敷地に接している道路の幅が足りずに建て替えできない再建築不可物件。
再建築不可物件を建て替え可能にする手段として、敷地を後退させ道路の幅を広げる「セットバック」があります。
ただ、セットバックにどれくらいの費用がかかるのか分からず、工事を躊躇われている方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、セットバックの費用をメインに以下の内容を解説します。
- セットバックにかかる費用
- セットバックの中で、安く抑えられる費用
- セットバック工事の流れ
この記事を読むことで、費用感や手続きがわかり、セットバックを行うべきか否かを判断できるようになります。
結論、セットバックには30〜80万円ほどの費用がかかります。
決して安い金額ではないでしょう。
再建築不可物件の問題で悩んでいる方は、セットバックをせずにそのままの状態で売却することも検討してください。
もちろん、再建築不可のままだと一般の不動産屋に相談したところで売却できません。
ただ、再建築不可物件に強い専門の不動産買取業者であれば、買取後の不動産活用に長けているため、適正価格で買い取ることが可能です。
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セットバックにかかる費用は30〜80万円
セットバックに関連する費用は、隣地との境界線の確定状況やセットバックする面積によって異なります。
合計費用はおおよそ30万円から80万円です。
隣地との境界線が確定している場合、必要なのは現状測量と分筆登記費用、および道路用地の整備費用です。これらの費用は合わせて約22万円から32万円程度になります。
隣地との境界線が未確定の場合、確定測量が必要になります。この場合の費用は境界確定測量費、分筆登記費用、道路用地の整備費用を合わせて約47万円から82万円程度かかります。
具体的に、セットバックする面積が2平方メートルの場合、隣地との境界が確定していれば約30万円、境界が未確定の場合は約80万円の費用が見込まれます。
セットバックによって抑えられる2つの費用
セットバックでは決して安くない費用がかかりますが、以下のテクニックを使えば、費用を抑えることができます。
- 自治体から補助金が受け取れる可能性がある
- セットバック部分の固定資産税は非課税になる
それぞれ見ていきましょう。
自治体から補助金が受け取れる場合がある
セットバックの工事に補助金や助成金を用意している自治体もあります。
セットバックは、道路を建築基準法に適合させることで、緊急車両が通れるようにするための義務であり、地域社会のためのものだからです。
しかし、助成金の有無や条件は自治体によって異なるため、地域の役所に問い合わせが必要です。
特に、工作物の撤去費用に関しては、工事前の役所による現地確認が条件となることがあります。
例えば、東京都北区では「狭あい道路等拡幅整備事業」を行い、セットバックした部分の整備費用や道路沿いの門や塀の撤去費用を一定範囲で負担します。
ただし、助成金申請には専門知識が必要な場合があるため、不動産会社や税理士などの専門家のサポートを受けることが推奨されます。
セットバックを施した敷地は固定資産税が免除される
セットバック後の土地は、所有権は変わらず個人所有ですが、道路として利用されるため個人的な使用はできません。
これにより、固定資産税や都市計画税は「公共の用に供する道路」として非課税とされます。
しかし、この非課税を受けるためには、非課税申告が必要です。
申告には、土地の登記簿謄本、セットバック部分が分かる地積測量図、その他役所指定の書類が必要です。
申告がないと課税されるため、忘れずに役所へ相談しましょう。
ただし、非課税となる条件は各自治体によって異なり、特定の条件下では非課税にならないこともあります。
手続きが困難な場合は、専門家のサポートを受けることをお勧めします。
セットバック部分を個人利用する際は非課税にならない
上記した通り、セットバックした道路部分は私的利用ができず、固定資産税の非課税対象になります。
しかし、この部分に私物を置くなど私的に利用すると、私有地と見なされ固定資産税が課税されます。
例えば、車を停めたり、植木鉢を置いたりすることはできません。
敷地内に樹を植える場合も、枝やツタが道路側に垂れ下がると、通行の妨げとなり、固定資産税の非課税が適用されない可能性があります。
セットバック部分を道路として利用する際は、これらの点に注意しましょう。
セットバックを施す面積の計算方法
セットバックを行うと、あなたの土地の一部が道路に変わり、結果として建築可能な敷地面積が縮小します。
この敷地の縮小は、建物の建て替えを検討する際に影響を及ぼし、建築の容積率や建ぺい率の計算にも影響します。したがって、どの程度の面積を後退させる必要があるのか、正確に計算しておくことが重要です。
セットバックの面積計算は主に2つのステップで行います。
- まずセットバックすべき距離を計算します。 この計算は「建築基準法で定められた道路幅（通常4メートル）と実際の道路幅の差」の半分を求めることで行います。
- 次に、セットバックする面積を算出します。 これは計算したセットバック距離を、土地の間口（正面の長さ）に乗じて求めます。
セットバック距離に「1/2」を掛ける理由は、道路の幅を確保するためには通常、道路に面する両隣の土地がセットバックを行う必要があるからです。
例えば、現実の道路幅が3.6メートルで、土地の間口が6メートルの場合、計算するセットバック面積は以下の通りになります。
計算式
（4ｍ-3.6ｍ）/2=0.2ｍ → 0.2ｍ後退させる。
間口が6ｍなので面積は、0.2ｍ*6ｍ=1.2平方メートル
反対側の土地がセットバック済みの場合
向かい側の敷地がすでにセットバックされている場合は、上記の計算方法と異なります。
反対側の敷地がセットバック済みの場合、セットバックする距離の計算式は以下のように変わります。
計算式
（建築基準法で定められた規定の道路幅から実際の道路幅を引いた値）×1/2 – （セットバック前の道路中心からあなたの敷地までの距離）
たとえば、先ほどの「道路幅が3.6メートル、あなたの土地の間口が6メートル」の場合を考えます。
この例では、反対側の敷地がすでにセットバックされていることが違いです。
この場合、セットバック前の道路の中心線の位置を確認する必要があります。現在の道路中心線とは異なる可能性があるため注意が必要です。
上記の例で計算すると、あなたの土地は0.4メートル後退する必要があり、結果的に2.4平方メートルの土地が減少することになります。
誤った計算でセットバックを行うと、後に建築確認申請が通らないことがあり、セットバックの効果が失われてしまいます。
だから、「反対側はまだセットバックされていないだろう」と思い込まず、しっかりと確認しましょう。
反対側の敷地がセットバック済みかどうかは、役所で確認することができます。
反対側が川や崖地の場合
セットバックにおいては、通常道路の幅員を確保するために両側の土地が負担することが原則です。
しかし、向かい側の土地が崖地や水路などで、後退させることができない場合は、自分の敷地だけで道路の幅員を確保する必要があります。
例えば、前面道路の幅員が3.6メートルで、向かい側が川や崖地の場合、規定の4メートルに達するために必要な残りの0.4メートルを、あなたの土地のセットバックで確保しなければなりません。
このような状況では、あなたの土地だけで前面道路の幅員を4メートルにするため、セットバックする面積の計算が比較的簡単になります。
セットバック工事を行う流れ
セットバックを行う流れは以下の通りです。
- セットバック対象の土地か調査する
- 事前協議書の提出と自治体の職員による調査
- 協議書の交付と建築確認申請
- セットバックの工事
- 助成金や固定資産税免除の申告
セットバック対象の土地か調査する
セットバックの対象となるかどうかを確認することが最初のステップです。
対象となるのは、2項道路、位置指定道路、協定通路などで道幅が4メートル未満の道路です。
また、セットバックを行う前に、自治体によっては事前協議書の提出が必要です。
この書類には、土地境界の確定、後退用地面積、除却物件の有無などの情報を記載する必要があります。
したがって、事前協議書を提出する際には、必要な情報を確認し、道路の調査や測量を行います。
自分の土地がセットバックの対象かどうかを確認するためには、土地を管轄する役所の「建築課」、「建築指導課」、または「道路課」に直接問い合わせてください。
役所では具体的に、以下の2点を確認してもらいます。
- 該当する土地の前面道路の幅員が4メートル以上かどうか。
- 該当する土地の前面道路が「建築基準法上の道路」であるかどうか。
事前協議書の提出と自治体の職員による調査
セットバックが必要な場合、役所に「事前協議書」を提出することが求められます。
この事前協議書は、自治体の職員に現地での調査を依頼するための書類です。
例として、「狭あい道路整備事前協議書」が挙げられます
大田区狭あい道路拡幅整備条例施行規則
この書類の正確なフォーマットは、あなたの不動産が所在する役所によって異なるため、該当する役所で確認する必要があります。
事前協議書を提出した後、自治体の職員が現地に来て、土地の測量や道路の中心線に関する検討を行います。
この段階で測量にかかる費用が発生することもあります。
その後、自治体の職員の調査結果に基づき、敷地の後退距離や道路の中心線が明らかになります。
これを踏まえて、建築業者や自治体職員、関係者とともに、セットバックされた部分をどのように道路として整備するかについて話し合いを進めます。
協議書の交付と建築確認申請
セットバックに関する協議が終わると、その内容をまとめた「協議書」が発行されます。
この協議書を、建築確認申請書と共に役所、または指定された確認検査機関に提出することが必要です。
建築確認申請書は、セットバック後の工事内容や、土地及び建物の最終状態が建築基準法や地方自治体の規定に沿っているかどうかを評価するための重要な書類です。
この申請を行わないと、セットバックに関連する工事を開始することができないため、特に注意が必要です。
セットバックの工事
建築確認申請の審査を通過し、問題がない場合には「確認済証」が交付されます。
この確認済証は、提出された建築計画が関連法令に適合していることを証明する重要な書類です。
確認済証の受領後、セットバックに伴う工事が開始されます。
家の新築や建て替えがセットバックと一緒に行われる場合、通常はまず建物の建設工事を行い、その後にセットバック工事（道路の舗装等）が実施されることが一般的です。
セットバック工事は、通常自治体が指定した業者によって行われますが、自治体と業者の契約の内容によっては、工事の開始が遅れることもあります。
助成金や固定資産税免除の申告
セットバック工事が完了したら、助成金などの支給条件を満たしている場合は、必要な申請を行います。
この申請は工事が始まる前に必要な場合もあるため、タイミングに注意が必要です。
さらに、セットバック後も私道として土地を所有している場合は、固定資産税や都市計画税の免除申請を行うことができます。
これらの申請は自ら行う必要があるので、手続きを忘れないようにしましょう。
セットバックを施すメリット・デメリット
では、セットバックの費用や手続きについて理解できたところで、セットバックを行うメリットデメリットを見ていきましょう。
メリットは建築基準法に適合し、建物の再建築が可能になることです。
デメリットは、敷地を後退させるため、建物が建てられる面積が狭くなってしまうことです。
メリットは再建築が可能になること
セットバックを行う最大の利点は、物件が再建築可能となり、結果として売却がしやすくなることです。
再建築不可の物件とは、新たに建物を建てることができない、または既存の建物の建て替えが許可されない物件のことです。この種の物件は、特に一般の個人購入者からはリスクが高いと見なされがちで、市場での売却が困難になることが多いです。
しかし、セットバックによって物件が再建築可能な状態になれば、購入者が新しい建物を建てられるようになり、物件の価値が高まります。これは、買い手の関心を引き、売却の可能性を高めることにつながります。
特に、あなたの土地が幅員4メートル以上の道路に面していないことが再建築不可の原因となっている場合、セットバックを行うことで、売却のチャンスを広げることができるでしょう。
デメリットは土地の面積が減ってしまうこと
セットバックの主なデメリットは、建築可能な土地の面積が減少することです。
セットバックは基本的に、自分の土地の一部を道路にするために土地を後退させる行為であり、これにより土地の面積が減ります。
この減少した土地部分は、引き続き私道として所有するか、地方自治体に寄付するか、または買い取ってもらう形になることが一般的です。
どちらの選択をしても、利用できる土地の面積が減るため、建てられる建物のサイズも小さくなることになります。
しかし、セットバックによって土地が狭くなるとしても、再建築可能になることで、個人購入者にとって魅力的な物件となる可能性が高まります。
「広いが売れない土地」よりも「やや狭いが売れやすい土地」の方が、市場での需要が高い傾向があります。
セットバックをしなくても土地を売却できる
セットバックが費用や時間の面でかなりの負担になることは明らかです。
セットバックの費用が重荷と感じる場合、再建築不可能な状態のまま土地や建物を売却することを検討すると良いでしょう。
専門の不動産買取業者は、再建築不可能な物件でも迅速に買い取り、現金化することが可能です。
専門の不動産買取業者に相談するメリットは次のとおりです。
- セットバックの費用や手続きを負担する必要がない
- スピーディかつ、高額で再建築不可物件を売却できる
- 一般の不動産売却で必要となる仲介手数料がかからない。
- 個人に売る際のように、売却後にクレームが入る心配がない
もし再建築不可物件を建て替えるために高額なセットバック費用を払うのであれば、いっそのこと売却してまとまった現金に変えてしまった方が良い場合もあるでしょう。
再建築不可物件のおすすめ買取業者を、以下の記事で詳しく紹介しているので参考にしてください。
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まとめ
セットバック工事の費用は、土地の状況によって大きく変わり、隣地との境界線が確定している場合は約30万円から、未確定の場合は約80万円になります。
費用を抑える方法として、自治体から補助金が得られる場合があり、またセットバック部分の固定資産税は非課税になることが挙げられますが、申請には専門知識が必要な場合があります。セットバック後の土地は個人所有のままですが、私的な使用はできず、固定資産税が免除されます。ただし、この部分を私的に利用すると非課税の対象外となります。
セットバックの面積計算は、建築基準法で定められた道路幅と実際の道路幅の差の半分を土地の間口に乗じて行います。向かい側の敷地がセットバック済みの場合や、川や崖地の場合は計算方法が異なります。
セットバック工事の流れには、土地調査、事前協議書の提出、協議書の交付、建築確認申請、工事実施、助成金や税免除の申告が含まれます。セットバックのメリットは再建築が可能になること、デメリットは土地面積の減少です。
セットバック費用が高い場合は、再建築不可能な状態のまま売却することも選択肢であり、専門の不動産買取業者への相談が推奨されます。これにより、費用や手続きの負担がなく、高額で迅速な売却が可能になります。
