「再建築不可物件を建て替え可能にする対処法はある？なにかあったとき活用できる状態にしておきたい……」
再建築不可物件を建て替え可能にして、住む・貸す・売るなど自由に活用できる状態にしたいと考える方は多いと思います。
再建築不可物件で建て替え不可となる原因でもっとも多いのは、建築基準法が定める接道義務を満たしていないケースです。
建築基準法に適合しない家は安全性が認められず、原則建て替えが許されません。
今回の記事では、再建築不可物件の建て替えに関する以下の内容についてお伝えします。
- 再建築不可物件が建て替えできない条件
- 再建築不可物件を建て替え可能にする7つの方法
- 再建築不可物件を建て替えするのは現実的には難しい
- 建て替え以外で再建築不可物件を活用する4つの方法
本記事を読めば、再建築不可物件を建て替え可能にする方法と、建て替え以外の活用方法がわかります。
なお、再建築不可物件の明確な活用プランがないのであれば、専門の買取業者に売却するのも有効な手段です。
詳しくは本文でお伝えしますが、再建築不可物件を建築可能にするのは、費用・手間の面で難易度が高めです。
再建築不可物件は活用していない期間も固定資産税・清掃費など維持管理費も発生し続けるため、売却して手放すのも選択肢に加えましょう。
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再建築不可物件が建て替えできない条件
日本における不動産市場には、再建築不可とされる物件が全国的に存在しています。
再建築不可となる理由はさまざまですが、その多くは建築基準法の道路に関する規制などに適合していないためです。
たとえば、後述する接道義務をクリアしていないケースでは、再建築不可物件をはじめ、周辺住民の安全も確保できないので建て替えができません。
このように、再建築不可物件には活用用途に制限があることから、市場価値が極めて低い特徴があります。
これらの条件を克服して、再建築不可物件を通常の不動産と同様の価値をもたせるためには、建て替え可能にする過程が欠かせません。
まずは、再建築不可物件が建て替えできない以下3つの条件を見ていきましょう。
- 敷地が道路に接する間口が2m未満（旗竿地）
- 前面道路が建築基準法上の道路ではない
- そもそも敷地が道路に接していない（袋地）
なお、再建築不可物件になる理由については、以下の記事で詳しく解説しています。
敷地が道路に接する間口が2m未満（旗竿地）
敷地が道路に接する間口の範囲が2m未満である土地は、旗竿地と呼ばれるケースがあります。
旗竿地はその名のとおり旗の形をした土地を指しており、その多くは竿部分にあたる敷地が道路に2m接していません。
このような形状の土地は、建築基準法第42条で定める接道義務を果たしていないため、再建築が難しいです。
接道義務を満たすには、道路に対して一定の間口幅を確保する必要がありますが、旗竿地は隣地の購入などをしない限り、建て替え可能の条件をクリアできません。
裏を返すと、後述する建て替え可能にする方法で接道義務を果たせるなら、再建築不可物件は建て替えは可能です。
旗竿地で起こりやすいトラブルについては以下の記事で詳しく解説しています。
前面道路が建築基準法上の道路ではない
敷地の前面道路が建築基準法上の道路に指定されていない場合、その土地上に新たな建築物は建てられません。
建築基準法上の道路とは、一定の幅員や構造を有し、公共の利用が可能な道路を指します。
具体的には、以下のような道路は建築基準法上の道路に該当します。
- 道路法による道路で、かつ幅員が4ｍ以上の道路
- 都市計画法・土地区画整理法に基づいて作られた道路
- 建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で幅員4ｍ以上である道路
- 都市計画法に土地区画整理法などで、2年以内に事業が開始される予定の道路
- 幅員が4ｍ以上で、特定行政庁による位置の指定を受けた道路
- 建築基準法が施行された当初、すでにその道沿いに建物が建つ土地に接していた幅員1.8ｍ以上4m未満の道路
参照：横浜市「Q.建築基準法上の道路とは何か、教えてほしい。」
上記に該当しない道路は、建築物を建てるために必要な建築確認申請が受理されず、建て替え不可となります。
「特定行政庁への申請などで承認を得る」「再建築不可物件の周辺環境が要件を満たしている」など、建て替え可能にする手段もありますが、ハードルは高めです。
そもそも敷地が道路に接していない（袋地）
袋地とは、周囲を他の土地に囲まれ、道路に直接接していない敷地を指します。
このような周辺環境の土地では、物理的に建築基準法に定められた接道義務が満たせないため、建て替えは許されません。
袋地で建物を建築するためには、通路部分を隣接する土地所有者から買い取るか、権利を確保する必要があります。
ですが、上記の方法には近隣住民への交渉や費用負担の面で課題が伴います。
袋地を再建築可能にする方法を行うのであれば、土地の価値や建築への影響を考慮した上で、慎重な判断が必要です。
なお、袋地で起こりがちな4つのトラブルと対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件を建て替え可能にする6つの方法
再建築不可物件を建て替える際には、法的な制約や土地の条件をクリアする必要があります。
この章では、再建築不可物件を建て替え可能にする以下6つの方法を解説します。
- 隣地を購入する
- 隣地を建築確認時のみ借りる
- 敷地をセットバックする（敷地後退）
- 但し書き規定の申請をする
- 道路の位置指定申請を出す
- 通路部分の敷地を等価交換する
再建築不可物件の建て替えを可能にする方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
隣地を購入する
まず、再建築不可物件を建て替え可能にする方法として、隣地の購入が挙げられます。
再建築不可物件が道路への接道義務を満たしていない場合、隣接する土地を購入することで建て替えの制限を払拭できます。
ただし、隣地を購入する方法は直接的な解決策として有効ですが、隣地所有者による売却の同意が必要です。
隣地所有者が現状の住まいで十分に満足している場合、「土地の一部を売却してほしい」と依頼して許可をもらうのは難易度が高いと言えます。
隣地を購入して再建築可能にする方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
隣地を建築確認時のみ借りる
隣地を購入するのではなく、一時的に隣地を借りることで建築確認申請時の条件を満たせます。
上記の方法では、隣地所有者との交渉と契約が必要ではありますが、隣地の購入に比べて一時的なものであるため、金銭的にも実行しやすいです。
隣地所有者にとっても、一時的な貸し出しで収益が得られるのであれば、お互いにメリットがあります。
ただし、あくまで一時的な方法であるため、将来的な売却や利用に際しては、再び接道義務の問題に直面する点に注意が必要です。
くわえて、隣地所有者の了承を得られるような価格設定にするなど、それなりに提案力が求められます。
敷地をセットバックする（敷地後退）
敷地をセットバックする方法は、自身の土地の一部を道路に提供し、敷地を後退させて接道義務を満たす手段です。
セットバックを行うには自治体の承認が必要となり、以下の手順で行います。
- 前面道路を調査する
- 事前協議書を作成し、提出する
- 自治体職員による調査を受ける
- 前面道路の管理・整備について協議する
- 協議の内容に問題なければ協議書が交付される
- セットバックの工事を行う
ただし、セットバックの費用は約20万円〜80万円かかりますが、それらは自己負担です。
市区町村によってはセットバックした部分の道路を自治体が買い取るケースもありますが、極めて稀な例です。
セットバック後も残る土地で将来的な計画を進めるためには、建物の設計を慎重に考える必要があります。
なお、セットバックにかかる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
但し書き規定の申請をする
但し書き規定とは特定の条件の元、建築基準法の一部を緩和してもらう申請です。
但し書き規定が認められると、接道要件を満たさない土地であっても、再建築可能になります。
例えば、敷地が狭小でセットバックしたくてもできない場合などに、但し書き規定の申請を行い、建て替え不可の要件を緩和してもらえます。
ただし、但し書き規定の申請を行うには「近隣に広い空き地がある」「交通面や安全面に支障がない」といった要件に該当する再建築不可物件でなくてはなりません。
再建築不可物件の周辺環境が上記に当てはまるなら、但し書き規定の申請は有効な手段です。
道路の位置指定申請を出す
道路の位置指定申請は、前面道路が建築基準法上の道路に該当しない場合に、法律上の道路として認めてもらう申請です。
土地所有者が特定行政庁に申請し、承認を得られると再建築不可物件は建て替え可能になります。
ただし、位置指定申請を行うには、該当道路に接する近隣住民全員の承諾を得た上で、全員分の印鑑証明・登記簿謄本を収集する必要があります。
近隣住民に承諾をるのも一苦労ですが、親族でもない人物から個人情報の資料を収集するのは難儀です。
また、道路の幅員が基準に満たない場合、前述したセットバックなどが必要です。
道路の位置指定申請を出す方法は、費用・手間・トラブルの観点から積極的に推奨できる方法ではありません。
再建築不可になる位置指定道路については、以下の記事で詳しく解説しています。
通路部分の敷地を等価交換する
通路部分の敷地を等価交換する方法も、建て替えを可能にする手段の1つです。
敷地の等価交換とはその名のとおり、自身の土地の一部と隣地の一部を交換する方法です。
前述した旗竿地のように、間口が2m未満の再建築不可物件は、敷地内の通路部分と隣地の一部を等価交換する方法で建て替え可能になります。
くわえて、個人が土地同士の交換を行った場合、「固定資産の交換の特例」を受けられるため、お互いに税負担が重くなる心配がありません。
参照：国税庁「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」
ただし、敷地の等価交換は隣地所有者との協力が不可欠です。
個人同士で財産のやり取りを行うため、トラブルなく等価交換を実行するためには、隣地所有者と良好な関係が築けていることが前提条件と言えます。
再建築不可物件を建て替えするのは現実的には難しい
再建築不可物件の建て替えは、さまざまな制約と法律により現実的には難しいケースが大半です。
前述したように、再建築不可物件を建て替え可能にするには、自身の費用面以外にも、周辺の道路環境・隣地所有者の許可などハードルが存在するからです。
さらに、再建築可能にする方法によっては。その土地や建物自体の価値が下がる可能性もあり、所有者にとっては一定のリスクが伴います。
再建築不可物件が直面する厳しい現実
前述したように、再建築不可物件を建て替え可能にするためには、高いハードルを乗り越える必要があります。
自身の都合以外にも、近隣住民・周辺環境・公的機関など複数の要素が揃う必要があるからです。
くわえて、再建築不可物件は建築基準法を満たしていないことから、リフォームで手を加えられる内容にも制限があります。
具体的には、再建築不可物件の壁・柱・床・はり・屋根・階段などの主要構造部で、かつ1/2以内の範囲に収める必要があり、それ以上の工事ができません。
大規模な工事を行うには、建築基準法に適合しているかどうかを審査する「建築確認申請」が必要となるからです。
再建築不可物件を売却するにも適切なリフォームを施して老朽化を克服できなければ、今度は買い手が見つからないハードルも生じます。
上記のようなプロセスは手間・費用も相当かかるので、着工する前に専門家に相談した上で、実行するか否かの判断をしたほうがよいです。
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再建築不可物件のリフォームが可能な範囲については、以下の記事で詳しく解説しています。
建て替え以外で再建築不可物件を活用する4つの方法
これまで挙げたように、再建築不可物件は建て替え可能にするのは難易度が高めです。
しかし、再建築不可物件は建て替え可能する以外にも活用方法はあります。
この章では、建て替え以外で再建築不可物件を活用する以下4つの方法について解説します。
- 軽微な修繕を行い賃貸に出す
- 更地活用はお勧めしない
- コンテナハウスを設置して物置として活用する
- 専門の不動産買取業者に相談すれば売却可能
軽微な修繕を行い賃貸に出す
再建築不可の物件でも、軽微なリフォームや修繕を施すことで、賃貸物件としての価値を高められます。
賃貸物件としての貸し出しであれば、再建築不可物件はそこまでマイナス要因にはなりません。
したがって、住宅としての基本的な安全と機能を担保するための最低限の工事を施し、居住者が快適に過ごせる環境を確保できれば、現状のままでも活用可能です。
ただし、前述したように建築基準法や都市計画区域内の規制など、法律上の条件に則った修繕を行う必要があります。
建築違反により違法建築物となると、使用禁止・使用制限などを命じられるため、軽微な修繕を行う場合も、専門家の意見を参考に計画したほうが安全です。
なお、再建築不可物件の買取実績が豊富な「訳あり物件プロ」では、無料相談・無料査定を随時行っています。
強引な勧誘等はないため、再建築不可物件の取り扱いに慣れた専門スタッフによる意見を参考にしてみてください。
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更地活用はお勧めしない
再建築不可物件の中には、建物を解体して更地として活用することを考えるケースもありますが、お勧めしません。
居住用物件を取り壊して更地にした場合、宅地に優遇される税の軽減措置が適用外となり、土地の固定資産税が最大6倍まで跳ね上がるからです。
土地の固定資産税額は「固定資産税評価額 × 1.4%」で求められ、評価額が1,000万の土地の場合、以下の差額が生じます。
- 住宅用地の特例の対象：土地の固定資産税 = 1,000万 × 1/6 × 1.4％ = 2万3,333円（年間）
- 住宅用地の特例の対象外：土地の固定資産税 = 1,000万 × 1.4％ = 14万円（年間）
このように、再建築不可物件を更地にすると1年間あたり11万6,667円も税負担が増えます。
くわえて、更地にして小規模な駐車場や庭園として活用する場合でも、周囲の状況や立地によっては収益性を確保するのが困難です。
したがって、再建築不可物件は、可能な限り既存の建物を活用する方向性で検討することが望ましいでしょう。
再建築不可物件の更地活用する落とし穴については、以下の記事で詳しく解説しています。
コンテナハウスを設置して物置として活用する
再建築不可物件においては、コンテナハウスを設置し、物置や事務所、趣味の部屋として活用することも一つの方法です。
コンテナハウスは、必要に応じて移設が可能であるため、土地の利用計画を柔軟に変更できる利点があります。
シンプルな造りのコンテナハウスであれば、5畳〜9畳程度のスペースで250万円程度で建てられます。
コンテナハウス建築確認申請が不要なケースも多く、比較的簡単かつ低コストで物件に新たな価値を加えられます。
ただし、コンテナハウスの設置にあたっては、敷地の条件・隣接する建物との間隔・自治体の規制などに注意を払い、トラブルを未然に防ぐ計画と実施が必要です。
なお、再建築不可物件にコンテナハウスを建てる方法にについては、以下の記事で詳しく解説しています。
専門の不動産買取業者に相談すれば売却可能
再建築不可であっても、専門の不動産買取業者に相談することで売却は可能です。
専門の不動産買取業者は、再建築不可物件に特化した知識と経験を豊富に持っており、どのような現状でも収益化につなげられるため、現況買取ができます。
したがって、売主が建て替え可能にする手間・費用をかけなくても、活用ノウハウを駆使した適正価格で買い取ってもらえます。
また、現金化までのスピードも最短1週間〜1ヶ月と早いため、資金計画が立てやすいのもメリットです。
建築可能にするのが難しく、そのままの状態で買い手を見つけるのが困難な再建築不可物件は、高確率・適正価格で買い取ってもらえる専門の不動産買取業者に売却を相談しましょう。
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経験豊富なスタッフによる無料査定は365日受け付けているので、一度相談してみましょう。
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