「駅の近くにある小さな土地や住宅は売りにくいと聞いたけれど、本当に大丈夫なの？」
通常、駅から近くて通勤や通学に便利な立地にある住宅は、買い手を見つけやすい傾向があります。
しかし、駅近の立地であっても、狭小地や狭小住宅だと売りにくい場合があります。
小さな住宅が売りにくい理由は様々で、「ファミリー向けの間取りではない」「隣家との距離が近い」「住宅ローンを組みにくい」などが挙げられます。
しかし、売りにくい小さな住宅でも、売却する方法は存在しますので、ご安心ください。
今回は、駅の近くにある小さな住宅を売却したい方に向けて、以下の内容を解説します。
- 狭小地、狭小住宅の定義とは？
- 狭小住宅が売りにくい理由
- 狭小住宅の売却価格の目安
- 駅近の狭小住宅の売却方法
なお、土地を売却する方法の中で、最も負担が少ないのが「専門の不動産買取業者に直接売却する」方法です。
専門の不動産買取業者であれば、どんな土地でもそのままの状態で買い取ってくれます。
売却のためのリフォーム費用や買い手探しの手間を気にする必要はありません。
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20坪以下の土地を狭小地という
土地の広さには様々な基準がありますが、一般的に20坪以下の土地を狭小地と表現します。
この大きさは都市部では一般的なもので、限られた空間をいかに有効活用するかが求められます。
不動産市場においても、このような狭小な土地は需要があるため、さまざまな工夫を凝らした住宅が設計されています。
狭小住宅が生まれる理由
都市化が進むにつれて、住宅用地は年々価格が高騰し、広い土地を手に入れることが難しくなっています。
それに伴い、住宅を建てるための敷地面積も狭くなりがちであり、結果として20坪以下の狭小地に建てられる「狭小住宅」が注目されています。
これらの住宅は、限られたスペースを有効活用するため、設計段階から工夫が凝らされています。
狭小住宅は家計に優しいだけでなく、低炭素社会への対応、省エネルギー設計など、環境面でも利点を持っており、都市部でのライフスタイルに合わせた実用的な選択肢となっています。
また、若者や単身世帯の増加により、コンパクトな住宅へのニーズが高まっており、限られた土地を使って快適かつスタイリッシュな住空間を創出する試みが評価されています。
デザイナーズマンションや注文住宅など、個性的で利便性の高い狭小住宅がこれからも増え続けることが予想されます。
駅近の狭小住宅が売れない8つの理由
駅近の狭小住宅が売買市場で思うように成約に至らないのには、いくつかの理由が存在します。
立地条件の利便性にもかかわらず、購入希望者から敬遠される要因を挙げ、それぞれの背後にある問題点を深掘りして解説します。
買い手が物件選びで重視する合理性や生活の質、さらに環境や将来を見据えた視点からの不利点が明らかになります。
間取りが特殊で生活しづらい
狭小住宅では土地の形状に合わせた建物の設計が必要となりますが、その結果、三角形や台形など変形しているケースが少なくありません。
こうした間取りは家具の配置や収納スペースの確保など普通の生活スタイルにマッチせず、利便性や快適さを損なう面があります。
必要な機能を十分に持たせつつ、限られたスペースを最大限に活用する工夫をすることは建築上高度な技術を要し、結果的に生活しづらさが買い手の懸念材料となります。
隣家との距離が近くトラブルになりやすい
都心部や人気のエリアでは建物間の距離が狭く、特に狭小住宅では隣地との間隔が非常に僅かであることが多いです。
隣接する家との騒音やプライバシーの問題は避けがたく、トラブルの発生原因となりかねません。
購入後の生活を考慮した際、互いのペースで生活することの難しさが、狭小住宅のデメリットとして考慮されるケースがあります。
駅から徒歩10分を越えている
「駅近」と称されている狭小住宅の中には、実際には駅から徒歩10分以上かかるものも少なくありません。
通勤や通学など毎日の利便性を重視する買い手にとって、この距離がデメリットとなり、不動産の魅力を大きく損なう要因になります。
特に雨の日や夜遅くなどの状況を考えると、距離が負担に感じられることがあり、人々の売却に対する期待は低下します。
住宅購入のメインとなるファミリー層に不向き
一般的に住宅購入のメインターゲットとなるのはファミリー層ですが、狭小住宅はその需要に応えにくいのが現状です。
部屋数が少なかったり、子どもの遊びスペースの確保が難しかったりするため、家族が増える将来を見据えた住まい選びには不向きです。
また、周辺の環境や教育機関の利用のしやすさも検討材料となり、狭小住宅がファミリー層に選ばれにくい理由の１つとなっています。
通常物件に比べて住宅ローンが下りづらい
金融機関は住宅ローンの承認にあたり、物件の価値や将来性を含めた審査を行います。
狭小住宅の場合、立地や間取りの特殊性などから再販売時の価格が下がりやすく、担保価値が見込めない場合があります。
そのため住宅ローンが下りにくいという問題があり、購入希望者にとって大きな障壁となることがあります。
これによって、販売側は購入者が見つけにくいという状況に直面するケースがあります。
建物の耐震性や防音性が悪いことがある
狭小住宅は土地の有効利用を追求するあまり、建物の耐震性や防音性といった基本的な性能が犠牲になるケースがあります。
建築基準法に基づいた設計を行なっても、限られた敷地内での建築は技術的な制約を受けるため、十分な耐震性を確保するのが難しい場合もあるのです。
また、隣地との間隔が狭いことで騒音問題が生じやすく、生活の質に影響を及ぼす可能性が考えられます。
購入後のメンテナンス費が高くなりがち
狭小住宅は特殊な設計や建築が必要とされるため、通常の住宅に比べてメンテナンスが複雑であることが多いです。
また、設備や構造の独自性から専門性が要求され、修繕やリフォームの際に高額な費用が発生することがあります。
購入を検討する際、将来的にかかるコストの増加は資産価値と直結し、潜在的な購入希望者にとってデメリットとなりうるのです。
「狭小地はみじめ」という価値観を持つ人がいる
社会全体の価値観は多様ですが「狭小地はみじめ」と捉える見方も未だに存在します。
スペースが限られた住環境は、人によっては生活の豊かさが損なわれていると感じることがあり、価値が低いと認識されることもあります。
このような価値観が広く持たれている限り、狭小住宅に対する需要は限定的となり、売却に際して不利な立場に立たされがちです。
駅近の狭小住宅の売却方法
駅から近い立地にある狭小住宅は、購入希望者にとっても魅力的な選択肢となり得ます。
売りやすさとスピードを重視し、有効な売却戦略を立てることが大切です。
市場に合わせた価格設定、魅力的なポイントの強調、地域の事情に詳しい不動産業者への依頼が成功の鍵です。
狭小住宅でも買取可能な不動産買取業者に依頼する
狭小住宅専門の不動産買取業者は、その特性を理解し、購入希望者とのマッチングに長けています。
特に緊急性を要する売却や、市場への露出を避けたいケースでは、買取業者への直接売却が有効です。
買取業者はスピーディな対応が可能で、売主が抱える多くの手間や、売却までの期間が短縮されるというメリットがあります。
また、住宅の状態によらず買取を行ってくれる業者を選べば、リフォーム費用の前倒しも不要です。
柔軟な対応をしてくれる買取業者選びが難しい場合、「訳あり物件買取プロ」に相談するのがおすすめです。
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駅近の利便性を前面に押し出してアピールする
駅からの近さを活かし、通勤・通学の便利さや生活の利便性を訴えることは非常に効果的です。
広告や物件情報では、アクセスの良さを強調し、ターゲットとする客層が重視しそうなポイントをピックアップして訴えます。
例えば、若い世代や単身者向けであれば、ナイトライフや休日のレジャーに適したエリアであることをアピールします。
家族向けであれば、学校やスーパーまでの距離を前面に出しましょう。
駅近で通勤・通学に便利
特に大都市圏では、交通の便の良さが生活品質を左右します。
駅近物件はその点で非常に価値が高く、毎日の移動が快適になります。
物件の説明では、最寄り駅から物件までの正確な距離や歩行時間を記載し、実際に利用するシーンをイメージさせる写真や表現を用いると良いでしょう。
狭小地なら土地の購入費を節約できる
狭小住宅を販売する際、購入コストの面では大きなメリットがあります。
特に土地価格の高い地域では、少ない投資での所有が可能となり、予算に限りがある購入者でも手が届きやすくなります。
面積が狭く固定資産税などが安く抑えられる
狭小住宅を選ぶ利点として、固定資産税などのランニングコストが低いことが挙げられます。
維持費の低減は、長期にわたる住まいのコストを考える購入者にとって重要な判断材料です。
リフォームしてから売却する
狭小住宅はリフォームを施すことで、購入者にとっての魅力が大きく向上します。
特に古びて使い勝手の悪い設備があれば、現代のライフスタイルに適した改善を行うことが重要です。
キッチンや浴室など、日常的に使用する空間の快適性をアップさせると、物件の印象は大きく変わります。
リフォームによるコストはかかりますが、販売価格の向上にもつながり、結果として高いリターンを期待できます。
隣接地の所有者に買い取ってもらえるか交渉する
隣接地の所有者に売却を打診することも選択肢の１つです。
彼らにとっては、自分の土地を拡張する絶好の機会となり得ます。
売却に際しては、不動産業者を介さず直接取引を行うことも考えられ、仲介手数料の節約になります。
ただし、価格交渉や契約の進行には専門的な知識が必要となるため、法的アドバイスが得られる弁護士など専門家と連携することが望ましいです。
狭小住宅の売却価格は通常物件の坪単価の15～20%減
都市部を中心に土地利用の最大化を図る狭小住宅は、限られたスペースの中で居住空間を確保する工夫が凝らされています。
しかし、その特性から、一般的な住宅と比較すると市場価格においては劣勢となる傾向が明らかです。
実際に狭小住宅は、広さや機能面での制約から、不動産市場では通常物件の坪単価よりも15～20%低い価格で取引される場合が多いです。
この価格の下落は、狭小住宅が持つ物理的制約や、利便性、居住の快適性、将来性といった面での評価が原因にあります。
また、家具の配置や改築の自由度に欠けることが買い手のニーズと合わない場合もあります。
購入希望者の中には、同じ投資をするならば余裕のある居住空間を求める声もあり、これが狭小住宅の価格を押し下げる要因の１つとなっているのです。
加えて、狭小住宅は光の取り入れ方やプライバシーの保護に特別な配慮が必要であることも影響しています。
室内が狭いことで隣家との距離が近く、窓の配置や壁の素材選びにも工夫が求められます。
このような付加価値を設計するには高度な技術が必要で、それが結果的に建築費の増大につながり、購入後のリセール価値にも悪影響を及ぼしています。
市場のニーズや生活スタイルの変化に応じて、狭小住宅の評価が変わることもあるが、現状では広さに比例した価値減少が避けられない事実となっているのです。
まとめ
駅近の狭小住宅や土地は、立地の利便性にもかかわらず、様々な理由で売却が難しい場合があります
これらの住宅は特にファミリー層に不向きであり、住宅ローンの承認が得にくい、隣家との距離が近くプライバシーに問題がある、建築に高度な技術が必要であるなどの理由から、購入希望者に敬遠されがちです。
しかし、狭小住宅を売却する方法は存在し、特に専門の不動産買取業者に直接売却する方法が負担が少なく効果的です。
これらの業者は狭小住宅の特性を理解し、速やかな売却を実現できるため、売却のためのリフォーム費用や買い手探しの手間を省くことができます。
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