「市街化調整区域内の土地を取得したけど、自由にリフォームをして良いの？」
「建物を建てるのにも許可が必要だから、リフォームも届け出が必要なのでは？」
市街化調整区域にある建物はリフォーム・増築するために、自治体から許可を得る必要があります。
また、いざ売ろうと考えても、買主が見つからずなかなか売却できないといったデメリットもあります。
本記事では、市街化調整区域での建て替えや増改築が可能になる一定の条件や、その他の活用方法について解説します。
ちなみに、もし市街化調整区域内の不動産でお困りなら、専門の不動産業者に一度売却の相談をしてみてください。
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市街化調整区域とは？
「市街化区域」とは、都市の発展を促進する地区です。ここでは、住民が快適に暮らせるようにインフラや開発が積極的に進められます。
それに対して、「市街化調整区域」は、都市の拡大を制限するエリアとして設定されています。
ここでは基本的にインフラの拡充や新規開発は行われず、住宅や商業施設の建設も原則として許可されません。
そのほかに「非線引き区域」とは、これらの区域分類が適用されていない場所を指します。
つまり、市街化区域でも市街化調整区域でもない地域のことです。
特に「市街化調整区域」では、たとえ土地を所有していても自治体の許可がないと建物の新築や改築ができません。
このため、中古住宅を購入した後に「再建築不可」という事実に気づく人もいます。
市街化調整区域の主な特徴は以下の4点です。
- 静かな住環境が提供される。
- 土地価格が比較的安い。
- インフラ整備が不十分なことが多い。
- 近隣に便利な施設が少ないこともある。
市街化調整区域の目的は、無秩序な都市開発や市街地拡大を抑えることにあります。
これにより、上記の特徴を持つようになっています。
市街化調整区域でリフォーム・増築を行うには許可が必要
市街化調整区域内の不動産は、新築、増築、改築、移転に許可が必要です。
これは、既存の建物を改造して居住空間を広げる場合にも当てはまります。また、建物の基礎部分に手を加えないスケルトンリフォームなどでも同様です。
そのため、家族構成の変化により住宅が手狭に感じられる場合でも、その住宅が市街化調整区域内にあるなら、リフォームには自治体の許可が必要になります。
リフォーム・増築の許可が得られるケース
市街化調整区域内で建物の建て替えや増築をする場合、都市計画法第34条の基準を満たし、都道府県知事の許可が必要です。
市街化調整区域内でのリフォーム・増築の許可が得られるのは、以下のようなケースです。
- 地域住民に利益をもたらす店舗の建設。
- 危険物の保管や処理施設。
- 既存の工場に関連する事業所や中小企業支援施設。
- 市街化区域に隣接する地域で、市街地の一部とみなされる場所への建築。
- 開発審査会の許可を得た改修。
これらの要件に沿って、市街化調整区域内の建築が不可欠と判断された場合のみ、建築許可が与えられます。
リフォームや増築の許可を得るのは一般的に困難です。
ただし、立地や自治体の計画によって要件は異なるため、該当する自治体の窓口で確認することが重要です。
そもそもリフォーム・増築の許可を得る必要がないケースもある
上記はリフォームの許可が得られる要件でしたが、そもそも許可を得る必要がないケースもあります。
リフォームや増築を行う際、建築確認申請が必要かどうかは、建物の構造や工事の内容によって異なります。ここでは、構造別の確認申請の必要性について説明します。
小規模な建物の場合、特に「4号建築物」に該当するなら、建築確認申請の手続きが簡素化されます。
「4号建築物」とは、以下の条件を満たす建物です。
- 木造で2階建て以下、延床面積が500㎡以下、高さ13m以下、軒の高さ9m以下。
- 非木造で平屋建て、延床面積200㎡以下。
それでは、構造別の詳細を見ていきましょう。
木造2階建て
延床面積500㎡を超える一般建築物（戸建住宅や事務所など）は珍しいため、多くの木造2階建て建物は「4号建築物」に該当します。このため、木造2階建てのリフォーム工事では、通常、建築確認は不要です。
木造3階建て
木造3階建ては「4号建築物」に該当しません。したがって、壁、柱、床、梁、屋根、階段など主要構造部の半分以上の修繕を行う大規模な修繕工事には、建築確認が必要です。ただし、壁紙の張り替えや塗装など、構造部分に変更がない工事は確認申請が不要です。
鉄骨造
鉄骨造で平屋建て、延床面積200㎡以下の住宅や事務所は「4号建築物」に該当し、通常、建築確認は不要です。しかし、2階以上の建物や延床面積200㎡を超える鉄骨造の場合は、確認申請が必要です。
マンション
マンションでの大規模修繕は、主要構造部の半分以上の修繕を指します。自分の部屋だけのリフォームでは、マンション全体のごく一部に過ぎないため、通常、確認申請は不要とされます。
市街化調整区域でリフォーム・増築を行う際の手続き
では、市街化調整区域内でリフォームや増築の工事を行う際は、次のような手続きが必要です。
- 自治体に相談する
- 開発許可の申請を行う
- 建築許可の申請を行う
自治体に相談する
市街化調整区域で建物を建てる計画がある場合、最初のステップとして自治体への事前相談が必要です。
この相談には、「公図」「住民票」「現況の写真」などの書類が必要になります。
相談を経て建て替えの計画が形になれば、その地域での建築が可能か、また必要な許可手続きについて、自治体との詳細な協議が行われます。
この協議を経て、自治体から開発に関する許可を受けられるか否かの判断が下されます。
問題がなければ、開発許可や建築許可の手続きに進むことになります。
事前相談や協議の際には、必要書類の提出が求められますので、事前に自治体の担当窓口で必要な情報を確認しておくことが大切です。
さらに、不動産に関する専門知識が求められるため、市街化調整区域での土地活用や建築に精通した不動産業者に相談すると、適切なサポートやアドバイスを受けることができます。
開発許可の申請を行う
開発許可申請は、建物の建て替えや新築に先駆けて必要となります。
特に土地の掘削や整備工事を行う際には、この許可が必要です。
この許可を得るためには、まず開発許可の申請を行います。次に、申請に必要な手数料を支払います。
手数料の納付が完了すると、開発許可書が交付されます。
建築許可の申請を行う
開発許可を受けた後、開発行為を終えると、新築や建て替え、建築する建物について建築許可申請が求められます。
建築許可とは、新しい建築物の建設、既存建築物の建て替えや増改築、第一種特定工作物の新設などに必要な公的な手続きです。開発許可と同様に、建築許可が必要ないケースもあります。
この許可を得るためには、まず建築計画に関して自治体との事前相談を行い、敷地内の権利者からの同意を得る必要があります。また、建築基準法をはじめとする各種法令に違反していないかの確認も必要です。
これらの準備が整った上で、必要な書類を提出し、審査を受けます。審査で問題がないと判断されたら、手数料を納付し、その後建築許可が交付されます。
市街化調整区域は建物が倒壊すると再建築不可能
記事内でも軽く触れましたが、市街化調整区域内の不動産のデメリットとして、一度建物が壊れてしまうと建て替えができません。
そのため、リフォーム・増築などを行ったとしても、永遠にその土地に住み続けることは難しいのです。
以下の記事では、市街化調整区域内での再建築についてより詳しく解説しているので、気になる方は参考にしてください。
建て替えできる既存宅地制度が廃止された
かつては特定の条件を満たすことで、開発許可なしで建築可能な「既存宅地制度」がありましたが、2001年に廃止されました。
その結果、市街化調整区域内での住宅建築は原則困難になっています。
ただし、一部の都道府県では改築や増築のための特例措置が設けられていることがあります。
したがって、建て替えや増改築を検討している場合、該当する土地や建物がある市区町村で既存住宅制度の特例措置の有無を自治体の窓口で確認することが重要です。
解体して更地化してはいけない
市街化調整区域内であっても、既存宅地の建て替えは特定の条件の下で実現可能です。
建物を一度取り壊し、土地を更地にしてしまうと、再建築が困難になる点には注意が必要です。
建て替えの際には、床面積の制限があります。既存宅地制度が廃止されている現在では、更地にした後に必要な条件を満たすことが難しくなります。
さらに、11号区域や12号区域では、自然災害のリスクなどを考慮して、建築が完全に不可能な地域に指定されていることもあります。
その結果、現在の宅地でも、一旦更地にしてしまうと再建築が難しくなっています。
リフォーム・増築できない市街化調整区域でも専門業者に売却できる
市街化調整区域にある不動産、特に宅地や農地の売却に関しては、一般の仲介業者よりも、専門の買取業者を利用することをお勧めします。
一般的な仲介を通じて販売すると、既に挙げた理由から売れ残るリスクがあります。
対して、専門の買取業者は、市街化調整区域の宅地や農地、再建築不可物件など、売却が困難な物件を得意としています。
これらの不動産を専門の買取業者が購入した後、リフォームや改装を施して市場に再投入する知識と経験が豊富です。
例えば、リフォームされた不動産は入居者や投資家への販売、買取業者による運用、あるいは古民家カフェや飲食店などの商業施設への改築といった形で再利用されます。
一般の仲介業者が主に個人を対象とするのに対し、専門の買取業者はさまざまな顧客層を持っているため、市街化調整区域の不動産も幅広く買い取ることが可能です。
その結果、専門の買取業者なら、宅地や農地を問わず、市街化調整区域にある不動産の買取を高確率で行うことができます。
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