不動産屋に家の売却を相談したら「無道路の土地だから売れませんね。」と言われてしまった…
売れる方法はないのか？売れるとしたら相場はいくら？
無道路地が売れないのは、建築基準法に適合せず建物の再建築ができないためです。
今ある建物が無くなれば、住宅地として使えないので、買い手から避けられてしまいます。
結論、無道路地は非常に売りづらく、売却相場は通常物件の4〜7割程度まで安価になります。
そこでこの記事では、以下の内容について解説します。
- 無道路地の売却が難しい理由
- 無道路地の売却相場と計算方法
- 無道路地でも高額売却できる4つの方法
この記事をお読みいただければ、無道路地がいくらくらいで売れるのかわかる上に、さらに高額売却することも可能です。
お先にお伝えしておくと、無道路地はあれこれ手を加えず、そのままの状態で専門の不動産買取業者に相談するのが得策です。
専門の業者は、再建築できない法律上の問題をクリアし、買取後の物件を有効活用する手段に長けています。ですから、売主が売却前に、費用をかけてリフォームしたりする必要はありません。
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無道路地の売却は難しい
無道路地とは、他人の土地に完全に囲まれ、公道に一切接していない土地を指します。
公道に直接接していなくても、他人の私道に接しており、その私道を通じて公道に出られる場合も、無道路地として扱われます。
では、無道路地が売りづらい理由を深掘りしていきましょう。
接道義務を満たさず建物の再建築ができない
無道路地は、建築基準法の「接道義務」を満たさない土地です。
このため、新しい住宅の建設や既存の住宅の建て替えに必要な建築確認の申請を行うことができません。
接道義務は、都市計画区域や準都市計画区域内での土地利用に関する規定の一つです。
この規定では、土地が最低でも幅4メートルの道路に2メートル以上接している必要があるとされています。
この規則により、無道路地では新しい家の建築や既存住宅の改築、拡張などの工事が制限されてしまうので、買い手に避けられ売れません。
買い手の住宅ローンが下りづらい
無道路地は、住宅建設に関する多くの制約があるため、宅地として扱いにくい特性があります。
このような土地は金融機関から価値が低く評価され、住宅ローンの担保として使用するのが難しいデメリットが存在します。
住宅ローンの利用が困難な場合、購入者は現金で一括購入する能力がある人に限られます。
この制限が、無道路地の売却をより困難にしている要因の一つです。
日当たり・風通しが悪い
無道路地は、通常、住宅が密集している地域に位置しています。
そのため、接道義務を満たす最小限の幅よりも狭い前面道路に面していることが多く、向かい側にも家が建っているケースがよくあります。
このような環境のため、日当たりや風通しが悪いことが予想されます。
土地を選ぶ際に日照と換気は重要なポイントであるため、これが無道路地が敬遠される理由の一つになっています。
無道路地の売却相場と計算方法
上述のように売りづらい無道路地の売却相場は、
この文章は無道路地、つまり道路に接していない土地の評価方法について説明しています。
無道路地の評価方法は複雑で、いくつかのステップを踏む必要があります。簡単にまとめると、以下のような手順で行います。
- 架空の通路の設置:
無道路地に架空の通路（幅2m以上）を設置して、接道義務を満たした状態を想定します。 - 無道路地の奥行価格補正後の価額の算出:
隣地（通路を設置した土地）と無道路地を一つの土地とみなし、その奥行価格補正後の価額を算出します。
隣地の奥行価格補正後の価額を別途算出します。
無道路地の奥行価格補正後の価額は、上記の隣地と無道路地を合わせた価額から隣地の価額を引いたものです。 - 不整形地補正をかける
不整形地補正率（地積区分、かげ地割合に基づく）を算出します。
間口狭小補正率と奥行長大補正率も考慮し、これらを用いて無道路地の不整形地補正後の価額を算出します。
これらのステップを通じて、無道路地の正確な評価額を算出することができます。それぞれのステップでは、地積区分や補正率の表などを参照し、計算式に従って具体的な数値を算出します。
【参考情報】
なお、概算として土地の価値を知りたいという場合は、「ウチノカチ」、「トチノカチ」といったサイトで調べることが可能です。
「ウチノカチ」とは、物件の購入・売却など取引価格相場に関する物件情報を提供しているサービスです。「ウチノカチ」では、エリアごとに駅距離や築年数などの個別条件を入力すると、面倒な計算作業などを行うことなしに、過去の実際の土地取引に基づく不動産の価格相場（目安となる金額）を簡単に計算することができます。
また、姉妹サイトの「トチノカチ」では、全国約47,424地点、駅周辺の公示地価・路線価および固定資産税評価額に基づく土地の価格を簡単に確認することができます。
無道路地でも高額売却できる4つの方法
無道路地でも以下の4つの方法で、問題なく売却することが可能です。
- 隣地所有者に売却する
- リフォームやリノベーションをしてから売却する
- 接道義務の条件をクリアしてから売却する
- 専門の不動産買取業者に相談する
隣地所有者に売却する
道路に面していない土地を売る際、隣接する土地の所有者が高価格で購入する可能性は高いです。
これは、隣の土地も道路に接していない場合、その土地を購入することで、自分の土地の価値を顕著に高められるためです。
隣接する土地の所有者にとって、少し高い価格で購入しても、将来的には大きな利益を得られる可能性があります。
したがって、上手な交渉によって、高額での売却が実現する可能性があるのです。
リフォームやリノベーションをしてから売却する
住宅をリフォームやリノベーションすることで、その魅力を高めて売却価格を上げるという手法も効果的です。
もし建物自体の状態が良好ならば、道路に面していない土地であっても、購入を考える人々の注目を集める可能性が高まります。
「道路に面していない土地は建築に制限がある」とお伝えしましたが、このような土地にある住宅では、建築確認の手続きが大きく簡略化される「4号建築物」に該当する場合が多いです。
4号建築物は、増改築を伴わないリフォームやリノベーションであれば可能です。
なお、4号建築物とは、2階建て以下、延床面積が500平方メートル以下、高さが13メートル以下、そして軒の高さが9メートル以下の木造建築物を指します。
再建築不可物件のリフォームが可能な範囲は、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
接道義務の条件をクリアしてから売却する
もし資金的な余裕があれば、接道義務を満たして、一般的な宅地としての売却を考慮することが望ましいです。
たとえば、道路の幅が十分あっても、法定の接道距離（通常は2メートル以上）に達していない場合を想定してみてください。
このような状況では、隣接する土地の一部を買い取り、接道距離が2メートルになるように調整することで接道義務を満たすことができます。
接道義務を満たすことができれば、その土地は普通の宅地として市場に出すことが可能になります。
これにより、売却価格を大きく引き上げることが期待できます。
再建築不可物件を建築可能にする裏技は以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
専門の不動産買取業者に相談する
再建築不可能な物件を個人で所有していて、これを有効活用するのが難しい場合、専門の不動産買取業者に依頼することは有効な選択肢です。 このような不動産業者を利用することで、以下の3つの利点を享受できます。
- 現状のままで物件を売却できること。
- 数日という短期間で迅速に売却が完了すること。
- 売主が契約上の責任から免除されること。
専門の不動産買取業者に依頼することで、再建築不可能な物件であっても、売主が追加の費用をかけることなく、速やかにまとまった金額を得られます。 また、安心して取引が行えるというメリットもあります。
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無道路地を売却する際の注意点
事前に無道路地の査定をしてもらう
道路に面していない土地の問題を解決するために隣地や私道を購入し、その後に売却を考える際は、先に査定を受けることが重要です。
事前に査定を行うことで、隣接する土地や私道の価格を事前に見積もることが可能となります。
その結果、市場価格よりも過剰な価格で購入するリスクを避けることができます。
更地にすると売却難易度が上がってしまう
道路に面していない土地を売る際には、既存の建物を解体することに注意が必要です。 道路に面していない土地では、一度建物を取り壊すと新たに家やビルなどを建てることができなくなるためです。 たとえ古い建物であっても、そのまま残しておけば、リフォームを前提とした物件として販売することが可能です。これにより、土地の価値の低下を避けることができます。
しかし、立地条件や予算によっては、隣地を購入して土地を更地にする方が高値で売れる場合もあります。 不動産にはそれぞれ最適な売却プランがありますので、不動産業者に査定を依頼し、売りたいと考えている不動産がどのような特性を持つ商品かを理解しましょう。
まとめ
無道路地（公道に接していない土地）の売却に関する課題と解決策を解説しました。
無道路地は、建築基準法の接道義務を満たさないため、新築や改築が難しく、買い手が住宅ローンを利用しにくいという問題があります。
日当たりや風通しの悪さも、買い手に敬遠される理由の一つです。
売却価格を算出する際は、隣地との奥行価格補正や不整形地補正を考慮する必要があります。
無道路地でも効果的に売却する方法として、隣地所有者への売却、リフォーム後の売却、接道義務を満たした後の売却などがありますが、どれも費用や手続きの負担がネックです。
そんな中で専門の不動産業者に相談すれば、そのままの状態で無道路地を高額売却できる可能性があります。
無道路地を高額で売却したいという方は、一度検討してみてください。
