の買取業者がいるため、活用ができずに困っているという方は、まずは一度お問い合わせください。
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