「テラスハウスが老朽化してきたけど、隣家との問題で建て替えができない」
「建て替えできないため、売却したくても売れない」
一戸建てが横に連なったような構造のテラスハウスは、老朽化したとしても構造上、簡単には建て替えができません。そのため、売却しづらく価格も安価になりがちで、長期的にみて活用も難しいです。
そこでこの記事では以下の内容について解説します。
- テラスハウスが再建築不可になる理由
- テラスハウスを売却しやすくする方法
この記事を読んでいただくことで、テラスハウスを今後どのように運用していくべきかがわかります。
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「テラスハウスとは」を簡単に
テラスハウスは、隣り合う住居と壁を共有する連棟式の集合住宅で、古くからの「長屋」と同じ形態です。一見、一戸建てのように見えますが、各住宅は独立しており、通常は横に並び連なっています。
隣の家との壁を共有している以外は、共用のエントランスや階段、エレベーターなどがないため、一戸建ての生活とほぼ変わりません。
テラスハウスは両隣から許可を得ないと再建築が不可能
テラスハウスの売却に際して、建築年数が進むと「建て替え」の必要が出てくるでしょう。
しかし、テラスハウスを建て替える場合、隣接している壁を「切り離す」必要があり、この工程は隣家所有者の承諾を必要とします。実際に「切り離し」を行うには、隣家から「切り離し承諾書」と「印鑑証明書」を取得する必要があります。
切り離し承諾書を作成する際の雛形は以下のとおりです。
建物解体・切離し承諾に関する覚書
連棟建物の内、 私 (以下｢乙」という。) 所有の建物を、 解体工事をするにあたり、北側に隣接する建物所有者(以下「甲」 という。) と、 建物解体切離し工事に関して以下の通り覚書を締結する。
建物解体切離し工事を行う前に、 甲の建物が乙の建物を解体切離すことにより、 倒壊の危険性の有無を調査する為に乙の責任と費用負担にて、甲の建物の構造を調査するものとする。万一、前記1の調査の結果、倒壊の危険性がある場合は乙の責任と費用負担にて、 その補強工事を行うものとする。乙の建物解体切離し工事が完了した場合において、甲の建物の切り離された壁の補修は、乙の責任と費用負担にて、 直ちに補修工事 (本建物の区域は準防火地域と定められている為、 ラス張りの上、モルタル塗り防水塗装仕上とする。) を行うものとする。本覚書は将来乙が本件建物を第三者に譲渡する場合 (相続・贈与等を含む) は、 本覚書の内容を譲受人に責任を以て、 継承させるものとする。
その上での施工中の騒音や衝撃への配慮、そして切り離した後の隣家の補強等の対応が求められます。
また、テラスハウスが50年近く経過すると、所有者が変わることが多く、共同での建て替えが難しくなるケースが増えます。特に相続等で所有者が遠方に住んでいる場合、連絡が取りにくい状況となることも少なくありません。
前提として接道義務を満たさないと建て替えはできない
テラスハウスのように、敷地ごとに所有者が異なる場合でも、建物を新しく建てるためには、その敷地が道路に2m以上面していなければなりません。この建築基準法上の規定を「接道義務」と言います。
接道義務を満たさないと、新たに建物を建てることができなくなります。
タウンハウスだと建て替えの難易度は上がる
連棟式建物には、敷地を他の所有者と共有する『タウンハウス』と、敷地境界が明確で各所有者が異なる『テラスハウス』の2つのタイプがあります。
タウンハウスの場合は、敷地が共有されているため、単独での建て替えは不可能です。建て替えの際は「共有者全員」の承諾を得る必要があります。
テラスハウスでも両隣からの許可だけでは建て替えできない判例もある
連棟式建物、特に敷地が明確に分かれているテラスハウスにおいても、単に隣の家から建て替えの許可を得るだけでは、再建築が認められるわけではありません。
東京地方裁判所の2013年の判例によれば、テラスハウスでも、建て替えを行う際には、全所有者の中の4/5以上の賛成が必要であるとされました。
この判例の背景には、一部の家を建て替えた結果、雨漏りや壁の亀裂が生じたり、建築基準法に反する状態になったケースがあるためです。このため、賛成を得られないまま建て替えを行った場合、他の所有者からの損害賠償請求を受けるリスクがあります。
特に、もともと敷地や建物の一部を共有する形態で設計されていた場合や、区分所有のような形態を取っている場合は、再建築の際には所有者全員の賛成を得ることを考慮した方が良いでしょう。
再建築不可のテラスハウスは売却が難しい
テラスハウスはその特性から売却が困難です。主な理由は以下の通りです。
- 建て替えの難しさ：テラスハウスは隣家と壁を共有しているため、自由に建て替えることが難しいのです。
- 住宅ローンの制約：テラスハウスは金融機関からの担保評価が低くなることがあります。そのため、新しい所有者が住宅ローンを組む際に、融資の制限や拒否を受ける可能性が高まります。
上記の理由から、テラスハウスは一般的な戸建て住宅に比べて売却が難しくなることがあります。購入や売却を検討する際には、これらの点をしっかりと考慮することが重要です。
後ほど解説しますが、売却する際は一般の不動産屋に相談しても断られてしまう可能性が高いでしょう。テラスハウスの売却は専門の不動産買取業者に相談するのが堅実です。
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再建築不可のテラスハウスでも売却できる方法
再建築不可のテラスハウスでも売却しやすくできる方法は以下の3つです。
- 隣家を買い取って一棟まるごと売却する
- 切り離し解体を行ってから売却する
- 専門の買取業者に買い取ってもらう
隣家を買い取って一棟まるごと売却する
隣のテラスハウスを購入し、両方の所有権を合体させると、売却しやすくなる可能性があります。隣家とのトラブルのリスクが排除され、物件の活用の幅も広がるためです。
具体的には、隣家を含めての活用方法として、店舗と住居の複合物件としての貸し出しや売却、民泊としての利用、あるいは土地としての売却などが考えられます。
このような多様な選択肢があることで、売却の際の戦略が豊富になり、売却のチャンスが増えるでしょう。しかしながら、隣家を購入するための資金が必要となり、資金がない場合にはこの方法は難しいでしょう。
また、通常の戸建てやマンションの部屋は多くの人々が購入を検討する対象となりますが、大きな物件全体を購入するターゲットは、主に不動産投資家に限られます。そのため、一般の家よりも売却対象となる層が狭まり、買い手を見つけるのが難しくなることも覚えておくべきです。
切り離し解体を行ってから売却する
テラスハウスを売却する際の一つの選択肢として、切り離し解体が考えられます。隣接する壁を取り除いて、建物を独立させることで、テラスハウスの問題を解消し、購入者を見つけやすくすることができます。
しかし、この方法にはいくつかのハードルがあります。
- 切り離しには専門的な工事が必要です。
- 区分所有法により、切り離しを行うためには、所有者全員からの同意が必要です。もし、一人でも反対する者がいれば、この手法は取れません。
- 切り離し解体には費用がかかります。具体的には、隣家とのダメージを防ぐための手作業による解体が主となるため、100万円〜200万円程の費用が見込まれます。
簡単に言えば、テラスハウスの切り離し解体は売却の方法としては有効ですが、条件やコストが高いため慎重に検討する必要があります。
専門の不動産買取業者に売却依頼する
テラスハウスが売れない時、最も効果的な方法は専門の買取業者に依頼することです。以下に、この方法を選ぶ主なメリットを簡潔にまとめました。
- 隣人との交渉が不要：買取業者はプロなので、隣人とのトラブルや交渉を自らが解決してくれます。売主としては、隣人との面倒な交渉を回避できるのが大きな利点です。
- 余計な費用が不要：切り離しやリフォームなどのコストを心配する必要がありません。買取業者が全ての問題を対応してくれるため、売主の負担が大きく減少します。
- 適正価格での買取：専門の買取業者は、不動産の価値を正確に評価してくれるため、適切な価格での買取が期待できます。
結論として、テラスハウスを売却する際には、無駄な出費や手間をかけず、スムーズに手続きを進めたいなら、専門の買取業者に依頼するのがベストです。
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まとめ
テラスハウスは連棟式住宅で隣家と壁を共有し、老朽化による建て替えは隣人の承諾が必要なため困難です。建築基準法の接道義務を満たさず、共有部分の所有が複雑になるため、建て替えや売却は更に難しくなります。
専門の買取業者に売却することで、隣家との交渉や切り離し解体のコストを避け、適正価格での取引が可能です。
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