土地が水路に隣接している場合は、その特性により、売却に際しての懸念や不安を抱くことも少なくありません。
水路と隣接する土地の所有者は、売却の際にスムーズな手続きが行えるか、また何か問題が生じる可能性があるかと心配するでしょう。
この記事では、そうした土地の売却に関して知っておくべき重要なポイントに焦点を当てて説明します。
具体的には、水路に隣接する土地のデメリット、不動産価値の算出方法、そして売却の手順について詳細に解説しています。
水路に接する土地を売却する際には、まず土地が建築基準を満たしているかの調査を行い、再建築が不可能なリスクや地盤沈下の恐れなどの潜在的な問題点を明らかにすることが重要です。
もしも手間やコストをかけずに水路に接する土地を迅速に売却したい場合、専門の不動産買取業者に相談することをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、一般の市場では買い手が見つかりにくいような特殊な土地でも、短期間で確実に売却することが可能です。
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水路に面した土地はどのような土地か
水路に面した土地とは、下画像のように「敷地と公道の間に、水路が介在している土地」を指します。
水路には、蓋がされている場合や、橋が架けられている場合があります。
水路に面した土地のデメリット
水路に面した土地のデメリットは以下の通りです。
- 建築に制限がかかる場合がある（建て替えができない）
- 災害リスクが高い
- 風水が悪い
建築に制限がかかる場合がある（建て替えができない）
敷地が前面道路と水路によって隔てられている場合、その土地は建築基準法の要求する接道義務を満たしていないことがあります。
建築基準法では、都市計画区域や準都市計画区域内の土地は、最低限「幅4メートル以上の道路に2メートル以上」面している必要があります。これが所謂「接道義務」と呼ばれるものです。
この要件を満たさない、つまり水路のみに面している土地では、新たに建物を建築することが制限されることがあります。
しかし、例外も存在します。例えば、水路が地上からは見えない「暗渠（あんきょ）」（地下水路）の場合、これは道路の一部として扱われることが一般的です。
暗渠は外見からは直接水路とは判別がつきにくいため、土地の状況を正確に知るためには、地図や自治体の道路管理部署に問い合わせることが推奨されます。
また、敷地上に既に建物が建っている場合でも、安心できるとは限りません。建築基準法が施行される前に建てられた建物は、「既存不適格物件」として法律に準拠していなくても許されていますが、このような物件は建て替えや大規模な改修が制限されます。
そのため、住宅用地としては利便性が低く、市場で売却しにくいケースがあります。このような状況を正確に判断するためには、自治体への問い合わせや公図の確認が重要です。
暗渠と開渠について
水路とは、大きな法定河川（一級河川や二級河川など）を除いた一般的な河川を指し、日常生活で利用される川や流れの総称です。我々が日常よく見る側溝や農業用の溜池、排水用の水路などは、これら水路の一部です。
以前は住宅地域にも多数の水路が存在していましたが、土地開発の過程で、多くの水路が柵や蓋で覆われるようになりました。地下に移設されたり、蓋で覆われて外から見えなくなった水路は、一般に「暗渠（あんきょ）」と呼ばれます。
反対に水路に蓋がなく、剥き出しになっているものを「開渠（かいきょ）」と呼びます。
災害リスクが高い
水路に隣接する土地には、災害への脆弱性というもう一つの欠点があります。土地を購入する際には、このリスクも考慮に入れることが重要です。このリスクには以下のような具体的な危険性が含まれます。
地盤沈下
水路に面した住宅用地は、しばしば地盤が軟弱であることが問題視されます。その理由は、土地に多量の水分が含まれており、その結果地面が弱くなっているからです。
地盤が脆弱な場合、地震発生時に液状化現象が起こり、家屋が沈下したり傾斜したりする恐れがあります。この現象では、建物が最悪の場合、倒壊するリスクもあります。
このような軟弱な地盤を改善するには、地盤改良工事が必要です。この工事には、一般的に100万円以上の費用がかかることが多いです。そのため、地盤改良に伴う費用を考慮すると、別の物件を選択した方が経済的な場合もあります。
浸水被害
水路はしばしば河川とつながっているため、大雨などで水位が急激に上昇すると、水が溢れ出すリスクがあります。このような状況では、水路から溢れた水が住宅に流れ込む可能性があり、床下や室内の浸水が起こることもあり得ます。
水路に隣接する土地の購入を考える際は、特に梅雨の時期や過去に大雨があった際に被害が生じていなかったかを確認することが重要です。
風水が悪い
家を建てる際、風水の影響を重視する人は珍しくありません。風水は中国古代に起源を持つ思想で、土地の形状や周囲の環境などを総合的に分析し、運勢を判断する方法です。
実は、水路も風水において重要な要素の一つです。水の流れは「水龍」として象徴され、家作りに上手く取り入れることで、金運を高めるとされています。
特に、水が澄んでいて綺麗な水路は、「陽」のエネルギーが増し、運気が向上すると言われています。逆に、汚れた水を持つ水路は「陰」のエネルギーを強めるため、避けるべきとされています。
また、北、西、東に位置する水路は凶とされ、風水を意識する人々には敬遠される傾向にあります。
水路に面する土地を売却する際には、流れる水の状態や土地に対する位置（方角）も考慮すると良いでしょう。運気を高める要素がある場合、買い手にとって魅力的となり、売却につながる可能性があります。
水路に面した土地のメリット
水路に面した土地は、その特性から、周囲に建物がなく、良好な風通しと日当たりがよいメリットがあります。
風通しが良いことにより、夏場は涼しく過ごしやすく、また日当たりが良いことで、冬は暖かく、これらの条件は光熱費の節約にも繋がります。
さらに、水路沿いの土地は、隣接する建物がないため、隣人の視線をあまり気にせずに生活できるという利点もあります。
特に都市部では、家を建てると隣家が非常に近いため、隣人の目が気になることが多いですが、水路沿いの土地では、水路があることにより隣家との距離が自然と確保されます。
水路に面した土地を売却する方法
上記のように、水路に接した土地は建て替えができないなどのデメリットがあるため、もし手放そうと思っても、なかなか買い手が見つかりません。
この章では水路に面した土地でも問題なく売却できる以下の方法をご紹介します。
- 専門の不動産買取業者に相談する
- 自治体に水路の占有許可を取って売却する
専門の不動産買取業者に相談する
水路に面した土地の売却方法で最もおすすめなのが、問題を抱えた不動産に特化した専門の不動産買取業者に相談する方法です。
というのも、水路に面した土地は、一般の住宅地を取り扱う通常の不動産業者に相談しても、売れ残ってしまい低価格で取引する羽目になりがちです。
通常の不動産屋は、そのままの状態でも買い手の需要がある不動産の売却活動に長けているからです。
そこで、専門の不動産業者であれば、建て替えができなかったり、築年数が古いといった何かしらの問題を抱えた不動産でも活用するノウハウを有しています。
そのうえ、ノウハウを持った業者が直接、買主となるため、売れ残る心配などがありません。
複数の業者に無料で査定を依頼して、納得のいく金額を提示してもらえたら、売却の相談をしてみるといいでしょう。
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自治体に水路の占有許可を取って売却する
水路に面した土地が接道義務を満たしていなくても、その水路を管理する自治体から占用許可を得て、幅2メートル以上の橋を架設すれば、土地と道路をつなぐことが可能です。これにより、接道義務を満たし、通常の土地のように売却することができるようになります。
ただし、占用許可の申請には自治体との事前相談が不可欠です。その後、許可申請書を提出し、問題がなければ約1週間で許可が得られる手続きが一般的です。
しかし、この占用には料金が発生することがあります。さらに、橋を架設する際には数百万円の費用がかかることが多いです。この橋の建設コストを売却時に回収できないリスクも考慮する必要があります。購入者が見つからない場合、橋の建設費用が損失となる可能性があります。
手間や費用をかけずに接道義務を満たしていない水路に面した土地を売却したい場合は、専門の不動産買取業者の利用がおすすめです。
不動産買取業者は、買い取った物件をリフォームや再生して販売するノウハウを持っています。そのため、接道義務を満たしていない土地でも、数日から数週間の短期間で買い取ることが可能です。土地の売主が自治体への申請や橋の架設などの手続きを行う必要もありません。
水路に面した土地の評価方法
水路に橋がかかっている場合、無道路地に適用される補正は行われません。
奥行価格補正は、橋を含む全体の距離を基に計算されますが、不整形地の補正では、橋の部分を面積計算から除外します。
一方、水路に橋がない場合、無道路地としての評価が行われます。
無道路地の補正は、奥行価格補正を行った後の評価額に不整形地補正率を掛け合わせ、その結果から無道路地の補正額を差し引いて算出されます。
無道路地補正の上限は、不整形地補正後の評価額の40％の減額です。
無道路地の評価プロセスは以下の通りです。
まず、奥行価格補正後の評価額に不整形地補正率を乗じて不整形地補正後の評価額を求めます。
次に、この不整形地補正後の評価額から無道路地補正の額を差し引き、最終的な無道路地の評価額を算出します。
固定資産評価の計算例
水路に面した土地の固定資産税評価の具体例をお見せします。気になる方は参考にしてください。
＜基本条件＞
- 土地の面積：300平方メートル
- 地区の区分：普通住宅地区
- 橋の設置：あり（占用許可済み）
この例では、水路に橋が設置され、占用許可も得ているため、接道義務を満たす土地としての評価が行われます。
不整形地の補正は、橋の面積を除外して計算します。
奥行価格補正の計算方法：
（20メートル＋4メートル）＝24メートル（奥行の距離）
路線価：1平方メートルあたり200,000円
奥行価格補正率：0.97
計算結果：200,000円×0.97＝194,000円（1平方メートルあたり）
不整形地補正の計算：
- かげ地の割合を乗算：
（20メートル＋4メートル）×15メートル＝360平方メートル（想定される整形地）
（360平方メートル−300平方メートル）÷360平方メートル＝16.67％（かげ地の割合）
不整形地補正率：0.96 - 不整形地補正と奥行長大補正：
0.96（不整形地補正率）×0.90（間口狭小補正率）＝0.864（小数点第2位未満を切り捨てて0.86）
0.90（奥行長大補正率）×0.90（間口狭小補正率）＝0.81
比較結果：0.86＞0.81、よって0.81を適用
計算結果：194,000円×0.81＝157,140円
最終的な相続税評価額：157,140円×300平方メートル＝47,142,000円
水路に面した土地を購入する際に気を付ける点
中にはこれから土地の購入を検討しており、水路に面していることを気にかけている方もいるでしょう。
水路に面した土地を購入する際は、以下のポイントに気をつけてください。
- 建築基準を満たしているかどうか
- 軟弱地盤では無いか
建築基準を満たしているかどうか
都市計画区域内で家を建てる際には、建築基準法により、土地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上面する必要があります。
水路はこの条件の道路とは見なされないため、家が水路を挟んで道路に面している場合、橋を架けるか水路に蓋をすることで道路への接道を実現する必要があります。
ただし、水路に蓋をしたり橋を架けたりするには、自治体への水路占用許可申請が必要となり、これには相応の手間と費用が発生します。
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軟弱地盤ではないか
水路沿いの土地は、コンクリートで固められている場合でも、しばしば地盤が柔らかいことがあり、地盤沈下などの問題が生じやすい傾向にあります。
そのため、家を建てる際には、地盤の改良や補強作業が必要になることもあります。これは、土地自体の価格が安い場合でも、建築にかかる総コストが増加する要因となり得ます。
地盤調査を行うことは非常に重要です。また、周辺にすでに住宅が建っている場合には、その家の基礎に亀裂やひび割れがないか確認することも良いアプローチです。
まとめ：水路に面した土地は専門業者に相談しよう
水路に面した土地は、その特性から売却時に様々な懸念や不安が生じることがあります。このような土地は、建築基準法の接道義務を満たしていないことが多く、新たな建物の建設には制限がかかることがあります。土地の調査を行い、再建築の可否や地盤沈下のリスクを検討することが重要です。また、災害リスクの高さや風水に悪影響を及ぼす可能性もあります。
水路に接している土地は、通常の市場では売れにくいため、専門の不動産買取業者への売却が推奨されます。買取業者は、問題を抱えた不動産を迅速に買い取り、再生・販売するノウハウを持っています。自治体から水路占用許可を得て橋を架設することも一つの方法ですが、これにはコストと時間がかかります。
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