「再建築不可物件を売り出したものの一向に売れない……売却・処分する方法はある？」
再建築不可物件はその名のとおり、原則建て替えが認められない不動産です。
売却を検討して不動産会社に依頼したものの、反響がなく、売れ残りを心配している方も多いのではないでしょうか？
再建築不可物件を売却・処分するもっとも有効な策は、専門の不動産買取業者への売却です。
再建築不可専門の買取業者は、建て替えの制限等を考慮した上で、買い取った物件を収益化につなげるノウハウがあるため、ほぼ確実に売却できます。
そこで今回は、再建築不可物件の売却・処分に関する以下の内容をお伝えします。
- 再建築不可物件の概要
- 再建築不可物件の売却処分が難しい3つの理由
- 再建築不可物件を売却処分する7つの方法
- 再建築不可物件の売却相場
- 再建築不可物件を売却する流れ
本記事を読めば、再建築不可物件を売却処分する手順と、高額売却する方法までわかります。
なお、再建築不可物件の売却はできる限り早期に済ませたほうがよいです。
なぜなら、売れ残りが続いている期間に、再建築不可物件にタバコのポイ捨て・放火などの被害に遭う可能性があるからです。
所有者が管理を怠り、火事が発生して隣家に燃え移った場合には1,000万円を超える損害賠償を請求されるリスクがあるため、再建築不可物件の売却はスピード感も重視しましょう。
なお、当サイトがおすすめする「訳あり物件買取プロ」は再建築不可物件のスピード買取に対応している不動産買取業者です。
再建築不可物件の買取実績が多く、スピード買取に加え、物件の潜在的な価値を見出した適正価格で買取できるのが同社の特徴です。
強引な営業は一切行われないため、再建築不可物件の売却を検討している方は一度問い合わせてみてください。
＼【高額査定を強化中！】このタイミングで金額を調べておこう！／
＞＞【たった30秒で入力完了！】
無料で訳あり不動産の高額査定を試す
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在ある建物を取り壊した後、新しい建築物を建てられない土地です。
再建築物件の多くは、「幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接する」という建築基準法の「接道義務」を満たしておらず、建て替えが原則認められません。
建て替えをはじめ、さまざまな制約を抱える再建築不可物件は、買主にとっての懸念材料が多く、売却活動が難航しやすい傾向にあります。
次章で、再建築不可物件の売却処分が難しい理由を解説します。
なお、再建築不可物件になる理由については、以下の記事で詳細を紹介しています。
再建築不可物件の売却処分が難しい理由
再建築不可物件の売却処分が難しい理由は以下の3つです。
- 建て替えができない
- リフォームも制限される
- 住宅ローンの融資が受けられない
どのような要素が購入希望者の懸念となるのか詳しく見ていきましょう。
建て替えができない
再建築不可の売却が難しいもっとも大きな要因は、建て替えできない点です。
不動産市場の大半は「生涯住めるマイホーム」を求めて家探しをする層です。
そのため、家屋の寿命を迎えたときに、再び住宅の購入が必要になるリスクがある再建築不可物件は売却が難しい傾向にあります。
また、次章で解説しますが、リフォームや増改築の制限もかかるため、家屋の状態がよい再建築不可物件であっても、売れにくいのが現状です。
再建築不可の売却方法については後述しますが、「建て替えできる状態にして売却する」「そのままの状態で買取業者に売却する」の2択となります。
リフォームも制限される
再建築不可物件は既存の建物に対するリフォームや増改築も制限されます。
建築基準法や地域の都市計画により、再建築不可物件はリフォームで手を加えられる範囲に制限がかけられるからです。
具体的には、建築確認申請が不要となる、壁・柱・床・はり・屋根・階段などの主要構造部で1/2以内のリフォームに抑えなくてはなりません。
こうしたリフォームの制限は、家族構成の変化・家屋の老朽化が生じたときに障壁となり、買い手が見つかりにくい一因となるのです。
再建築不可物件のリフォームが可能な範囲については、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローンの融資が受けられない
再建築不可物件は、住宅ローンの融資が受けられないのも売却が難しい要因です。
住宅ローン審査では、所有者の返済能力に加えて、不動産の担保評価も重視されます。
再建築不可物件は活用制限があることから、将来的な価値が見込めず、金融機関から担保価値の評価がされにくくなります。
そのため、買い手は住宅ローンを利用せず、再建築不可物件を現金一括払いで購入しなければなりません。
自己資金のみで不動産を購入できる一部の買い手にターゲットが限定されるため、再建築不可物件の売却は困難になるケースが多いのです。
再建築不可物件で住宅ローンを受ける方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件を売却処分する方法
前述したように、再建築不可物件を売却するには、建て替え・リフォームの制限を払拭した上で、市場で売り出す必要があります。
再建築不可物件を売却処分する方法は以下の7つです。
- 隣地所有者に売却する
- 隣地を購入し再建築可能にしてから売却する
- 隣地を借りて再建築可能にしてから売却する
- 隣地とセットで売却する
- セットバックを実施してから売却する
- 位置指定道路の設定をしてから売却する
- 再建築不可専門の不動産買取業者にそのまま売却する
先に結論をお伝えすると、上記の方法のうち、もっともスムーズなのは「再建築不可専門の買取業者に売却する」です。
専門の買取業者へ売却する以外の方法は、費用・時間・手間いずれの面でも売主にとってコスパがよくないからです。
まずは、どのような選択肢があるか確認し、最適な再建築不可物件を洗濯しましょう。
なお、再建築不可物件の建て替えを可能にする方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
隣地所有者に売却する
隣地所有者であれば、再建築不可物件を買い取ってもらえる可能性があります。
再建築不可物件を買い取り、敷地を合併すれば、土地の有効利用が実現しやすくなるので、隣地所有者にとってもメリットがあります。
隣地所有者に交渉して、接道義務・間口要件をクリアできれば、隣地の建て替え制限が払拭できる可能性もあるので、提案してみるのも有効な手段です。
ただし、金銭的な話をもちかけるため、隣地所有者と良好な関係構築ができていることが前提です。
また、関係が良好であっても、隣地所有者に一括購入するだけの資金力がなければなりません。
隣地所有者との関係が良好であれば、提案してみるのも一つの手段です。
隣地を購入し再建築可能にしてから売却する
隣地の一部を購入し、接道義務を満たして再建築可能にしてから売却する方法です。
元々の土地が小さすぎる、あるいは間口が2m未満といった場合、隣地の一部を購入して自身の土地と合わせれば、建て替えは可能になります。
土地の一部だけの購入であれば、自身も金銭的な負担も最小限に抑えられるため、実行もしやすいでしょう。
ただし、当然ですが、隣地の所有者が売却に応じない場合、実現できません。
また、隣地所有者との交渉がうまくいかなかった際、関係性が悪化して今後住みづらくなるリスクもあります。
隣地の一部を購入する方法と同様、隣地所有者と関係が良好であれば提案してみるのも有効な手段と言えます。
なお、隣地を購入して再建築可能にする方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
隣地を借りて再建築可能にしてから売却する
隣地を一時的に借り、間口の幅を2m以上に確保した状態で建築確認申請をすれば、再建築可能になります。
建築確認申請とは、対象の建築物が、建築基準法の要件を満たしているどうかを検査機関に確認してもらう審査です。
建築確認申請をクリアして再建築可能な状態で売り出せば、通常の不動産として売却できるため、買い手は見つかりやすくなります。
隣地所有者が土地の売却に消極的な場合は、賃貸借を提案するのも方法の一つです。
ただし、契約期間・対象の土地の部分など、賃貸借契約の条件をきめ細かく設定していなければ、隣地所有者とトラブルに発展する可能性は高いです。
前述した2つの方法と同様、隣地所有者と良好な関係が築けている場合は、提案してみるとよいでしょう。
隣地とセットで売却する
隣地所有者と協力して、両者の土地をセットで売却する方法です。
隣地と合わせて接道義務を果たせれれば、不動産の総合的な価値が高まるので、市場で売却しやすくなります。
ただし、隣地とセットで売却する場合、どちらかの家屋を解体してから売り出す必要があります。
家を購入する人は1つ家屋があれば十分であり、2つの家屋を残した状態だと売れにくいためです。
加えて、隣地所有者が売却を検討しているタイミングでの打診でなければ、提案に応じない可能性が非常に高い方法です。
隣地所有者が売却を検討していて、かつ売却価格・契約条件について双方が納得できる契約を結ぶ必要があります。
セットバックを実施してから売却する
セットバックとは、道路から一定距離の部分を後退させることです。
前面道路の幅員4m未満で再建築不可となっている場合、セットバックを実施すれば再建築可能な物件として売り出せます。
例えば、前面道路が3.5mで幅員が確保できていない場合、0.5mセットバックすれば、建て替えは可能です。
ただし、セットバックの実施には20万円〜80万円程度の費用がかかります。
自治体によっては補助金制度が用意されている地域もありますが、制度がないエリアでのセットバック費用は全額自己負担です。
再建築不可物件が所在する市区町村のホームページで補助金がある場合、セットバックを検討してもよいでしょう。
セットバックにかかる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
位置指定道路の設定をしてから売却する
位置指定道路とは、建築基準法に基づいて特定行政庁が建築物の建築に適していると指定した道路です。
特定行政庁に申請をし、書類審査・現場検査の両方に合格すると、建築基準法上の道路として認められるため、建て替えは可能です。
位置指定道路の設定をすれば、通常の不動産として売り出せるので、買い手は見つかりやすくなるでしょう。
ただし、位置指定道路の申請を行うには、該当道路に面している住民全員の承諾と、印鑑証明・登記簿謄本の収集が必要となります。
近隣住民全員の協力が必要であるため、日頃の関係構築がうまくいっていなければ、実行の難易度は高いと言えます。
位置指定道路については、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可専門の不動産買取業者にそのまま売却する
再建築不可専門の不動産買取業者に、そのままの状態で売却する方法です。
専門の買取業者は、再建築不可物件を買い取って自社で運用したり、第三者に再販したりして収益化します。
再建築不可物件を買い取った後に、これまで挙げてきた方法を業者側で行うので、そのままの状態で売却できるのです。
また、専門の買取業者は、再建築不可物件の価値を適切に評価できるため、売却価格が高くなりやすい傾向にあります。
これまでに挙げてきたような「再建築可能にする施策」の手間や費用をかけず、適正価格で売却したい方は、専門の買取業者への売却を検討しましょう。
なお、当サイトがおすすめする「訳あり物件買取プロ」は再建築不可専門の不動産買取業者です。
同社では、再建築不可物件の売却・所有・活用に関するアドバイスやサポートをしてもらえる無料相談を随時行っています。
強引な営業は行われないため、再建築不可物件の売却を決めていない方も一度相談してみましょう。
＼【高額査定を強化中！】このタイミングで金額を調べておこう！／
＞＞【たった30秒で入力完了！】
無料で訳あり不動産の高額査定を試す
再建築不可物件の売却相場は3〜7割安価になる
通常の不動産と比べて、再建築不可物件の売却相場は3〜7割ほど安価になるのが一般的です。
安価になる原因には前述した、建て替え不可・リフォームの制限などの活用制限が伴うためです。
再建築不可物件を一般消費者向けの市場でマイホームとして売り出すには、価格の大幅な下落は避けられません。
ただし、再建築不可専門の買取業者であれば、適正価格での売却が可能です。
なぜなら、専門の買取業者は再建築不可物件を再生・活用して最大限収益を上げられるノウハウを熟知しているからです。
専門の買取業者に将来的な収益が十分に見込めるため、買取価格に上乗せした状態で買い取れます。
加えて、業者が直接の買主となり売買がスピーディーに完結するため、売却期間が長引いて再建築不可物件がゴミの不法投棄や放火の被害に遭う心配もありません。
自身の管理不足が原因で近隣住民に被害を与えた場合、土地工作物責任により、損害賠償請求の対象となるので、老朽化を抱えた再建築不可物件なら売却のスピード感も重要です。
当サイトでおすすめしている「訳あり物件買取プロ」は、再建築不可物件の買取実績が多い買取業者です。
同社は、市場で売れにくい不動産のスピード＆適正価格での買取に対応しています。
無料査定のみの問い合わせも受け付けているので、一度査定を依頼してみましょう。
＼【高額査定を強化中！】このタイミングで金額を調べておこう！／
＞＞【たった30秒で入力完了！】
無料で訳あり不動産の高額査定を試す
再建築不可物件の売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件を売却する流れ
再建築不可物件を買取業者に売却する流れは以下の5つです。
- 不動産買取業者に査定を依頼する
- 依頼する不動産業者を決める
- 売買契約を締結する
- 決済・引渡し
- 確定申告
売却の流れをあらかじめ把握し、再建築不可物件をスムーズに売却・処分しましょう。
不動産買取業者に査定を依頼する
再建築不可物件の売却をする際、まず初めに行うべきは、買取業者への査定の依頼です。
物件の価値を知ることは、価格帯の設定や買い手を見つけるうえで重要な指標となります。
複数の買取業者に査定を依頼し、再建築不可物件の売却価格を比較しましょう。
業者のホームページで再建築不可物件の買取実績があるか否かを確認し、3社以上に査定を依頼するのがおすすめです。
当サイトがおすすめする「訳あり物件買取プロ」でも、経験豊富な査定員による無料査定を随時実施しているので、ご利用ください。
＼【高額査定を強化中！】このタイミングで金額を調べておこう！／
＞＞【たった30秒で入力完了！】
無料で訳あり不動産の高額査定を試す
依頼する不動産業者を決める
複数社に査定を依頼したら、売却する不動産業者を決めましょう。
業者選びは、売却成立の可能性や、買取価格をはじめとした条件に影響するため、複数の業者と相談し比較検討が必要です。
好条件で売却するためにも、再建築不可物件に詳しい業者を選定することが重要です。
業者の選定基準としては、これまでの取引実績・物件への理解度・対応の迅速さ・提案力などが挙げられます。
売買契約を締結する
依頼する不動産業者のオフィスで、買主となる業者と売買契約書を締結します。
売主・業者の2者で、売買契約の締結前に、売買条件・支払い方法・引き渡し日など、具体的な契約内容について話し合います。
後々のトラブルを回避するためにも、契約内容を確認し、不明点があれば事前に解消しておくのが重要です。
決済・引渡し
売買契約の締結から、早ければ数日後に決済・引渡しを行います。
当日は不動産会社のオフィスで、司法書士が立ち会いの元、必要書類の確認が行われます。
問題がなければ、物件の引渡しが完了した旨を証明する「物件引渡確認書」を取り交わし、売買の一連の流れは完了です。
確定申告
再建築不可物件の売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が発生するため、確定申告が必要です。
売却総額から、再建築不可物件の購入代金・設備費用・購入手数料などの費用を計算に含めることが可能です。
不動産所得の確定申告は煩雑であるため、税理士に依頼するのをおすすめします。
税理士に確定申告を依頼する費用相場は10万円程度です。
確定申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間に行われ、期間を過ぎると無申告加算税・延滞税が課せられます。
自身で確定申告するのが難しければ、早期に税理士に依頼しておくのが安心です。
