「建て替えできない再建築不可物件は売れたとしても、どれだけ安くなってしまうのだろう…」
たしかに、今ある建物を取り壊すと、新たに建築ができない「再建築不可物件」の売却相場は、通常の不動産に比べて安価になります。
結論、何も問題のない通常の不動産と比べて、3〜7割ほど安価になってしまいます。
この記事では、再建築不可物件の売却相場を知るための以下の内容について解説します。
- 再建築不可物件の売却相場は、物件の状態次第でどれほど安価になるのか
- 再建築不可物件の売却相場を、自分で調べる簡単な方法
- 相場の安い再建築不可物件を「高額で」売却するテクニック
この記事を読み終えれば、再建築不可物件の売却の際に「こんなに安いの？騙されていない？」と慌てる心配なく、正しく判断できるようになります。
ただ、不動産の売却金額は、物件の立地や建物の状態によっても異なるため「絶対に何割安くなります。」というものは存在しません。
そのため、最も手っ取り早く売却相場を知るには「信頼できる不動産業者に査定をお願いすること」です。なおかつ、普通の不動産屋に相談しても取り合ってもらえない恐れがありますから、再建築不可物件に特化した専門の不動産屋に相談するようにしてください。
これまで数多く再建築不可物件に強い不動産業者をリサーチしてきた当サイトが、胸を張っておすすめできるのは「訳あり物件買取プロ」です。
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再建築不可物件の売却相場は3〜7割安価になる
再建築不可の物件は、周辺の相場よりも約3割から7割の価格で売買されることが一般的です。
この章では、再建築不可物件の売却相場について解説していきます。
再建築不可物件が安価になる理由として、建て替えができないため活用方法に限界があることや、住宅ローンの融資がおりづらいことが挙げられます。
ローン融資を受ける際に再建築不可の物件は、建物が建てられない土地として評価されます。そのため、購入者は現金での購入を余儀なくされ、購入できる人が限られることになります。
しかし安価になるとは言っても絶対に売れないわけではありません。最適な売却方法については、記事の後半で解説します。
再建築不可物件とは？簡単に説明
まず簡単に概要を押さえておきましょう。
再建築不可物件とは、建築基準法の規定を満たさない土地やその上の建物を指します。
具体的には、「接道義務」という基準を満たしていない物件がほとんどです。
接道義務とは、土地が4m以上の幅を持つ道路に2m以上接していることを要求するもので、これを満たさない場合、その土地で建物を取り壊すと再度建物を建てることができなくなります。
建築基準法第43条（敷地等と道路との関係）
e-Gov法令検索「建築基準法」
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
建築基準法自体は昭和25年に制定され、昭和54年の法改正などを経て、接道義務を満たさない既存の建物は再建築不可物件となりました。
売却相場は物件の状態によって変動する
再建築不可物件の売却相場は、通常の物件の3〜7割ほど安くなるとお伝えしましたが、当然物件の状態によって変動します。
再建築不可物件の売却相場を左右するポイントは以下の3つです。
- 物件の立地
- 土地の形状
- 建物の状態
ポイント1：物件の立地
不動産の価値を評価する際、最も重要な要素は「立地」です。立地の良し悪しは一言で言えば「生活の利便性」によって変化します。
都市部では、駅から近い場所ほど、生活の利便性が高く、買取価格も高価になる傾向があります。
地方の物件では、主要市街地からのアクセスや周辺環境が価格の決め手となることが多いです。
生活に必要な施設が近くにあり、良好な環境が整っている場所は、買取価格が高くなりやすいです。
そのほかにも、商業施設や駅近くなどの利便性が高い場所は査定価格が上昇します。
立地による価格への影響は、再建築不可物件であっても同様です。
ポイント2：土地の形状
再建築不可物件でも、土地の形は価値に影響を与えます。
四角い整った形の土地は、利用しやすいため査定価格が上がることがよくあります。
対して、三角形のような不規則な形や細長い土地は、工事や利用の難しさから価値が下がることが考えられます。
ポイント3：建物の状態
不動産の価値を評価する際、家屋の状態は極めて重要です。その基準として、「今すぐに住める状態であるか」や「住める状態までの修繕の必要度」が考慮されます。
水回りがリフォーム済みで問題なく使用できる物件は、少ない修繕で住める状態となり、リフォーム費用が抑えられます。
しかし、長年放置された古い物件では、大掛かりなリフォームが求められることもあり、その分売却価格が低くなるでしょう。
さらに、再建築不可物件のリフォームは程度によって制限されるため、通常物件よりも建物の状態が重要視されます。
立地が同じであっても、家の状態によって売却価格は大きく変動します。
相場の安い再建築不可物件でも高額で売却するテクニック
再建築不可物件の売却相場について解説してきました。
安価になる傾向があることはおわかりいただけたと思いますが、とは言っても「できる限りの高額で売却したい」と思うはずです。
そこで、再建築不可物件でも高額で売却することができるポイントを、以下の3つご紹介します。
- 再建築不可物件に特化した専門の不動産業者に相談する
- 複数業者に相見積もりを依頼する
- 再建築が可能になるか試してみる
再建築不可物件に特化した専門の不動産業者に相談する
再建築不可物件を高く売却したい方は、専門の買取業者を選ぶことが鍵です。
再建築不可物件は、不動産屋に依頼して一般個人の買主に売り出す方法（仲介と言う）では、売却額が安価になるかそもそも売れません。
対して、専門の不動産買取業者は再建築不可物件の再活用ノウハウや経験が豊富で、リフォームのコストを抑える方法を知っています。
上記した仲介とは異なり、専門業者に直接買い取ってもらう形になるので、売れ残りの心配がありません、
例えば、専門業者には、再建築不可物件でも低価格でリフォームを実施して、再活用するノウハウなどがあります。
そのため、活用しづらい再建築不可物件の問題を取り払い、高額で買取可能です。
もちろん、相談する買取業者はどこでも良いわけでなく、業者選びは大切で、各業者の得意分野や提供サービスを確認することが必要です。
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複数業者に相見積もりを依頼する
再建築不可物件を売る際、複数の買取専門業者（3社くらい）に査定を依頼するのが良いです。
物件の取引は大きな金額が関わることが多いので、一社だけの査定に頼ると、数百万円の損失を招くことも考えられます。
例を挙げると、A社・B社・C社の3つの業者に査定を依頼した場合、以下のような査定額が出たとします。
- A社：980万円
- B社：810万円
- C社：1,050万円
「仲介」と異なり、「買取」では提示価格がそのまま売却価格となります。
上記の例ではC社とB社の査定額に240万円もの差が生じています。
不動産買取業社と一口に言っても、得意分野が異なるので、再建築不可物件に特化した業者を選ばないとこれだけの差が生じると言うことです。
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再建築が可能になるか試してみる
接道義務を満たしていない土地でも、条件を改善すれば再建築が可能になり、通常価格での売却も考えられます。
- セットバック
1950年11月23日以降、都市計画区域となった土地に既に建物がある場合、道路を広くすることができる。道路の中心から2m後退し、幅を4m以上にすることで接道義務を満たすことができる。 - 隣地から土地を借りるか売ってもらう
道路に面した部分が2m以下の場合、隣地から土地を借りるか購入することで再建築が可能に。不動産会社が隣地との交渉をサポートすることもある。 - 建築基準法43条1項の但し書きを利用
通常、幅4m以上の道路に2m以上接する必要があるが、例外も存在する。周囲の状況や建物の条件により、建築が許可されることもある。
ただし、災害危険区域や道路予定地、区画整理事業計画地などで再建築が不可の場合、新しい建物を建てることはできないので注意が必要です。
再建築不可物件を建て替え可能にする方法は、以下の記事でより詳しく解説しているので、参考にしてください。
再建築不可物件の売却相場を自分で調べる（査定する）方法
「不動産業者に査定を受けた方が良いのは分かったが、自分で売却額の目安を調べる方法はないのか」
このような方に向けて、売却相場を計算する以下の2通りの方法を教えます。
- 相続税路線価から評価額を査定する
- 周辺の類似物件の売出金額に7掛けする
相続税路線価から評価額を査定する
路線価を知りたい場合、国税庁の公式サイトにある「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認することができます。例として、東京都台東区の一部地域の路線価図を見てみましょう。
この路線価図では、道路上の数字が1㎡当たりの価格を示しており、1,000円単位で表示されています。例えば、数字が「500」となっている場所では、1㎡の価格は5万円ということになります。
路線価から基準評価額を計算する
土地の価値を算出するには、以下の計算式を使用します。
土地の評価額 = 路線価 × 補正率 × 土地の面積
上記の例で25番の区画の右側の土地は「66,000円／1m2」であるため、「50m2」の面積だとして計算すると「330万円」となります。
土地の形状に合わせた減価補正を行う
再建築不可物件、つまり土地の形状が特殊であるか、道路に面した部分に問題があるような物件の評価を行う際には、基本の評価額に対してさらに補正を行う必要があります。この補正は、土地の特性や状態によって変わるのですが、主に以下の4つの補正率を用います。
- 不整形地補正：四角形でない、例えば三角形や五角形などの不規則な形状の土地に適用される補正です。
- 間口狭小補正：土地の道路に面した部分、すなわち間口が狭い場合に適用される補正です。狭い間口は出入りが不便であったり、開発の自由度が低下することから評価が下がります。
- 奥行価格補正：土地の奥行きが浅い、つまり道路から奥までの距離が短い場合の補正です。浅い奥行きの土地は、使用できる面積が限られるため、評価が下がります。
- 奥行長大補正：逆に土地の奥行きが非常に長い場合の補正です。長すぎる奥行きは、土地の真ん中部分の活用が難しくなることから評価が下がることがあります。
これらの補正率を適切に適用することで、土地の正確な評価額を算出することができます。
周辺の類似物件の売出金額に7掛けする
上記の計算よりも簡単な方法として「周辺の類似した売出物件の金額に、7割を掛ける」と言うものがあります。
まずは「SUUMO」などの不動産ポータルサイトを確認して、地域と築年数で物件を絞り込みましょう。
そこで自分の物件と同じような条件の売出物件が「平均1,000万円」で売り出されていたとします。
そうしたら、再建築不可による減価補正として7割で掛け算をして、売却額の目安は「700万円」となります。
ただ、この記事の前半で解説した通り、再建築不可物件の売却相場は、立地や建物の状態によって変動しますから、この方法はあくまで概算として用いてください。
正確な金額が知りたければ、やはり専門の不動産業者に査定を依頼するのが堅実です。
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この記事では、再建築不可物件の売却相場について解説しました。
結論、再建築不可物件の売却相場は、通常の不動産の3〜7割ほど安価になる傾向があります。
ただ、立地や建物の状態などの条件によって、不動産の売却額は変動するため、あくまで目安です。
再建築不可物件を高額で売却したいのであれば、専門の不動産会社に複数査定を依頼してください。
一般の買い手ではそもそも購入を渋ってしまう再建築不可物件でも、専門業者であれば活用ノウハウがあるので、比較的高額で買い取ることが可能だからです。
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