「あなたの不動産、市街化調整区域にあるので、建て替えできないです。」
このように不可解なことを、不動産屋や近隣住民から言われて「？」となっているのではないですか。
市街化調整区域とは、その名の通り「市街化」を抑制する地域のことで、建物の再建築が制限されています。新しい建物に建て替えられないので、活用や売却の幅が狭くなるのが欠点でしょう。
そこでこの記事では、以下の内容について解説していきます。
- 市街化調整区域内の物件が再建築不可な理由
- 区域内でも再建築できる条件
- 市街化調整区域内の再建築不可物件でも活用できる方法
それではみていきましょう。
ちなみに、一般の個人には売りづらい市街化調整区域の不動産ですが、専門の不動産買取業者に相談すれば、高額で売却できる可能性が極めて高いです。専門業者にはノウハウがあるため、買取後の不動産を適切に活用できるためです。
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市街化調整区域にある不動産は再建築が不可？
日本では土地は主に2つのエリアに分かれており、建物の建設に関する規制が異なります。一方は市街化区域で、ここでは新しい建物を建てて都市化を進めることが認められています。もう一方は市街化調整区域で、このエリアでは新しい建物の建設が原則的に許可されていません。
市街化調整区域とは
市街化調整区域は、「都市計画法」によって、都市化を抑制し、自然環境を保護するために設けられているエリアです。ここでは開発や建築行為に厳しい規制があり、新しい建物を建てるには建築許可が必要です。建築許可が下りない場合、建物を再建築することはできません。
特に、市街化調整区域に指定されるのは、周囲に建物が少ない郊外の土地や農地、山林、河川敷などが該当します。この区域では自然環境を重視し、都市化を制限することが目的とされています。
都市計画法 第7条
e-Gov法令検索「都市計画法」
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
市街化調整区域でも例外的に再建築が可能な例
市街化調整区域では通常、建物の再建築が難しいとされていますが、特定の条件を満たす場合には再建築が認められることがあります。以下は、再建築が許可される条件です。
- 地域への貢献：建物が地域に必要で、地域社会に貢献する場合、再建築が許可されることがあります。
- 親族の居住：もともとの所有者の親族がその建物に住む場合、再建築が認められることがあります。
- 既存宅地での建て替え：区域指定が行われる前に既に宅地として利用されていた場合、その土地での建て替えが可能です。
これらの条件を満たす場合、市街化調整区域でも建物の再建築が許可されることになります。
地域への貢献につながる場合
市街化調整区域内で、地域に必要であり、地域住民の生活に貢献できる建物は再建築が認められます。以下は、再建築が可能な建物の一部です。
- 店舗
- 学校
- 理美容院
- ホテル
- 遊園地
- ゴルフ場
- 図書館
- 公民館
- 変電所や鉄道施設
- 仮設建築物
- 寺院
- 墓地
- ゴルフ練習場
- 老人ホーム
これらの建物を再建築する際には、都道府県知事からの許可が必要で、申請が認可された場合にのみ建設が許可されます。
所有者の親族が居住する場合
市街化調整区域内で、土地の所有者やその親族が住む住宅を建てることは可能です。親族が住む場合には、通常は6親等以内の親族である必要があります。
一部のエリアでは、3親等以内の親族に特別な条件が適用されることもあります。従って、土地を所有するエリアごとに、住むことが認められる親族の範囲が異なる場合があります。詳細な情報は市区町村の役場や公式ウェブサイトで確認することが必要です。
既存宅地での建て替えを行う場合
市街化調整区域に指定される前に既存の宅地を所有している場合、住宅の建て替えは比較的スムーズに行えることがあります。指定前に土地を所有している場合、以下の条件を満たすと、建て替えが可能です
- 建て替え後も同じ用途で使用すること。
- 建て替え後も同じ敷地にあり、同じ規模であること。
- ただし、市街化調整区域に指定された後に建て替えを行う場合、再建築の許可が必要です。市街化調整区域で建物を建築する際には、都道府県知事からの開発許可が必要です。
また、「市街化調整区域」と指定された土地の場合、既存の家屋であっても、リフォームを行う際には建築確認の許可が必要な場合があります。さらに、地目が畑や田畑などの場合、建物を建設する前に地目を宅地に変更する必要があります。
注意点として、かつて存在した「既存宅地制度」は2001年5月18日に廃止されました。そのため、地目が宅地であっても、再建築には建設確認申請が必要です。
再建築を考えている場合は、地元の不動産会社や自治体に相談し、必要な手続きを確認することが重要です。
市街化調整区域内の再建築不可物件のメリット・デメリット
市街化調整区域内の不動産の再建築が難しいことがわかったところで、メリットとデメリットについても触れていきます。
メリット
市街化調整区域内にある不動産のメリットは以下の2点です。
- 固定資産税が安い
- 騒音が少なくトラブルになりづらい
固定資産税が安い
市街化調整区域における魅力の一つは、固定資産税が比較的低いことです。
固定資産税は土地や建物の評価額に基づいて計算されますが、市街化調整区域内の土地は再建築が難しいため、一般的な土地に比べて評価額が低くなることが多いです。その結果、固定資産税も低く設定されがちです。さらに、市街化調整区域では通常、都市計画税を支払う必要がありません。
この税金の低さにより、物件の維持コストが大幅に削減できます。また、物件自体の価格も安い傾向があるため、購入者にとっても物件購入費用を抑えるメリットがあります。
固定資産税の税額は、固定資産税評価額に1.4％が掛けられる形で計算されます。この評価額は各自治体ごとに設定されており、通常は土地の時価の約70％を基準にしています。
結局のところ、税金が安くなることで、市街化調整区域における物件の維持が容易になり、余剰資金を建物などへの投資に回すことができるでしょう。
騒音が少なくトラブルになりづらい
市街化調整区域では、新しい建設や開発が禁止されているため、一般的に周囲は田畑や山林に囲まれています。この状況から、騒音やご近所トラブルのリスクは低いです。静かな生活を求める人や、ご近所トラブルを避けたい人には最適です。
一方、市街化区域では、工場や店舗が隣にでき、騒音やトラブルの可能性が高まることがあります。
しかし、市街化調整区域内では周囲に新しい建物が建つ可能性が低いため、平和で静かな環境が持続します。したがって、騒音の少ない自然環境を求める人にとって、市街化調整区域は理想的な場所です。
デメリット
市街化調整区域内にある不動産のデメリットは、以下の3点です。
- 売却が難しい
- インフラ整備が不十分なことが多い
- 住宅ローンや自治体の助成金の審査が通りづらい
売却が難しい
市街化調整区域内の土地は売却が難しいと言われています。この地域では土地開発に厳しい制限があるため、土地の売却も一般的に難しいです。
土地を売る際には、市街化調整区域での売却経験のある不動産会社などと相談することが賢明です。ただし、市街化調整区域内の土地は通常、資産価値が低いと見なされ、安値でしか売れない傾向があります。
土地の資産価値を向上させる方法として、リフォームや修繕、ハウスクリーニング、インフラ整備などが考えられますが、それらを行ったとしても、通常の物件と同じようには評価されないことが多いです。
したがって、売却しても利益がほとんど得られないか、赤字になるリスクがあることを考慮する必要があります。
インフラ整備が不十分なことが多い
市街化調整区域では、電気やガスなどの生活に必要なインフラが不足していることがあります。この地域では都市開発が抑制されているため、これらの設備が整備されていないか、あるいは整備が不十分な場合があります。
もしインフラが不足している場合、自分でこれらを整備しなければなりません。市街化調整区域で住宅や施設を建設する際には、これらの作業と費用を考慮に入れる必要があります。
なお、この地域は住宅建設を主眼に置いていないため、電気や水道、トイレなどが整備されていないことがあるため、使用用途が非常に限られ、不便が伴うことになります。
住宅ローンや自治体の助成金の審査が通りづらい
市街化調整区域内の不動産を購入しようとする場合、いくつかの課題が立ちはだかります。まず、住宅ローンの審査が通らない可能性が高いです。
通常、住宅ローンを利用する際には、購入する不動産を担保にします。しかし、市街化調整区域内の物件は資産価値が低いため、金融機関からの担保としては認められにくいのです。これが、住宅ローンを利用できない要因の一つです。
また、自治体からの助成金も得にくいことがあります。市街化調整区域は開発を抑制する地域であり、自治体は積極的な助成金提供を行いにくい傾向があります。特に住宅に関連する助成金は、市街化調整区域に制限を設けている場合が多いです。
そのため、助成金を利用できるかどうかは自治体に確認が必要です。
要するに、市街化調整区域内の不動産購入には金融的な制約や自治体の助成金の制限があることを考慮する必要があります。購入を検討する際には、これらの要因を注意深く検討しましょう。
市街化調整区域内の再建築不可物件でも活用できる3つの方法
市街化調整区域内の再建築不可物件でも、以下の3つの方法で活用できます。
- 太陽光発電用地にする
- 駐車場経営に活用する
- 専門の不動産買取業者に売却して現金化する
太陽光発電用地にする
市街化調整区域内でも、土地の有効活用の方法として太陽光発電を検討できます。
太陽光発電は、駐車場と同様に建物を新たに建てる必要がないため、市街化調整区域での開発許可は不要です。
通常、市街化調整区域は郊外に位置し、太陽光を遮るものが少ないため、太陽光発電の設置に適した条件が揃っています。また、一度設置すればほとんど管理が不要で、太陽光発電は土地を有効に活用する良い方法と言えます。
要するに、市街化調整区域において太陽光発電は、設置が比較的簡便で、土地の有効活用に向いている選択肢の一つです。
駐車場経営に活用する
市街化調整区域内でも駐車場の設置は問題ありません。新しい駐車場を作成するか、既存の土地をリフォームして駐車場にすることができます。
駐車場の利点は、初期費用が非常に低いことです。舗装が不要な場合、ほとんど費用がかからず、地面の整備が必要な場合でも、業者に依頼すればコストと手間は比較的少なく済みます。
具体的な費用については、舗装が不要な場合でおおよそ1,200円/㎡、アスファルト舗装で約5,000円/㎡、コンクリート舗装で約10,000円/㎡程度です。ただし、施工会社によって価格が異なるため、事前に複数の見積もりを取得しましょう。
駐車場を利用する人を確保できれば、安定した収入源になります。未使用の土地がある場合、駐車場としての活用を最初に検討することがおすすめです。
専門の不動産買取業者に売却して現金化する
市街化調整区域内の物件を一般の個人に売るのは難しいですが、専門の不動産買取業者に売れば、確実に手放すことができます。
なぜなら、専門業者なら再建築不可物件を利益に変えるための多くの方法を知っているからです。具体的には、再建築不可物件を購入した後、以下のようなアプローチで商品化します。
- 入居者を探し、その物件を投資家に売る。
- 入居者を探して、物件を業者自身で運営し、家賃収入を得る。
- 物件を古民家カフェなどのビジネス施設に改装し、新しいオーナーに売却する。
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他の業者から断られたり、提示された金額に納得できない方も、相談してみてください。無理な売り込みは一切行わないので、安心してお問い合わせいただけます。
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まとめ
日本の土地は市街化区域と市街化調整区域に分かれ、後者は都市化を抑えるためのエリアで、新しい建物の建設が原則許可されません。
しかし、地域への貢献、親族の居住、既存宅地での建て替えなどの条件で例外的に再建築が可能です。
市街化調整区域のメリットとして、固定資産税が安く、騒音が少ない点が挙げられますが、売却が難しい、インフラ整備が不十分、ローンの審査が通りづらいなどのデメリットも存在します。
市街化調整区域の不動産を確実に手放したい場合、専門の不動産買取業者への売却を検討するのが最良の選択です。
専門業者は再建築不可物件でも利益を出す方法を知っており、安心して相談できます。不動産の売却を検討している方は、一度専門業者に相談してみることをお勧めします。
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