「所有している物件が再建築不可物件と言われた……そもそも再建築不可になるのはなぜ？」
再建築不可物件の所有者は、今は家屋が建っていて問題なく住める状態なのに、なぜ建て替え不可になるのか疑問に感じているのではないでしょうか？
再建築不可物件になる理由は現行法に適合していないためです。
建築基準法は自然災害などの被害を教訓に度重なる法改正を行っており、建築当初は問題ない不動産であっても、法改正によって建て替え等に制限がかかります。
そこで今回は、再建築不可物件に関する以下の内容についてお伝えします。
- 再建築不可物件になる4つの原因
- 建築不可の規定が定められている理由
- 再建築不可物件の売却が難しい理由
- 再建築不可物件を高値で売却する方法
本記事を読めば、再建築不可物件の概要と好条件で売却する方法までわかります。
もし、再建築不可物件の所有にお困りでしたら、専門の買取業者に売却するのも一つの選択肢です。
専門の買取業者は、建て替え不可などの制約がついた再建築不可物件でも、活用ノウハウがあるため、高確率・好条件で買い取ってもらえます。
再建築不可物件の明確な活用方法がなく、かつ高値で売れたら嬉しい、とお考えの場合は、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
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再建築不可物件になるのはなぜ？4つの原因
再建築不可物件とは現行法に適合しておらず、建て替えができない土地を指します。
再建築不可物件となる原因はいくつか挙げられますが、その多くは建築基準法・都市計画法の現行法に適合していないためです。
この章では、再建築不可物件になる以下4つの原因について解説します。
- 前面道路に接している間口が2m未満（旗竿地）
- 敷地が道路に接していない（袋地）
- 前面道路が建築基準法上の道路でない
- 市街化調整区域などの建築制限地域にある
理由1：前面道路に接している間口が2m未満（旗竿地）
旗竿地は、文字通り旗竿のように長く細いアクセス道があり、土地の間口が狭いことが名称の由来です。
竿の部分が前面道路に接している間口が2m未満の場合、接道義務違反によって新たな建築物の建設が認められません。
この道路幅の基準は、救急車や消防車などの緊急車両が平均1.9m〜2.5mであるため、建物にアクセするために最低限必要な幅とされています。
再建築不可の指定を受けると、土地や建物の価値は大幅に下がり、活用方法も大きく限定されるため、再建築不可物件を売却する際には売却価格が安価になりやすいです。
なお、旗竿地で起こりやすいトラブルについては以下の記事で詳しく解説しています。
理由2：敷地が道路に接していない（袋地）
袋地とは、通常の敷地と異なり周囲を他の土地に囲まれ、道路に直接面していない土地です。
敷地が公共の道路に接していないため、建築基準法による「接道義務」を満たすことができず、建て替えが許可されません。
このケースでは、所有者は隣地との間で新たな道路の開設や既存の接道部分の利用に関する交渉が必要です。
しかし、そういった交渉も「費用はどっちが負担するのか」「現状困っていないから隣人の要求に協力する必要がない」といった具合に難航するケースがあります。
その結果、再建築不可の要件を払拭できず、売却や活用が困難になるケースが多く、慎重な検討が求められます。
なお、袋地で起こりがちな4つのトラブルと対処法については以下の記事で詳しく解説しています。
理由3：前面道路が建築基準法上の道路でない
物件が位置する前面道路が、建築基準法に定められた「道路」に該当しない場合、その敷地に新しい建物を建てることはできません。
接道義務の要件は、「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道すること」だからです。
例えば、私道など公には認められていない道や、幅員が建築基準法で規定された最低限の幅に達していない道路の場合がこれにあたります。
このような道路に面した土地では、建築確認申請が受理されにくく、結果的に再建築不可の判定を受けます。
新しい建物の建設を考えている場合は、前面道路が法的な要件を満たしているか事前に確認が必要です
理由4：市街化調整区域などの建築制限地域にある
市街化調整区域とは、都市計画法によって定められた都市の適切な発展を図るための制限区域です。
上記エリア内では、無秩序な開発を防ぐため新たな建築には厳しい条件が設けられており、多くの土地では再建築が不可能です。
例えば、すでに宅地利用の許可を経て家が建っている土地であっても、敷地・用途・規模を変更しない範囲での増改築・建て替えしか認められません。
加えて、既存の建物のリノベーションやリフォーム等を行う際には、都道府県知事の許可が必要です。
市街化調整区域のエリアは、そもそも「市街化を抑制すべき区域」であるため、通常の家のように自由に再建築ができないのです。
市街化調整区域の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
建築不可の規定が定められている理由はなぜ？
建築不可の規定が定められている理由は、住宅地域の安全性や利便性を高めるためです。
例えば、建築基準法は国民の生命・健康・財産を守りながら、公共の福祉の増進を図るために昭和25年に制定されています。
特に、道路に面していない土地や、十分な幅を有しない敷地に対して建築が制限されるケースがあり、上記の目的に適していない理由があるのです。
この章では、建築不可の規定が定められている以下2つの理由について解説します。
- 将来的に交通に支障のない幅4ｍ以上の道路を作るため
- 地震などの災害に強い住宅地域を作るため
将来的に交通に支障のない幅4ｍ以上の道路を作るため
新しい建築物を建てる際には、将来的に地域内の交通流がスムーズに行われる道路幅員の確保が必要です。
このため、建築基準法では、敷地が幅4m以上の道路に接していることを一つの条件として設けています。
上記の規定は、救急車や消防車など緊急車両がスムーズに対象地にアクセスし、消化活動・救命活動を行えるように配慮されています。
しかし、幅員4m未満の道路に面した土地では、通常、建築許可が下りにくく、場合によってはセットバックと呼ばれる敷地の一部を後退させる工事が必要です。
このプロセスは費用がかかる上、敷地の有効利用範囲が狭くなりがちですが、周囲の安全性や利便性を確保するために重要視されています。
地震などの災害に強い住宅地域を作るため
建築基準法における規制の一端は、地震や火災などの災害時における建物の安全確保にも深く関わっています。
土地の利用・建物の構造などの制限は、万が一の災害時に建物が容易に倒壊し、住民の生命や財産を奪うことを防いでいます。
特に、15坪〜20坪以下の狭小な土地や道路に面していない地域では、火災が発生した際に消火活動が困難となり、さらに大きな被害につながる恐れがあるのです。
このため、建築基準法では一定の条件を設け、地震などの自然災害に対して強い住宅地域を構築するための基礎を作っています。
その結果、建築不可の規定により、将来的に安心して住み続けられる災害に強い住宅地域の実現ができるのです。
再建築不可物件を再建築可能にする方法
これまで挙げてきたとおり、再建築不可物件は、建築基準法や都市計画法により新たな建物の建築が許可されない状態の物件です。
しかし、特定の方法を用いることで、再建築可能にできます。
この章では、再建築不可物件を再建築可能にする以下3つの方法をお伝えします。
- セットバックして前面道路の幅員を確保する
- 隣地を購入し接道間口を2ｍ以上に保つ
- 第43条のただし書きを申請する
なお、再建築不可物件を建て替え可能にする裏ワザについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
セットバックして前面道路の幅員を確保する
まず、1つ目の方法は「セットバックして前面道路の幅員を確保する」です。
前述したように、再建築不可の要因には幅員が4m未満が挙げられます。
この場合、所有者は建物を一定の距離だけ後退させる「セットバック」を行うことで、規定の幅員を確保し、再建築が可能となります。
セットバックは土地の一部を道路として提供するため、所有者には土地が狭くなるなどのデメリットがありますが、再建築不可になるリスクを解消できます。
なお、セットバックにかかる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
隣地を購入し接道間口を2ｍ以上に保つ
2つ目の方法は「隣地を購入し接道間口を2ｍ以上に保つ」です。
敷地が道路に接している間口の幅が2m未満であると、再建築ができませんが、隣地を購入して接道間口を2m以上確保できるなら、再建築は可能です。
例えば、隣地の所有者に交渉をし、接道間口を確保できる分だけ土地を購入させてもらいます。
ただし、隣地の購入は費用がかかるため、自身の資金力と将来的な利用価値を十分に検討して交渉に挑む必要があります。
その上で隣地の住民の許可も必要であるため、一定のハードルは生じますが、交渉が成功すれば、敷地の有効利用が可能です。
建物の建築による資産価値の向上も期待できるため、住宅や商業施設の建築を考えている場合、この方法は大きなメリットになると言えます。
隣地を購入して再建築可能にする方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
第43条のただし書きを申請する
建築基準法第43条のただし書きとは、建築基準法第2条2項に明記されている「一定の要件をクリアすれば、接道義務を果たしていなくても建築してよい」という例外規定です。
上記の規定を適用した申請により、特定の条件下では再建築不可とされる物件でも建築可能となるケースが存在します。
第43条のただし書きを申請するには、建物の周囲に広い空き地があるなど諸条件が揃った上で、建築審査会の許可が必要です。
しかし、成功すれば再建築不可能とされていた物件に新たな価値をもたらすことができるため、所有者にとっては大きなメリットがあります。
再建築不可物件の売却が難しいのはなぜ？
再建築不可物件のままだと売却が難しい理由は、建築基準法による規制・土地の条件・道路との接道状況などにより、法的・物理的な制約があるからです。
特に、新しい建物を建てることができない、または重大な制限がある物件は買い手を見つけるのが極めて難しくなります。
ただし、訳あり不動産を専門に扱う買取業者であれば、再建不可の物件でもスピーディーかつ適正な価格で買い取ってもらえる可能性が高いです。
当サイトがおすすめする「訳あり物件買取プロ」は再建築不可物件を積極的に買取を行なっています。
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この章では、再建築不可物件の売却が難しい以下3つの理由を解説します。
- 老朽化しても建て替えができないから
- リフォーム・増築なども自由に行えないから
- 住宅ローンの融資が受けられないから
老朽化しても建て替えができないから
再建築不可物件が売却しにくい主な理由の一つは、老朽化した建物の建て替えができない点です。
建築基準法に基づく道路への接道義務では、敷地が一般道路に2m未満の幅員で接している場合、新たな建築許可が下りません。
建物が倒壊や火災で崩壊した場合でも、元の建物と同じ規模・用途であっても再建築が許可されないのです。
そのため、再建築不可の物件を所有することは、マイホームとしての将来性に欠け、投資としての価値も大きく落ちます。
再建築不可物件を更地にして売却する方法も手段の一つですが、その際の数百万円単位の費用がかかる上、土地自体の活用方法も限られます。
リフォーム・増築なども自由に行えないから
再建築不可物件のもう一つの課題は、リフォームや増築といった改修作業にも制限があることです。
道路に対する接道条件を満たさない土地で大幅なリフォーム・増築をするには建築確認申請が必要です。
しかし、再建築不可物件はそもそも建築基準法に適合していないため、申請が不要な範囲内でしか建物に手を加えられず、本来マイホームなら自由に行える工事が実行できません。
そのため、「家族構成も変わったし、家を広くしたい」「家屋が古くなったから大規模修繕をしたい」といったニーズが途中で生まれても叶わず、買い手のデメリットとなります。
既存の建物をそのまま利用する以外に選択肢が限られるため、再建築不可物件は価格を下げても売却が難しいという問題があります。
再建築不可物件のリフォームが可能な範囲については、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローンの融資が受けられないから
再建築不可物件を売買する際のハードルの一つに、住宅ローンの融資が受けにくい点が挙げられます。
金融機関の審査基準は厳しく、再建築ができない物件は将来の価値が低いと見なされがちです。
というのも、住宅ローンの担保となる建物が将来的に建て替えが不可能であることは、万が一の際に融資額が回収できず、金融機関にとって貸倒れリスクが高いからです。
その結果、買い手がローンを組むことが困難になり、現金一括払いでの購入を余儀なくされる可能性が高くなります。
このように、買い手の資金計画への影響が大きく、一般の住宅購入希望者だけでなく、賃貸経営を想定して家を購入する不動産投資にとっても敬遠されやすくなります。
再建築不可物件で住宅ローンを受ける方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件を売却するなら専門の不動産買取業者へ
再建築不可物件の売却を考えたとき、一般の不動産市場では見向きもされないことが多いです。
繰り返しになりますが、再建築不可物件は活用の幅が限られてしまうからです。
しかし、再建築不可物件に特化した専門の不動産買取業者であれば、その価値を正しく評価し、適正価格で買い取ってもらえます。
なぜなら、専門の買取業者は、再建築不可の制限の中で収益化する活用ノウハウを豊富にもつからです。
たとえば、再建築不可物件をマイホームとして売り出すと建て替え不可が大きなマイナス要因となりますが、賃貸として借主を募集するなら十分にニーズが見込めます。
市場価値が著しく低く、一般の買い手を見つけるのが困難な再建築不可物件は、高確率・適正価格で買取可能な専門の不動産買取業者に売却を依頼しましょう。
