再建築不可物件は、法的な規制によりリフォームが困難であり、建て替えも不可能です。近隣住民とのトラブルも起こりやすく、所有していても損ばかりと感じている方も多いのではないでしょうか。
しかも、再建築不可の物件・土地はそのままでは非常に売れづらく、一般的な不動産業者に相談すると安く買い叩かれることもめずらしくありません。
実は、再建築不可でも、ちょっとしたコツさえ知っていれば活用可能になることをご存知でしょうか？
再建築ができないなら、不可となる条件そのものを変えてしまえばよいのです。本記事では、再建築を可能にする手段として、隣地の購入についてわかりやすく解説していきます。
しかし、結論として隣地の購入は実用的な手段とはいえません。やり方を誤ると、泥沼の利権争いの結果、生まれるのは悪化した隣人との関係のみでしょう。
隣地の購入のリスクが高いことを前提に、今回は以下3点を中心に再建築不可の活用についてお伝えします。
- 再建築不可を可能にするには？
- なぜ隣地の購入が難しいのか？
- 隣地を購入するならいつ？
最も実用的な再建築不可物件の活用方法も紹介していますので、トラブルや手間なく処分する方法を知りたい方もぜひ参考にしてください。
なお、当サイトを運営する「株式会社AlbaLink」は、再建築不可のプロフェッショナルとして事業を展開しております。あらゆる再建築不可を「高く」「早く」「手軽に」売れるよう全力でお手伝いいたしますので、どうにかして物件を活用できる方法がないかお探しの方はぜひ一度ご相談ください。
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再建築不可の物件でも隣地の一部を購入すれば活用できる？
自由に建て替えや大規模な修繕などができない再建築不可の土地・物件でも、土地を活用できるようになる方法があります。再建築可能になる方法の一つが、隣地の購入です。
隣地を買い取り、再建築不可の要因を解消できれば、建築に関するさまざまな制限がなくなります。再建陸不可でなくなりさえすれば、リフォームはもちろん、自己都合に応じて増築・改築も問題なく施工可能です。
とはいえ、再建築できるようにするためには、ただやみくもに隣地を買えばよいのではありません。その土地がなぜ再建築不可なのかを知らないことには、問題を解消するための最善策が見えてこないでしょう。
そこで、まずは再建築不可の条件を再確認してから、隣地をどのように購入すれば建築基準を満たせるようになるのかを考えていきましょう。
再建築不可になる3つの条件
再建築不可になる原因はいくつかありますが、最も多い理由は「接道義務」を満たしていないことです。なお、市街化調整区域に指定されていることで、再建築できないケースもあります。ただ、市街化調整区域指定による再建築不可は、隣地の購入だけで解決できる問題ではありません。
よって、今回の記事では接道義務違反のケースについて解説していきます。
再建築不可の原因である「接道義務」とは、建築基準法第43条に定められる下記の規定です。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用：建築基準法｜e-Gov法令検索
要するに、原則として再建築不可になる具体的な条件とは、以下に挙げる3通りが該当します。
- 道路と土地が接する間口が2mに満たない
- 土地と接する通路が建築基準法の「道路」ではない
- 土地と道路がまったく接していない
間口が2m未満の土地の代表例は「旗竿地」です。旗竿地とは、間口と接する細長い道路の先に、建物を建てられるスペースが広がった構造の土地を指します。
間口が2m以上であっても、その通路が建築基準法における「道路」でなければ再建築はできません。建築基準法上の「道路」とは、道路法に該当し、幅員4m以上の通路です。特定の区域内においては、幅員6mを下限として定められている場合もあります。
土地と道路が接している部分がまったくない土地を専門用語では「袋地」といいます。たとえば、ほかの土地や物件に取り囲まれている土地が袋地です。
なお、袋地の周囲にある土地は「囲繞地」と呼ばれます。袋地の住人には囲繞地を通る権利がありますが、通行ルールや損害の保証など、何かとトラブルが起こりかねません。
間口や通路が極端に狭い場合や道路に未接道の土地が再建築不可と定められたいきさつは、消防・救急車両のスムーズな通行が困難だからです。そのため、建築基準法では災害など緊急事態発生時の安全を考慮し、最低でも2m以上の間口を取るよう義務付けるようになりました。
上記の条件のうち、土地の周囲にある通路がすべて建築基準法上の道路ではないケースを除き、隣地を買うことで活用できるようになるでしょう。再建築不可でなくなれば、周辺の土地価格相場と同等の額での売却も可能です。
隣地を購入することによって再建築可能になるケース
間口が2m未満や未接道の場合は、隣地をうまく購入すれば、再建築不可の要因となる接道義務の問題を解消できます。再建築可能にする隣地の買い方は、主に次の2パターンです。
- 間口の狭さを隣地の購入でカバーする
- 袋地の囲繞地を買うことで接道義務をクリアする
間口が2mに満たなくても、隣地の全部または一部を買って不足分をカバーすることで、接道義務の要件を満たせます。たとえば、現状で道路との間口が1.5mしかないのであれば、隣地のうち50cmだけでも購入すると、法律上はもう再建築可能です。
また、周囲を他人の土地や物件に囲まれて道路に一切つながっていない場合は、隣地を最低でも2m以上購入すれば道路への間口を確保できます。
つまり、上記の例からわかるとおり、隣地の全部を買い取らなくとも、最低限の金銭的負担だけで再建築不可を活用できるようになるということです。
ただし、隣地はそう簡単に買えるとは限りません。隣地の購入には、隣人または所有者との交渉というハードルが立ちはだかるからです。交渉のゆくえによっては、隣人との関係が悪化しかねません。
次の章では、隣地を買う際に起こりがちな隣人トラブルをご紹介します。
隣地購入の際は隣人とトラブルになりやすい
ここまでの説明を読むと、隣地を少し買うだけで再建築が可能になるならお得だと感じた方も多いでしょう。たしかに、理論上は隣地の購入に難しいことがありません。ただ、実際のところ、隣地の購入交渉は容易にはいかないでしょう。
不動産業者を経由した通常の土地の売買と比べ、隣地購入の話し合いは時間がかかりやすいうえ揉めやすいといえます。もとより不仲なのはもってのほか、日頃から親密な関係性を築けていなければ、スムーズな説得は難しいでしょう。
しかも、お互いの利害のぶつかり合いが生じるため、顔見知りであるがゆえにやりづらい部分があります。そもそも、隣地の住民や所有者がその土地を売りたいと考えていなければ、どれほどよい条件で買取を打診されても、売却に気乗りしてもらえません。
また、一般的に隣地の購入は割高になりやすい傾向にあります。隣地購入の際は「増分価値」の還元として相場価格に上乗せした買取希望額を提示するのが基本です。増分価値とは、簡潔に言うと、買う側に生じる資産価値アップのメリットを指します。
買取の相場がどれくらいか、どの程度の上乗せが妥当なのかを測るのも、不動産の知識に明るい方でなければ難しいでしょう。隣地の所有者が購入を希望する側の思惑を把握していた場合、足元を見て高額な売却金額を提示してくる可能性もあります。
また、原則として、隣地の所有者が出してきた条件は飲まなければなりません。
提示された条件を飲まなければ交渉決裂は当然として、考えているうちに隣地の所有者の気が変わる可能性があるからです。買主の立場からすると、打診したにもかかわらず金額や自己都合によって取りやめるのは気まずいうえ、隣人との関係が悪くなるおそれもあります。
時間やコストがかかっても、最終的に説得できて購入に至ればまだよいほうです。長い時間をかけて説得を重ねたにもかかわらず、買えないまま終わることも少なくありません。今後の付き合いを考えると、隣地購入の交渉におけるトラブル発生は何としても避けたいところです。
隣地の購入交渉は、テクニックだけではなくタイミングこそキーポイントだといっても過言ではありません。ちょうど売却のきっかけとなる出来事が発生した直後に打診できれば、隣地を買える可能性が格段にアップするためです。
続いては、隣地はどのようなタイミングで購入を検討するのがベターなのかを考えていきましょう。
隣地購入にオススメのタイミング
隣地購入は、ここぞというときを狙って交渉する必要があります。オススメのタイミングは、以下の2つです。
- 近隣住民が転居や売却を検討していることを知ったとき
- 隣地の所有者が亡くなり子供などが相続したとき
売りたいと思っていたり、相続が発生して扱いあぐねている様子だったりするタイミングを狙って打診できれば、比較的スムーズに買い取れる可能性が高まるでしょう。どのようなタイミングなら隣地を買いやすいのかをくわしく説明します。
といっても、そう頻繁に好機が訪れるとは限りません。トラブルを避けつつ隣地を買い取れるかどうかは、運任せの要素が大きいといえます。狙いをつけてじっと時機をうかがい続けなければならないことを、あらかじめご理解のうえでご覧ください。
近隣住民が転居や売却を検討していることを知ったとき
隣地の住人から引っ越す予定を聞いたときは、この上ない買取チャンスです。相手が売却を希望しているのであれば、条件次第ではすぐに買えるでしょう。
なお、交渉できる自信がないのであれば、弁護士をはじめとする法律の専門家に任せる手もあります。とはいえ、弁護士が出てくると、隣地の所有者から身構えられてしまい、逆効果になることもめずらしくありません。
また、個人間の不動産売買の際は、融資の審査に通りづらい傾向にあるため、現金一括で支払えるだけの資金力も不可欠です。
隣地の所有者が亡くなり子供などが相続したとき
隣地の所有者が亡くなり、少し落ち着いたくらいの頃合いで買取を持ちかけると、成功率が高い可能性があります。挨拶がてら様子をうかがい、扱いあぐねている際は「困っているならぜひ買い取らせてほしい」と交渉を切り出すきっかけを掴みやすいでしょう。
ただ、隣地の所有者が遠方に住んでいる場合、連絡のやり取りがスムーズにいかないことも多いといえます。また、相続後に登記の変更が済んでいるかを確実に調べておかなければなりません。隣地が借地でないかどうかも、要チェック項目です。借地だと、仮に購入できても、土地利用に制限が課されます。
ですが、相続したからといって売却を希望しているケースばかりではありません。しつこく買取を打診すると、嫌がられて交渉が決裂するだけにとどまらず、隣地の所有者との関係が悪化してしまいます。
隣地購入が出来ず建築出来ない土地は専門業者に買い取ってもらう手もある
ここまでお伝えしてきたとおり、隣地の購入は交渉がうまくいかないケースが多数です。隣地の買い取りに成功した場合は、非常に煩雑なプロセスを自ら行わなければならない点にも注意してください。
隣地を買い取る際には、手間のかかる増分価値の計算や、契約書の作成も抜かりなく進めなければなりません。また、購入後の固定資産税の試算と建築計画も綿密に立てておくことが必要です。こうした隣地購入にかかる一連の手続きを、すべて自分でこなせる自信がある方は少ないのではないでしょうか。
再建築不可物件は、建築可能にする手立てを講じるより、不動産業者に買い取ってもらうほうが効率的です。
ただし、買取を依頼するなら専門の買取業者へ相談しましょう。一般的な買取業者や仲介業者では、再建築不可の取り扱いにくわしくないため、買取を拒否されることが少なくありません。売却できたとしても、捨て売り同然の低価格になるおそれがあります。
対して、専門の不動産業者は、再建築不可のしくみを知り尽くしています。活用のノウハウを多数有しているため、安く買い叩かれがちな再建築不可物件でも適正価格での売却が実現するでしょう。もちろん、面倒な手続きや交渉などは一切不要です。
再建築不可物件の専門買取業者については、以下の記事で詳細に解説していますので、参考にしてください。
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まとめ
現状で接道義務違反から再建築不可となっている場合は、隣地を買って規定内容の不足を補えれば、活用できるようになります。しかし、隣地の購入にはトラブルがつきものであり、やり取りや手続きも容易ではありません。
そもそも、隣地を買えるかどうかは運次第です。よほどタイミングが良くなければ、スムーズな交渉は難しいでしょう。買えたとしても割高であり、土地の条件をよく知らないまま購入すると、大損してしまうかもしれません。
扱いが難しい再建築不可は、テクニックを駆使するより買取専門の不動産業者に売ることこそ有効な活用法だといえます。
当サイトを運営する「株式会社AlbaLink」では、どのような再建築不可物件でも、合意次第で即日買い取りを行っています。
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