「実家をリフォームしようと思ったら、接道が2mに満たないため建て替えができないことに気づいた…」
「接道2m未満の土地で、自分で建て替えることは可能なのだろうか？」
建築基準法では、道路に2m以上接していない土地に新しい建物を建てることは認められていません。
これを「再建築不可」と呼びます。
しかし、所有者が自分で再建築可能にするための方法はいくつか存在します。
ただし、これらの方法はいずれも時間や労力、費用が必要です。
この記事では、再建築不可の不動産を持つ人々に向けて、以下の点を説明します。
- 接道義務に関する基本情報
- 接道2m未満の土地を建て替え可能にする3つの方法
- 建て替えられない不動産を活用する3つの方法
記事を読むことで、接道2m未満の土地をどのように建て替え可能にするか、また、どのように活用できるかが理解できます。
ただし、コストをかけずに再建築不可の物件を手放すことを考えている場合、専門の不動産買取業者への売却が最善の選択です。
再建築不可の物件であっても、専門業者は適切な価格を提示し、迅速に買い取ってくれます（この理由についても記事で詳しく解説します）。
当サイトが胸を張ってお勧めしている「訳あり物件買取プロ」は、再建築不可を含む訳アリ物件の専門買取業者です。
日本全国のあらゆる不動産を積極的に買取しているため、再建築不可物件を確実に、スムーズに売却したい方は、ぜひ無料買取査定をご利用ください。
＼【高額査定を強化中！】このタイミングで金額を調べておこう！／
＞＞【たった30秒で入力完了！】
無料で訳あり不動産の高額査定を試す
接道の幅が2m未満の土地は、再建築ができない
日本で建物を建築する際は、「建築基準法」という1950年に制定された法律を遵守する必要があります。
この法律では、建物の安全性や構造に関する基準が定められており、特に接道義務に関する重要な規定が含まれています。
具体的には、建築基準法第43条により、建物が建築基準法で定められた道路に2m以上接していなければ再建築ができないとされています。
また、敷地が路地状部分を介して道路に接している場合、その敷地は「旗竿地」と呼ばれ、この路地状部分は全体が幅員2m以上でなければならず、2m未満の場合も再建築が認められません。
これにより、建築物の安全性と道路へのアクセスを確保することが法律的に求められています。
出入り口が狭い土地を「旗竿地」という
「旗竿地」とは、一般的な土地とは異なる特徴的な形状をした土地のことです。
道路に接する部分が細長く伸びており、その先に広い敷地が存在します。
この形状が、竿の先に旗を付けたように見えるため、「旗竿地」という名称がつけられました。
このタイプの土地は、他にもいくつかの名称で呼ばれることがあります。
例えば、「旗竿敷地」、「敷地延長」、あるいは「路地状敷地」といった呼び名もあります。
なぜ間口2mが必要なのか
建築基準法が住宅などの建物を間口2m以上の土地に建てることを義務付けているのは、安全性の確保が主な理由です。
接道義務を満たしていない土地では、緊急車両が通行できない、避難経路が確保できないという問題が生じ、人々の安全な生活を保障できなくなります。
たとえば、東京消防庁の救急車は幅が1.89mあり、2mの間口では左右にわずか5.5cmずつの隙間しかなく、消防車（ポンプ車）は最低でも幅が2.29mなので、間口が2mでは通行が不可能です。
このように、火災や地震などの緊急時に、避難経路の確保や緊急車両の通行が困難になることを防ぐため、建築基準法ではこのような規制が設けられています。
接道幅2m未満の土地に今建物が建っている理由
接道義務を満たさない土地が発生した背景には、1981年の建築基準法改正以前の状況が関係しています。
当時、接道義務という規定が存在していなかったため、このような土地が生じたのです。
この結果、建築基準法が改正される前に建設された建物の中には、再建築が許可されない物件が多数存在することになりました。
そもそも接道2m未満の土地がなぜ生まれるのか
旗竿地が発生する主な原因は、計画的な住宅建設が行われていなかったことにあります。
無計画に住宅を建てると、避けられない事態として、道路に接していない土地が生じてしまいます。
特に、土地区画整理がまだ一般的でなかった時代には、このような旗竿地が容易に形成されてしまいました。
接道幅2m未満の土地で建て替えるには、隣地を買うか・借りるか
旗竿地において、竿の部分（道路までの道）に隣接する土地のオーナーから土地を借りたり買ったりすることで、再建築が可能になります。
隣地の一部を取得し、間口を2m以上に広げることで、土地にある住宅の建て替えが実現できるのです。
「土地を貸すことの承諾書」を隣接地のオーナーから取得し、役所に提出すれば、土地を借りての再建築も認められます。
その他の問題がなければ、建築確認申請が通り、新しい家を建てることが可能です。
たとえば、現状1.9mの接道距離を0.1m購入することで、接道義務を満たせます。
しかし、隣地の一部を購入する方法は隣地所有者の合意が必要であり、コストもかかります。
隣地所有者が高値で交渉する可能性もあり、交渉自体には注意が必要です。
円滑な取引を行うためには、交渉を丁寧に進め、良好な近隣関係を保つことが重要です。
接道幅2m未満の土地を活用する裏ワザ
接道が2m未満であるなど、再建築ができない土地を有効活用するための3つの方法を紹介します。
- リフォームを行い、そのまま住み続ける。
- 賃貸物件として他人に貸し出す。
- 土地を売却する。
再建築不可物件を活用する裏ワザや抜け道については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
これらの方法の中で、特に売却が推奨されます。
その理由は、リフォームや賃貸には高額な費用やリスクが伴うのに対し、売却にはそれらのリスクがほとんどありません。
特に、問題のある物件を専門に扱う買取業者に売却すると、再建不可の物件でも迅速かつ適正な価格で買い取ってもらえる可能性があります。
再建不可物件をリスクなく手放したい場合は、「訳あり物件買取プロ」の無料買取査定を利用するとよいでしょう。
買取査定を依頼しても無理な営業はないので、安心して利用することができます。
＼【高額査定を強化中！】このタイミングで金額を調べておこう！／
＞＞【たった30秒で入力完了！】
無料で訳あり不動産の高額査定を試す
接道間口が2ｍ未満の土地でも売却できる！
建て替えが不可能な土地の売却を検討している場合、再建築不可の物件に特化した不動産買取業者への直接売却がおすすめです。
専門の買取業者を利用する利点は、建て替えができない土地にも適正な価格を提示し、迅速に買い取ってくれることにあります。
この方法を利用すれば、売却者は売却によって得た資金を新たな再建築可能な物件の購入に充てることができます。
たとえば、当サイトがお勧めする「訳あり物件買取プロ」は、再建築不可物件を含む、他社が取り扱わない不動産も積極的に買い取っています。
実際、接道が2m未満の再建不可物件を500万円で買い取った実績があります。
当社は、多様な不動産の買取を可能にする豊富なノウハウを持っているため、再建不可物件も高額で買い取ることができます。
例えば、ある物件は買取後に最小限のリフォームを施し、賃貸物件として不動産投資家に再販売しました。
売主は売却前に解体やリフォームに関する費用を一切負担する必要がありません。
私たちは訳アリ物件専門の買取業者として、多くの再建不可物件を買い取っており、多数の顧客から感謝の声をいただいています。
ぜひ、弊社の無料買取査定をご利用いただき、お持ちの再建築不可物件の価値を確認してみてください。
査定依頼をしても、無理な営業は行いませんので安心してご利用いただけます。
＼【高額査定を強化中！】このタイミングで金額を調べておこう！／
＞＞【たった30秒で入力完了！】
無料で訳あり不動産の高額査定を試す
まとめ
日本の建築基準法では、建物が建築基準法で定められた道路に2m以上接していないと再建築ができないと規定されています。
接道義務を満たしていない土地は、緊急車両の通行や避難経路の確保が難しく、安全性を確保できないためです。
この基準に適合しない土地は「旗竿地」とも呼ばれ、道路に細長く伸びる出入り口を持ちます。
接道義務が定められる前に建てられた建物は再建築が許可されないことが多く、旗竿地は無計画な住宅建設の結果として形成されることが多いです。
再建築不可の土地を活用する方法として、リフォームして住み続ける、賃貸に出す、売却するなどの選択肢があり、特に専門の不動産買取業者に売却することで迅速かつ適正な価格で売却が可能です。
再建築不可物件に特化した専門の不動産買取業者を、比較検討したい方は、以下の記事で紹介しているので参考にしてください。
接道義務にまつわるよくある質問
いつから2ｍの接道義務になったんですか
建築基準法が施行された1950年（昭和25年）から、日本では接道義務が法的に定められるようになりました。たとえば、これ以前には、住宅や建物が道路からどのくらい離れていても、特に法的な制約はなかったのです。
旗竿地はだとデメリットはありますか
旗竿地は、特有のデメリットを持っています。
まず、家が道路から離れた場所に建っているため、周囲が他の建物に囲まれ、風通しや日当たりが悪くなりがちです。
また、外溝工事などのコストが高くなる傾向があります。
路地部分の効果的な活用を怠ると、それがデッドスペースになるリスクがあります。
間口が狭いため、日常の生活で不便を感じることも少なくありません。
防犯面での懸念も生じやすく、特に隣家との距離が近いとその不安は増します。
駐車スペースを確保するのも難しい場合があります。
建築コストやインフラに関する費用がかさむことも、旗竿地の特徴です。
しかし、設計や間取りに工夫を凝らすことで、日当たりや風通しの問題をある程度解決することも可能です。
