「近所の人や不動産屋に、この土地は建て替えできないと言われたけど、本当にそうなの？」
建築基準法などの法令に適しておらず、今ある建物を取り壊したら新たな建物が建てられない土地を再建築不可物件と言います。
再建築不可かどうか調べる方法は、主にその地域を管轄している役所に必要書類を提出し調べてもらうことです。
そこでこの記事では以下の内容を解説します。
- 再建築不可の調べ方や、役所に提出する書類
- 役所で確認するよりも簡単な確認方法
- 再建築不可物件がいくらで売れるのか調べる方法
活用の難しい再建築不可物件への対処法も解説しているため、ぜひ最後までお読みください。
なお、もし再建築不可物件を活用する目処がないのであれば、専門の不動産買取業者に相談してみるのがおすすめです。専門業者であれば、一般の不動産屋では取扱いを断ってしまい売れない再建築不可物件でも、適正価格で売却できるためです。
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再建築不可物件は「法令に適さず建て替えができない土地」
再建築不可物件とは、その名の通り、建て替えや増築が許されない物件を指します。これは主に、建築基準法の接道義務を満たしていないために発生します。
接道義務とは、物件が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していることを要求するものです。
この基準は、消防車や救急車などの緊急車両が安全に進入やすれ違いをするためのものであり、これを満たしていない土地に建物を建てると、火災などの際に救助や消火活動が適切に行えないリスクが生じるため、この要件が設けられています。
また、接道している道路は、建築基準法で特定された6つのカテゴリの道路である必要があります。それは、国道や都道府県道などの公道、都市計画法に基づく開発道路、既存の道路、計画中の道路、位置が特定された道路、そして特定行政庁が指定するみなし道路です。
再建築不可とされる原因は他にも複数存在し、例として、市街化調整区域であることや高圧線下地、擁壁の存在、法地や崖地などが挙げられます。
再建築不可物件は、現行の建築基準法の制定前に建てられたものが多いですが、それらの物件の売却価格は一般的に低くなる傾向があります。しかし、現行の法の基準を満たすことができれば、物件の評価は上がる可能性があります。
総じて、再建築不可物件を取得する際や所有している場合、接道義務の確認は欠かせないポイントです。その他の原因も考慮して、適切な判断を行うことが重要です。
再建築不可物件の調べ方
再建築不可物件かどうかの調べ方は、以下の3通りです。
- 役所で確認する
- 自治体のHPで確認する
- 専門の不動産業者に調べてもらう
役所で確認する
再建築不可物件かどうかの確認は、物件の所在地を管轄する市町村役所で行うことができます。確認の際、事前に以下の4つの書類を準備してください。
- 登記事項証明書：土地の基本情報（所有者名、住所、建物面積、構造、建築年月日など）を確認するため。
- 公図：土地の位置や形状を特定するための地図。
- 地積測量図：土地の面積や位置、境界を確認するため。
- 建物図面：敷地内の建物の配置や形状、床面積・構造の変更情報などを確認するため。
これらの書類は、不動産取得時に不動産会社から渡されていることが多いです。もし手元になければ、法務局で再取得することができ、また法務局のホームページから郵送で請求することも可能です。ただし、再取得には500円程度の手数料がかかります。
書類を準備したら、まず物件の所在地の役所に電話して、再建築不可物件の確認を希望する旨と、持参する書類の準備ができていることを伝え、どの窓口での確認となるかを事前に尋ねます。多くの場合、建築関係の窓口が担当となります。
役所を訪れ、指定された窓口で担当者に書類を提出すると、建築基準法に基づいて物件が再建築可能かどうかを確認してもらえます。訪問の際は、午前中などの余裕のある時間帯を選ぶと、その日のうちに結果を受け取ることができることが多いです。
最新の情報を確認したい場合や、確実な結果を得たい場合は、役所への直接の問い合わせが最も信頼性が高いと言えます。
役所で確認する内容
再建築が可能かどうかの確認は市役所で行えますが、事前に以下の3つのポイントを確認することで、あなた自身でも再建築の可否についての理解を深めることができます。
- 物件前面の道路が合法的な道路か：物件の前面にある道路が、建築基準法で定められた正式な道路か確認する必要があります。建築基準法の42条に、正式な道路の定義と要件が明記されています。すべての道路が建築基準法に合致しているわけではないので、この点を最初に確認しましょう。
- 接道義務の確認：もし前面の道路が正式な道路であれば、次に物件の土地が接道義務を果たしているかを確認します。具体的には、道路に対して物件の土地が最低2メートル以上接しているかをチェックします。正確な測量が難しい場合は、専門家や役所での確認がおすすめです。
- 建築制限のあるエリアに位置しているか：土地自体が再建築可能であっても、その土地があるエリアが特定の建築制限を受けている場合、建築そのものが許可されないこともあります。例えば、市街化調整区域や特定の用途地域など、特別な制限が設けられている場所では、建築の種類や大きさなどに制約があることが多いです。このようなエリアについても、確認を忘れずに行いましょう。
これらのポイントを元に、自身で確認を行うことで、まだ活用の余地がある再建築不可物件なのかの判断材料になります。ちなみに活用の判断は一般個人では難しいため、専門の不動産業者にかならず相談をするようにしましょう。
以下の記事でも再建築不可物件活用の裏技を紹介しているので参考にしてください。
自治体のHPで確認する
再建築の可否を調査する方法の一つとして、自治体のホームページを利用する方法があります。
特に「指定道路図」の確認を通じて、該当の土地が「建築基準法上の道路」に接しているかどうかを照らし合わせることで、再建築の可能性を大まかに把握することができます。
ここでの「指定道路」とは、特定の行政機関（例：都道府県知事や市町村長など）が「この部分は道路として利用される」と指定した、幅4m以上の私道のことを指します。
具体的に調べる方法は、インターネット上で「[市町村名] + 指定道路」というキーワードで検索すること。例として、東京都江東区の指定道路図を検索すると、自治体が公開しているマップ情報が検索結果として表示されます。
しかし、このホームページでの調査方法にはいくつかの注意点があります。
- ホームページの情報が最新であるとは限らない：自治体の更新頻度やタイミングにより、古い情報が掲載されている可能性があるため、最新の情報を確認する際は直接役所へ問い合わせるのがベストです。
- 再建築不可の原因が接道義務だけでないこと：接道義務以外にも再建築不可の原因が存在するため、指定道路図だけをもとに完全な判断は難しい場合があります。
自治体のホームページでの調査は便利ですが、完全な確認には役所での直接の確認が必要となることを理解しておきましょう。
専門の不動産業者に調べてもらう
再建築不可物件を正確に把握したいなら、第3の方法として「専門の不動産会社に相談する」ことをおすすめします。
専門の不動産会社には、再建築不可物件の確認に関する豊富な経験と知識があります。役所での手続きや自治体のホームページの調査は、書類の準備やデータの解釈に手間がかかることが多いですが、専門家に相談すれば、基本的な情報の提供だけで調査を依頼できます。
具体的には、「物件の住所」「氏名」「連絡先」を伝えるだけで、専門家があなたの代わりに再建築の可否を調査してくれます。これは、確実性と手間の面から見ても、非常に効率的な方法といえるでしょう。
ただし、こちらのサービスは、物件の売却や再利用を考えている場合を対象としているケースが多いです。もちろん、売却や再利用の具体的な方法についても専門家からアドバイスを受けられます。
要するに、手間いらずで「再建築不可かどうか」を確認したいなら、再建築不可物件の専門家に依頼するのがベストです。
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活用しない再建築不可物件は専門の不動産業者に相談
再建築不可物件は、建築基準法に満たない特性から、現存する建物を壊すと新しい建物を建てることができないという問題を持ちます。特に1950年以前に建てられたものが多く、古い市街地などに多く見られる状態です。
そのまま放置すると、固定資産税や維持管理費といった経済的な負担だけでなく、建物が老朽化して周りに被害を与えるリスクも増大します。更に、将来的に子どもたちに「負の遺産」として相続させることにもなりかねません。
「どうすればいいの？」と思われるかもしれませんが、再建築不可物件を確実に現金化する方法があります。それは、再建築不可物件を専門に取り扱う不動産買取業者に売却することです。これには、以下の3つの大きなメリットがあります。
- 専門のノウハウ：専門業者は再建築不可物件をどのように活用・再生すればよいのかを知っています。
- 迅速な買取：通常の不動産業者では難しい、再建築不可物件の取り扱いもスムーズです。
- 適正な買取価格：再建築不可物件でも、その価値をしっかり評価して適正な価格で買い取ります。
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以下の記事では、おすすめの再建築不可物件の専門業者を忖度なしで比較しています。ぜひ参考にしてください。
再建築不可物件の売却相場の調べ方
再建築不可物件は、新しい建物を建てることが難しいため、その不動産価値は一般的に低くなります。具体的には、通常の物件に比べて売却相場がおおよそ5割～7割程度になることが多いとされています。
再建築不可物件の低価格化の背後には、いくつかの要因が考えられます。最も大きな理由として、買い手にとっての不利益やデメリットが増えること。具体的には、住宅ローンの取得が難しかったり、既存の建物を取り壊すと再建築ができないリスクがあるため、需要が低下します。
この売却相場を自分で把握する一つの方法として、不動産ポータルサイト（例：SUUMO）を活用し、似た条件の物件の売り出し価格をチェックし、その価格の3割～5割を差し引いた額を目安とすることができます。
再建築不可物件の売却相場については以下の記事で、さらに詳しく説明しております。
しかし、専門知識を持たない一般の方が、確実な売却価格を見積もるのは難しいのが現実です。
再建築不可物件の価格は、立地、物件の状態、そして再建築可能性など、多くの要因に影響されます。これらの要因を総合的に考慮し、実際の市場価格を正確に把握するためには、専門家の意見を求めるのが最も確実です。
そこで、正確な売却相場を知りたい場合や、実際の売却を検討している方は、専門の不動産会社に査定を依頼することを強くおすすめします。これにより、リアルタイムの市場価格を確認でき、売却戦略を立てやすくなります。
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まとめ
物件が再建築可能かは、役所、自治体のホームページ、あるいは不動産業者に相談することで確認できます。一般的に、再建築不可物件の価格は低くなりがちですが、専門の業者を利用することで適正な価格で売却することができます。
例として、このサイトで推薦している「訳あり物件買取プロ」は、無料相談や高額査定を提供しています。もし、再建築不可物件をお持ちの場合、経済的な負担や建物の老朽化などのリスクを考慮し、適切な対策を取ることが重要です。
