不動産屋に再建築不可物件の相談をしたら「柱一本残せば、改築扱いになるから実質建て替えできるんですよ。」と言われた…
不動産業界では稀に柱一本残せばリフォームできるということが言われがちです。
実はそれ間違いで、再建築不可物件は柱一本だけ残してもリフォームはできません。
その理由は、記事内では詳細に解説します。
理由を一言で言ってしまうと「柱を残す場合でも大規模なリフォームなら、自治体へ土地が建築基準に適合しているか確認（建築確認という）を申請しなければならず、再建築不可物件はこれに通過できない」からです。
この記事では、次の内容について解説します。
- 再建築不可物件は柱一本残してもリフォームできない理由
- 再建築不可物件でリフォームできるのはどの範囲？
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再建築不可物件は柱一本を残してもリフォーム不可
建築基準法に適合しない再建築不可物件は、柱一本を残したとしても原則としてリフォームすることができません。
その理由は、柱一本を残したとしても、自治体への建築確認申請は必要であり、再建築不可物件は許可が下りないためです。
リフォームできるのは「建築確認」が不要な範囲のみ
再建築不可物件でも、建築許可が不要な範囲内であればリフォームが可能です。
大規模なリフォームを行う際には、建築許可の申請が必須となります。
具体的には、物件の主要な構造部分の1/2以上を修理または改造する場合です。
主要構造部分とは、壁、柱、床、梁（はり）、屋根、階段などを指します。
これらは物件の基本的な構造に関わる部分で、内装の間仕切りや装飾的な要素は含まれません。
要するに、大規模なリフォームとは、上述の主要構造部分のうち、1つ以上の要素に対して半分以上を修繕や改造することを意味します。
再建築不可でもリフォームできる3つのケース
上述の通り、再建築不可物件では、大規模なリフォームは行えません。
再建築不可物件でもリフォームできるのは次の3つのパターンです。
- 建物が木造2階建ての場合
- 木造3階建て以上でも小規模なリフォームの場合
- 10ｍ2未満の増築
ケース1：建物が木造2階建ての場合
延べ面積が500平方メートル以下、高さ13メートル以下、軒の高さ9メートル以下の木造2階建て住宅は、現在「4号建物」として分類されています。
これらの建物での大規模修繕や模様替えは、「4号特例」として建築確認の必要がないとされています。
しかし、2025年4月からはこの特例が制限される見込みです。
この変更により、上記条件を満たす2階建て木造住宅でも、建築確認が必要になる可能性があります。
これは、建物の耐震性や壁の量をより厳しくチェックし、建築上の問題を予防する必要性が高まっているためです。
この変更は、申請を行う工務店やリフォーム会社にとっては手間が増える一方で、住宅の安全性をより確実に担保するメリットが住宅所有者にもたらされます。
ケース2：木造3階建て以上でも小規模なリフォームの場合
3階建て以上の木造住宅は「2号建物」と分類され、鉄筋構造で2階建ての建物は「3号建物」に分類されます。
一方で、鉄筋構造の平屋建てや延べ面積が200平方メートル以下の建築物は「4号建物」に該当します。
2号建物や3号建物で行う大規模な修繕や模様替えには、建築確認の申請が必要です。
しかし、壁紙の張替え、キッチン機器の交換、新しい収納スペースの造作などの小規模なリフォームでは、建築確認の申請は不要です。
ケース3：10ｍ2未満の増築
増築工事に関する建築確認は、修繕や模様替えとは異なる基準に基づいています。
具体的には、以下の2つの条件のいずれかに該当する場合、建築確認が必要です。
- 10平方メートル以上の増築。
- 準防火地域や防火地域での増築工事。
裏を返せば上記に当てはまらない増築工事なら建築確認なしで行えます。
「増築」とは、敷地内の建造物の延べ面積を拡大するあらゆる工事です。
これには、既存の住宅に新しい部屋を追加する「建て増し」や、敷地内に新たな建物を建てることも含まれます。
屋根があり、基礎が地面に固定されているカーポートの設置も増築に該当します。
一方で、外から物を出し入れでき、人が入らない物置については、奥行きが1メートル以内かつ高さが1.4メートル以内であれば建築物とはみなされません。
10平方メートルという基準は、約6畳の部屋の大きさ、または2～3台分の駐車スペースに相当します。
再建築不可物件に柱一本を残すリフォームを施すとどうなる？
違法な建築工事を行った場合、通常は近隣住民が大規模な工事を目にして行政に通報することが多いです。
行政は通報を受けたら、現地に赴き実際の状況を確認する義務があります。
違法行為が発覚した場合、工事の中止命令（通称「赤紙」）が出され、工事を進めることができなくなります。
このような状況になると、リフォーム中止意外に選択肢は残されていません。
合法か非合法かの判断は素人には難しいため、通常は専門家（業者）がアドバイスを行いますが、業界には不正行為があることも考慮し、自分自身で確認を行うか、公平な第三者の意見を求めることが賢明です。
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例を挙げると、建物が残っている場合には、専門業者はそれをリフォームして投資家やビジネス利用を目的とする購入者に再販することができます。
これには賃貸用の不動産や、古民家をカフェに変えるなどの方法が含まれます。
空地であっても、家庭菜園、駐車場、自転車置き場としての利用計画を業者は持っています。
このように、再建築不可の土地を手放す際には、専門の買取業者に相談することが賢明です。
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「再建築不可物件で柱一本を残すリフォーム」に関するよくある質問
柱一本を残すリフォームはどれくらい費用がかかる？
建物の基礎部分だけを残し、それ以外をごっそりリフォームすることを「スケルトンリフォーム」と言います。
スケルトンリフォームの相場は、建築面積が30坪の場合、1,700〜2,000万円程度となります。
この金額は工事費の他、廃材の撤去・処理費用なども含めた金額です。
柱一本を残してフルリフォームを施したら固定資産税は変わる？
フルリフォームをすると建物の資産価値が変わるため、固定資産税の金額が変わる場合があります。
建築確認申請が必要な範囲でのリフォームの場合は、固定資産税額が変動することが一般的です。
柱一本を残してリフォームをした後は登記は必要ですか？
リフォームによって建物の延床面積が変わる場合は、建物の表題部という箇所を変更する必要があるため、登記手続きが必要となります。
