不動産屋に売却や建て替えの相談をしに行ったが「敷地の隣の位置指定道路に問題があって、建て替えができません。」などと言われて困惑している…
本来、位置指定道路は建築基準法を満たせない土地のために、自治体の認可を受けて設定される道路のことを指します。
位置指定道路に認められた通路に接している土地は、建て替えができるようになります。
しかし、中には、位置指定道路の認可を受けても再建築が認められないケースがあります。
そこでこの記事では、以下の内容を解説していきます。
- そもそも位置指定道路とは
- 位置指定道路でも再建築が認められないケースとは
- 再建築不可の位置指定道路の対処法
- 位置指定道路にまつわるトラブル事例
この記事を読んで、あなたの土地の問題を正しく対処してください。
ちなみに、工事や自治体への手続きを行えば、再建築を可能にできる場合もありますが、いずれも費用や時間などのハードルがあります。
しかし、再建築不可物件専門の不動産業者に相談すれば、そのままの状態でも適正価格で買い取ってもらえます。
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位置指定道路とは
「位置指定道路」とは、個人が自分の土地に建物を建てるために、自治体の認可を受けることができる道路のことです。
位置指定道路道路は、土地が公共の道路に接することを義務づける「接道義務」を満たす目的で作られます。
通常、位置指定道路の最小幅は4メートル（一部例外あり）とされ、建築基準法の第42条で明確に定義されています。
この建築基準法第42条第1項第5号によると、位置指定道路は、土地を建築物の敷地として使う際に、道路法や都市計画法などの特定の法律に基づかずに作られる道路です。
この道路を作る人は、国土交通省が定めた基準に従って道路を造り、その位置の指定を地方自治体から受けなければなりません。
簡単に言うと、「位置指定道路」とは、建物を建てるために個人が作った道路で、これには地方自治体の位置指定が必要です。
位置指定道路の条件
位置指定道路の基準は、建築基準法施行令の第144条の4で定められています。
これらの基準を分かりやすく説明すると次のようになります。
- 交差点やカーブ部分には、安全な視界を確保するために角を切る（隅切り）設計が必要です。
- 道路と敷地の水はけを良くするために、側溝や街渠などの排水設備を設ける必要があります。
- 道路は、砂利を敷いたり舗装するなどして、ぬかるみのない状態に保たなければなりません。
- 道路は、他の道路に両端が接続している必要があります。
- 道路の傾斜は12%以下で、階段ではないことが求められます。
特に、4番目の基準については、一部の条件下で緩和されることがあります。
例えば、道路が行き止まりの場合、4番目の基準を満たすことは不可能です。しかし、次のような基準に合致していれば、行き止まりでも位置指定道路として認められる場合があります。
- 道路の全長が35メートル以下であること。
- 道路の幅が最低6メートル以上（自治体によっては4メートル以上）であること。
- 道路の突き当たりが公園や広場であり、自動車が転回できるスペースがあること。
- 道路の全長が35メートルを超える場合は、突き当たりと35メートルごとに自動車が転回できるスペースを設ける必要があります。
位置指定道路はなぜ必要なのか
前述の通り、位置指定道路は建築基準法の接道義務を満たすことができない土地に適用される特別な道路です。
前提として、建築基準法によれば、土地は最低4メートル幅の道路に2メートル以上（一部例外を除く）接していなければ、そこに建物を建てることが許されません。
これは、救急車などの緊急車両がスムーズに進入できるように、道路の一定の幅を保つ必要があるためです。
例として、大きな長方形の土地を四つに分割し、それぞれを別々の土地として販売する場合を考えてみます。
この土地の一辺だけが既存の道路に接している場合、その辺は問題ありませんが、内側にある土地は既存の道路に接していないため、そのままでは建物を建てることができません。
このような状況に対処するため、四分割された土地の中心に新たな位置指定道路を設けることで、すべての区画が接道義務を満たすようになります。
これは一例に過ぎませんが、位置指定道路は基本的に、接道義務違反を解消するために作られる私道と理解すると良いでしょう。
位置指定道路で再建築不可物件になるケース
建築基準法を満たすための位置指定道路を設定しても、建物の再建築が認められないのは、以下のようなケースです。
- 通路が「不完全位置指定道路」の場合
- 公図と現況と道路の位置が異なる場合
- 位置指定道路と敷地が接している間口が2ｍ未満の場合
通路が「不完全位置指定道路」の場合
位置指定道路は、その幅員が最低4メートル以上でなければならないという規定があります。
しかし、旧市街地にはこの基準を満たさない、幅員4メートル未満の「不完全な位置指定道路」が存在します。
不完全位置指定道路は、位置指定道路としての認可を受けていたとしても、時代の変遷やその他の事情で幅員が4メートル未満に縮小している場合があります。
不完全な位置指定道路は日常的に使用する上で直ちに問題が指摘されることは少ないですが、建て替えや新たな住宅工事の際に問題が発生する可能性があります。
特に、前面道路が不完全な位置指定道路である場合、建築許可の確認時に再建築不可と判断されるケースがあるのです。
そのため、新たに土地を購入する際は、前面道路が位置指定道路として適切な幅員を有しているかを事前に確認することが重要です。
不完全位置指定道路の復元協議とは
上記したとおり、何らかの理由で道路の幅が不足してしまった場合、その道路は「不完全位置指定道路」と呼ばれます。
このような道路に面して建物を建てる際には、道路が最低4メートル幅になるように道路の復元を行う必要があります。
この復元作業は「不完全位置指定道路の復元協議」といい、関連する協議書を市役所などの地方自治体に提出することで、新築工事が許可されることになります。
具体的には、この図のように隣接地の所有者と協議を行い、道路の中心線や道路と宅地の境界線、道路後退線を決定します。
その後、これらの内容をもとに図面を作成し、関係者から同意の印をもらい、自身の土地を10センチメートル後退させることを含む「不完全位置指定道路の復元協議」を申請します。
この申請が受理されれば、新しい建物の建築確認申請に進むことができます。
公図と現況と道路の位置が異なる場合
位置指定道路の認可においては、図面の内容と道路の現状が一致していることが不可欠です。
特に古い道路では、図面上は位置指定道路の条件を満たしていても、時間の経過や使用状況により、実際の道路の状態が図面と異なることが多々あります。
このような場合、現況確認時に図面との差異が発見されると、位置指定道路としての認定は得られません。
したがって、特に古い位置指定道路に関しては、建設時の図面と現実の道路状況が一致しているかどうかが、位置指定道路の認可を受ける上での重要なポイントになります。
この現況確認が認可の際の重要なステップとなるため、図面と実際の状況に相違がある場合には、認可が下りない可能性があります。
位置指定道路と敷地が接している間口が2ｍ未満の場合
位置指定道路の幅が4メートル以上であっても、その土地が道路に2メートル以上接していない場合、建築基準法の接道義務が満たされていないと見なされ、建物を建てることはできません。
特に注意が必要なのは、「旗竿地」と呼ばれる土地で、これは細長い路地が道路に接しており、その奥に広がる宅地を指します。
旗竿地では、道路に面した部分（間口）が2メートルあるとしても、路地の途中で幅が2メートル未満になることも珍しくありません。
この場合、隣接する土地から一部を購入して間口を2メートル以上に広げる必要がありますが、実際にはこれが難しい場合も多いです。
さらに、自然災害などにより家が倒壊した場合、再建築が不可能となるリスクがあるため、位置指定道路に接している間口が2メートルに満たない土地は早期に売却することが無難です。
しかし、再建築ができない物件を購入したいと考える人はほとんどおらず、一般の買い手を見つけるのは困難です。このような状況では、再建築不可の物件を専門に取り扱う買取業者に売却するのが良い選択となります。
専門の買取業者であれば、再建築不可物件であっても適切な価格で買い取ってくれる可能性があります。再建築不可の位置指定道路に面した物件を効果的に売却する方法については、次の章で解説します。
再建築不可の位置指定道路の対処法
位置指定道路を設定しても再建築が認められない不動産の対処法は、次の3つです。
- セットバックを行い幅員を4ｍ以上にする
- 2項道路の認可を受け建て替え可能にする
- 専門の不動産買取業者に現状のまま売却する
中には、セットバックのように工事が必要なものや、2項道路のように複雑な手続きが必要な対処法もあります。
ただ、どれも一般個人にはハードルが高く、専門家に費用を払って対応してもらう必要があるでしょう。
ですが、これらの方法を用いて再建築を可能にしなくても、専門の不動産業者に依頼すれば、そのままの状態で再建築不可物件を売却できます。
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セットバックを行い幅員を4ｍ以上にする
位置指定道路の幅が4メートル（または6メートル）に達していない場合、再建築を可能にするためには、敷地を道路の境界線から2メートル（または3メートル）後退させる必要があります。これを「セットバック」と呼びます。
例えば、幅が3メートル60センチの位置指定道路に面する家がある場合、道路幅を4メートルにするためには、各家庭が20センチメートルずつ自分の敷地を道路用地として割譲する必要があります。
ただし、このように道路用地として提供された土地には、建物や塀などを建設することはできません。さらに、セットバックによって削減された敷地面積は、建築可能な建物の延べ床面積の減少にもつながるため、この点にも注意が必要です。
セットバック工事にかかる費用などを、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
2項道路の認可を受け建て替え可能にする
私道は建築基準法で定められた道路として認められていないため、私道に接している家の再建築は通常許可されません。しかし、建築基準法第42条2項に基づく「42条2項道路」（または「みなし道路」）の認可を受ければ、建て替えが可能になります。
この42条2項道路は、特に1950年の建築基準法施行前に建てられた家が多く、接している道路の幅が4メートル未満であるケースが珍しくありません。そうした家々が直面する再建築の問題に対処するため、建築基準法施行前からある1.8メートルから4メートル未満の道路で、特定行政庁によって指定されたものは、法上の道路と見なされるようになりました。
新築や建て替えを行う際には、42条2項道路に面する土地は、道路の中心線から2メートル後退して敷地を設定し、道路幅を4メートル以上にする必要があります。
この申請プロセスでは、位置指定道路のケースと同様に、関係する権利者の同意を得る必要があります。関係者からの承諾を得た後、自治体にみなし道路としての申請を行い、現地調査や審査を経て問題がなければ認可が下ります。
専門の不動産買取業者に現状のまま売却する
位置指定道路が再建築の要件を満たしていない土地でも、前述の方法に従って対応すれば建て替えが可能になりますが、全ての関係者の同意を得ることは非常に難しいです。
もし再建築不可の物件に住み続けることや、賃貸物件として活用することに特に興味がなければ、売却して別の住まいを探すことが賢明な選択です。
もちろん、一般の個人は再建築不可物件の購入を望むことはほとんどありませんが、専門の買取業者を利用すれば、数日から1ヶ月程度で売却することが可能です。
ただし、買取業者によって得意な物件のタイプは異なるため、再建築不可物件の売却を検討する際は、その分野に強い業者を選ぶことが重要です。
再建築不可物件の取り扱いに熟知している買取業者は、買い取った物件を賃貸として活用したり、再建築可能にして再販するなどのノウハウを持っており、そのため高い買取価格を提供してもらえる可能性があります。
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位置指定道路にまつわるトラブル例
位置指定道路は、私道ですので隣地所有者などとのトラブルに発展する恐れがあることも忘れてはいけません。
トラブル事例を確認しておき、備えておいてください。
所有者の承諾が降りずにメンテナンスができない
道路が劣化して補修が必要な場合でも、その道路の所有者から許可を得ない限り、修理作業を行うことはできません。時には、メンテナンスの許可を得るために金銭を要求されるようなトラブルに発展することもあります。
また、私道では、自転車などが道路上に放置され、通行の障害となることも少なくありません。このような私道特有のトラブルが起こりやすい状況があります。
家を建てる際にも、工事車両を道路上に停める、または水道工事のために道路を掘削するなど、所有者の許可が必要なケースがあります。こうしたトラブルを避けるためには、事前に道路の使用や掘削に関する許可を取っておくのが最善の対策です。
建築当時と図面が異なる場合がある
位置指定道路の実際の状態は、建造時の図面と異なることがよくあります。図面に忠実に建てられていたとしても、私道の性質上、時間の経過とともに状況が変化することがあります。
そのため、土地の購入や建築計画を進める際には、図面だけを頼りにするのではなく、実際の現地状況を確認することが重要です。位置指定図と現地でメジャーを使って測定した記録を照合し、図面と実際が一致しているかを確認することをお勧めします。
さらに、該当する道路が所在する地方自治体の役所に訪れることで、位置指定図の閲覧やコピーを行うことも可能です。これにより、購入を検討している土地の状況をより正確に把握できます。
まとめ
位置指定道路は私人によって作られる特殊な道路で、公共の道路への接続を義務付ける「接道義務」を満たす目的で造られます。
これらの道路は通常、最小4メートルの幅が求められ、建築基準法の第42条で定義されています。
しかし、時には既存の道路の幅が不足している場合もあり、その場合は「セットバック」によって道路幅を確保する必要があります。
また、1950年以前に建てられた建物に面する道路は、42条2項道路（みなし道路）として認められることがあり、これを利用することで建て替えが可能になることもあります。
しかし、これらのプロセスは関係者の同意が必要で、トラブルに発展する可能性もあるため、再建築不可の物件は専門の買取業者への売却が推奨されます。
これらの業者は再建築不可物件に精通しており、適切な価格で買い取ることが可能です。
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