「目の前の道路が私道なんだけど、これって家屋の建築条件を満たしているの？」
一般的に、法律上の基準通りに道路と接していない土地は、新たに家屋を建てられない「再建築不可物件」となります。
前面の道路が個人所有の「私道」の場合も、条件によっては再建築不可の土地となる恐れがあります。
もしあなたの土地が再建築不可の物件だと、将来家屋が老朽化して倒壊した際に活用不可の更地になる恐れがあるほか、売却することも困難です。
そこでこの記事では以下の内容を解説していきます。
- 私道に接する土地が再建築不可になる条件
- 再建築不可物件かどうかの調べ方
- 再建築可能になる「位置指定道路」への認可を受ける手順
この記事をお読みいただければ、私道に接する土地の条件に合わせて、将来に向けた対処ができるようになりますので、ぜひ参考にしてください。
なお、もし活用の予定がない土地なのであれば、再建築不可物件を専門に取り扱う不動産買取業者に相談するのが堅実です。専門業者であれば一般の不動産屋が取り扱いを断るような、築古の空き家や再建築不可物件でも高額で買い取ってもらえます。
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そもそも私道とは？
私道は個人が所有する土地上の道路を指します。
ときより、その土地の所有者によって通行制限が施されることがあります。そのため、時折「ここは私道です」や「関係者以外通行禁止」という標識やポールを見かけることがあります。
これに対し、公道は国や地方公共団体が管理する公の道路で、誰もが自由に通行できる特徴があります。私道と公道はこのように、所有者や通行の自由度において異なる点を持っています。
私道か公道か調べる方法
一目で公道と私道の区別は難しいことが多いですが、以下の方法で確認することができます。
- 役所での確認：地域の役所の道路管理課や建築指導課、道路所管課などの窓口で道路台帳を参照し、道路の種類を確認できます。部署名は自治体によって異なるため、事前に確認するとよいでしょう。また、一部の自治体ではインターネット上で情報を提供している場合もあります。
- 公図の利用：法務局で取得可能な公図は、土地の形状や地番などを示す地図です。公道は原則として地番が付与されていないため、公図上で地番が記載されている道路は私道と判断できます。この地番は、不動産の登記情報を一筆ごとに管理するための番号です。さらに、この地番を基に登記簿を取得することで、私道の所有者情報も確認することができます。
私道に接する土地が再建築不可になる2つの条件
接している私道によって土地が再建築不可になる条件は以下の2つです。
- 前面私道が「建築基準法」上の道路ではない
- 私道所有者が別の人で建築許可が得られない
裏を返すと上記2点の条件に当てはまらない場合は、土地の再建築が可能です。ではそれぞれの条件についてみていきましょう。
前面私道が「建築基準法」上の道路ではない
建築基準法に基づき、建物の再建築を行う際、敷地が接している道路が法で認められたものであるかが重要となります。認められていない私道に接している場合、再建築は認められません。
建築基準法で認められる主な道路は以下の通りです。下記の中で、私道が「42条1項5号の位置指定道路」に当てはまる場合は再建築が可能になります。
- 法第42条1項1号道路：国道・都道・区道など、道路法に基づく幅員4m以上の公道。
- 法第42条1項2号道路：都市計画法や土地区画整理法などに基づき認可されて造られた4m以上の道路。通常「開発道路」と呼ばれます。
- 法第42条1項3号道路：1950年の建築基準法施行前や都市計画区域指定前に存在していた幅員4m以上の道。これを「既存道路」と称します。
- 法第42条1項4号道路：新設や変更予定の道路で、2年以内の実施が予定され、特定行政庁によって指定されているもの。これは「計画道路」として知られます。
- 法第42条1項5号道路：新しく造られる私道で、特定行政庁に位置が認められたもの。この「位置指定道路」と呼ばれる道路に敷地が接していれば、再建築が可能となります。
- 法第42条2項道路：1950年以前の幅員4m未満の道で、特定の条件下で指定されたもの。これは「みなし道路」として参照されます。
位置指定道路に認められるための条件
私道が「位置指定道路」として認められるためには、以下の具体的な条件を満たす必要があります。
- 道路幅：道は幅4m以上でなければなりません。
- 接道状況：道の両端は他の道路に接続している必要があります。ただし、行き止まりの袋路状の道路も特定の要件を満たせば認められます。
- 隅切りの存在：道路が公道と交差する部分には、角地の角を斜めに切り取った「隅切り」が必要です。これにより、見通しを改善し、車両の旋回をスムーズにすることができます。隅切りは少なくとも両端で2m以上の幅が求められます。
- ぬかるみの防止：もし道路が未舗装の場合、砂利を敷くなどしてぬかるみを防ぐ工夫が必要です。
- 縦断勾配：道の勾配、つまり傾斜度は、12％以下でなければなりません。また、階段のように段差がある設計は不適合となります。
- 排水設備：側溝や街きょ（排水用の側溝）のような適切な排水設備の設置が必須です。
これらの条件を満たしていれば、自治体に申請を行い位置指定道路として認可を受けることが可能です。位置指定道路として認められた場合は建物の再建築が可能になります。自治体への申請手順は後述しています。
私道所有者が別の人で建築許可が得られない
再建築を考える際、土地が建築基準法に適合しているかどうかだけでなく、私道の権利も重要な要因となります。
もし、あなたが私道を所有している場合、建築基準法に適合していれば再建築は問題なく行えます。しかし、私道の所有者でない場合、たとえ土地が建築基準法に適合していても、私道の所有者の許可が必要です。
多くの私道は、1人の土地所有者だけでなく、接続している建物の所有者全員が共有として所有しています。この「共有」とは、複数の人々が同じ不動産の権利を共有する状態を指します。そして、それぞれの所有者が持つ権利の割合を「共有持分」と言います。
ですから、共有されている私道に隣接する土地で建て替えを行う場合、全ての私道共有者の同意が必要になります。
もし建て替えを考えているのであれば、先に法務局で私道の所有者情報を確認し、同意を取り付けることをおすすめします。この確認作業は、オンラインの「登記情報提供サービス」を使用しても可能です。
同意書を作成する
私道の再建築や変更を行う際に、所有者からの同意を得たとしても、その同意は口頭だけではなく文書形式で取り決めることが望ましいです。これにより、後々のトラブルを防ぐことができます。
同意書には以下の項目を明記してください。
- 同意した日付
- 同意内容の詳細
- 「同意する」という文言
- 所有者の署名と捺印
特に、私道の面積の変更があった場合でも、他の共有者の持分に変更がない旨を同意書に明確に記載することが重要です。
同意書の作成は独自で行うこともできますが、専門家である不動産会社や行政書士に依頼することで、余計なトラブルを避けることができるでしょう。
私道に位置指定道路の認可を受ける流れ
私道を「位置指定道路」として認定してもらう手順を説明します。ただし、手続きの詳細は自治体によって違うことがあるので、最終的な確認は各役所に直接問い合わせることを推奨します。
- 事前相談：まず、最寄りの役所に訪問し、私道を位置指定道路として認めてもらうための手続きについての相談を行います。この際、具体的な申請書の書き方や、提出が必要な書類についての指示を受けることができます。
- 申請書の提出：事前に教示された申請書と必要書類を整え、役所へ正式な申請を行います。
- 審査の実施：提出された申請内容に基づいて、役所で審査が行われます。審査が無事に完了すると、その旨の「受理通知書」が交付されます。
- 工事の開始：審査の結果を受けて、位置指定道路としての工事を開始します。注意点として、一部の自治体では、審査前でも工事を開始することが認められている場合があります。
- 工事完了後の検査：工事が完了したら、役所による検査が実施されます。検査結果に問題がなければ、正式に「位置指定道路」としての認定を受けることができます。
この流れに沿って進めれば、私道を位置指定道路として認めてもらうことが可能です。
私道に接する再建築不可物件は専門業者に売却するのも手
再建築不可の私道に面している物件の売却を検討中の方へのアドバイスです。
通常、再建築ができない物件は一般の個人には魅力が少なく、買い手を見つけるのが難しいのが現状です。そのため、一般市場での売却は難しく、価格を下げてもなかなか手放すことができません。
しかし、専門の買取業者は、そのような再建築不可の物件でも賃貸物件としての価値を見出し、適切にリフォームして投資家に売却するノウハウを持っています。
賃貸物件として利用する場合、再建築ができない点は大きなデメリットとはなりません。投資家も、良好な収益が見込める場合には興味を持ってくれます。
ですので、再建築不可の私道に面した物件を売却する場合、一般の個人よりも、専門の買取業者を頼るのがベストです。複数の業者に査定を依頼し、価格や条件をしっかりと比較することで、最も有利な取引が期待できます。
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また、「複数業者を比較した上で相談先を決めたい」と言う方は、以下の記事で再建築不可物件に強い専門業者を比較して、解説しているのでぜひ参考にしてください。
まとめ
私道に面した土地は建築基準法の条件を満たさないと再建築不可となる可能性があり、家屋が老朽化した場合に売却が困難になることがある。
再建築不可の土地かどうかを知るには役所で確認することができる。
再建築不可物件だった場合は、私道を位置指定道路として認可を受ける必要がある。
もし再建築不可であれば、専門の不動産買取業者に依頼して、売却すると言うのも有効な手だ。
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