「再建築不可物件って安く買えてお得に運用できるのでは？」
「再建築不可物件でも他の不動産を共同担保にすればローンが使えるって聞いたけど本当？」
再建築不可を買うときは、基本的に通常の住宅ローンは使えません。もしどうしてもローンを組みたい場合は、別の不動産を共同担保にすることで融資を受けられる可能性があります。
しかし、結論からいうと共同担保ローンを利用して、再建築不可物件を購入することはおすすめできません。共同担保ローンは利用するにあたっての条件や注意点が多く、安易に手を出すと住む場所を失いかねません。
そこで今回の記事では、下記の3つのポイントをふまえ、なぜ再建築不可物件を共同担保ローンで購入すべきでないのかに迫ります。
- 再建築不可物件には住宅ローンが使えない理由
- 共同担保ローンのしくみ
- 共同担保ローンで融資を受けるリスク
本記事を読めば、共同担保の危険性とともに、一般の方は再建築不可物件に手を出さないほうがよい理由をおわかりいただけるでしょう。すでに再建築不可物件を所有してお困りの方にも有用な情報満載ですので、ぜひお読みいただければ幸いです。
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再建築不可物件は住宅ローンの融資を受けづらい
共同担保ローンについての解説の前に、まず再建築不可物件の購入と住宅ローンに関する前提条件を知っておきましょう。現行の建築基準法との不適合から建築にさまざまな制限が課せられる再建築不可物件は、購入の際は安価で手に入れられます。
しかし、再建築不可物件の購入時に住宅ローンを組むのは難しいでしょう。なぜなら、ハイリスク物件である再建築不可の住宅ローン審査は、非常にシビアだからです。一般的な金融機関の住宅ローンを再建築不可物件に使うのは、基本的にできないと考えておいてください。
なぜ再建築不可物件にローンが使えないのかを簡潔に説明すると、理由は主に以下の3つです。
- 再建築不可物件は不動産としての価値が低く、担保にならない
- 倒壊などのリスクが高く、債務者が棲家を失う危険性がある
- 国土交通省から各金融機関へ法令に適合しない不動産への融資をやめるよう通達がでている。
再建築不可物件は、担保価値の低さから、原則としてローンの担保にはなり得ません。担保価値とは、融資を受ける不動産に対する金融機関から見た評価です。
再建築ができない土地に建っている建物は、不動産としての使い勝手の悪さや老朽化による危険性をふまえ、担保価値が低く設定される傾向があります。担保価値の低い再建築不可物件を弁済手段にされたところで、ローンが返済できなくなった場合の補償としては頼りないことから、一般的な金融機関は融資に消極的だといえます。
また、再建築不可物件への借り入れは、融資を受ける不動産を買う側にとってもハイリスクです。ローンで購入した再建築不可物件にもし急な災害や非常事態の発生で被害が及んだ場合、建築基準法に適合していないため建築審査に通らず、大規模な修繕はできません。
もちろん再建築不可物件は取り壊した後に建て替えもできないので、家主には更地にするほか選択肢がないのです。もし再建築不可物件に居住していたのなら、新たに住む家を探さなくてはなりません。
そもそも、改正前の建築基準で建てられて現行法に準じていない「既存不適格物件」には、安易な融資を行わないよう国土交通省から通達が出ています。
そのため、金融機関としては再建築不可物件への住宅ローン審査を厳しくせざるを得ないのが実情です。よって、再建築不可物件への住宅ローンの審査時には、極めて高いコンプライアンスの壁が立ちはだかります。
特に、コンプライアンスを重視する大手の金融機関から住宅ローンを借りられる可能性は絶望的です。
再建築不可物件と住宅ローンに関しては、こちらの記事でくわしく説明していますので、ぜひご一読ください。
再建築不可物件でも共同担保ローンなら融資を受けられる
再建築不可物件は安いといっても、あくまで「不動産としては」安価というだけであり、一括で購入するには高価な買い物です。
住宅ローンが組めないと、買うのは難しい方も多いでしょう。しかし、再建築不可でも「共同担保ローン」なら利用できる可能性があります。共同担保とはどのようなものなのか、くわしくみていきましょう。
共同担保ローンとは
共同担保ローンとは、複数の不動産を担保に入れることで受けられる融資を指します。共同担保ローンの主な特徴は、以下の5点です。
- 融資が受けやすい
- 借入上限額が高い
- 低金利
- 自由度の高い返済期間設定
- 使途が限定されない
共同担保ローンでは、一般的な住宅ローンより担保が多いことから融資が受けやすくなります。また、ローンの弁済手段となる担保の数を増やすぶん、借り入れられる上限額を高く設定することも可能です。また、共同担保ローンは金利も低めであり、相場としては約3%〜4%です。
また、原則として住宅の新築や購入、リフォームなどの用途に限定される一般的な住宅ローンとは異なり、共同担保ローンでは借り入れた資金の使途に制限がありません。生活資金への補填や急にまとまったお金が必要になったときなど、さまざまな用途に活用できます。30年以上の長期的なローン期間を設定することも可能であり、返済計画が立てやすいでしょう。
共同担保ローンを組む際は、購入する物件の「共同担保目録」に担保とする不動産の情報が記載されます。
共同担保目録とは、不動産の構造に関する詳細や所有者などの情報が記載された資料である「登記事項証明書（登記簿謄本）」の一項目であり、共同担保に入っているすべての物件を記載する欄です。銀行などの抵当権者の名前が記載されており、原則としてローンの返済を終えるまで抹消されません。
別の不動産を共同担保に入れることで再建築不可の担保価値の低さを補える
本記事のはじめに前提として説明したとおり、再建築不可物件は担保価値が低すぎることから、一般的な住宅ローンの弁済手段として不十分です。
対して複数の不動産を弁済手段に加える共同担保なら、物件単独での担保価値の低さを補填できるため、再建築不可であってもローンを利用して購入できます。
といっても、一般の方にとって、そもそも「担保」というワード自体がよくわからない方もいるかもしれません。
担保とは、融資における債務不履行時の弁済手段です。金融機関が融資を判断する際には、何の保証もなく貸し付けるのはリスクが高すぎるため、年収や資産状況など、あらゆる角度から慎重に審査します。
信用できないと判断されると融資を断られてしまうので、借りる額に相応の信用性があることを、何らかの手段で証明しなくてはなりません。
証明手段の一つが、不動産を担保に入れることです。融資を受ける際、債務者（借りる側）が債権者（貸す側）に担保を差し出すことで、信用性を高められます。
融資額を当初の予定どおり現金で返してもらえなくても、担保物件を売り払うことで得られる売却益で代替できるからです。要するに、担保は「借金があらかじめ決めていたとおりに返せないときの埋め合わせ＝抵当権」という意味合いを持ちます。
一般的な住宅ローンでは、1回の融資につき、1件の不動産を担保に入れます。本人名義のほか、場合によっては他人名義の不動産を担保に入れることも可能です。多くの場合、購入予定の不動産そのものが担保として設定されます。
しかし、再建築不可物件のように担保に入れる不動産の価値が低いと、融資額によっては担保の資産額が下回るおそれがあるため、いざというときの弁済として足りません。
金融機関としては債権を確実に回収できないようなリスクはおかせないことから、価値の低い再建築不可物件を購入する際には、一般的な担保ローンが使えなくなります。
そこで登場するのが共同担保ローンです。再建築不可物件単独では賄えない弁済額の不足分を、別の物件との共同抵当で補えます。専門用語では「担保の補完」といい、弁済手段を分散することでローンが受けやすくなるのです。
共同担保ローンを用いて再建築不可物件を購入する注意点
ここまでの解説だけだと、共同担保ローンは便利なしくみに思えるでしょう。特に、一般的な住宅ローンが組めない再建築不可物件でも、共同担保ローンを使えば融資を受けられる点は非常に魅力的です。しかし、共同担保ローンには見落としてはならない重大な次の4つのリスクが存在します。
- 担保にした複数の物件は単独で売却できない
- 自宅を共同担保に入れると万が一の際に住む場所を失う
- 一度担保設定すると外すのが難しい
- 金融機関によって共同担保に出来る物件の地域に制限がある
リスクを知らないまま安易に共同担保ローンを組んで再建築不可物件を購入してしまうと、激しく後悔する羽目になるかもしれません。共同担保ローンを組む際は、良い面と悪い面の両方を正しく把握し、計画的に利用しましょう。
担保にした複数の物件は単独で売却できない
担保に入れたすべての不動産は、基本的に一蓮托生となり、単独では売却できなくなると考えておいてください。抵当権を譲り渡している不動産は、売却する際、権利者となるローンを借りた金融機関の同意が必要だからです。
抵当権者に不動産の売却を認めてもらうためには、競売にかけるよりも大きな利点が得られることをアピールしなければなりません。
共同担保ローンを利用する時点では担保とする物件を手放す予定はまったく考えていなかったとしても、将来的に事情が変わる可能性は十分にあり得ます。深く考えずに共同担保ローンを組み、不動産の運用上に支障がでることがないよう注意してください。
自宅を共同担保に入れると万が一の際に住む場所を失う
担保とは、有り体にいえば「借金のカタに入れる」ことです。よって、もし借りているお金を返せないときは、担保に入れている不動産は差し押さえられます。
現在住んでいる家しか不動産がなく、担保に設定した場合、万が一債務不履行となった際には住処を失うことになるでしょう。取り上げられた不動産は競売にかけられたり、再利用されたりするため、取り戻すのは非常に困難です。
一度担保設定すると外すのが難しい
ひとたび共同担保に設定したら、その後に外そうと思っても簡単にはいきません。上述のとおり、共同担保から外せるようになるのは、ほとんどの場合、債務の返済が完了したときです。
金融機関からしてみれば、回収し終えていない融資が残っている不動産の抵当権を失うのはデメリットでしかないため、積極的に外してくれるわけがありません。
返済が終わっていないローンから共同担保を外すためには、ある程度ローンを返済してから金融機関に相談するか、別の担保物件を代わりに差し出すほかないでしょう。
金融機関によって共同担保に出来る物件の地域に制限がある
共同担保ローンを利用する際は、それぞれの不動産の建っている位置関係に気をつけてください。
金融機関によっては対応エリアを定めている場合があり、購入予定の物件とは別の地域に建っている不動産は担保にできないかもしれません。
特に、地域に根ざした地方銀行や信用金庫などの金融機関は、対応可能なエリアが限定的な傾向です。
また、対応エリア内だとしても、過疎地域などに建っている物件は例外としているケースもあります。共同担保ローンを検討する際は、事前に当該金融機関の対応エリアを確認しておくほうがよいでしょう。
ローンが組めない場合は現金一括での購入だが、オススメはしない
再建築不可物件でも共同担保などを活用すればローンを組めますが、債務者に課せられるリスクが大きすぎるため、あまり推奨できる方法ではありません。
よって、再建築不可物件を購入する場合は、現金一括での支払いが原則となります。
再建築不可だと買い手がつきづらいことから、比較的安価で購入できるとはいえ、数百万円〜数千万円単位の現金を一括で用意できるほど資金力のある方はさほど多くはないでしょう。
仮に現金一括支払いで購入できたとしても、再建築不可物件を一般の方が活用するのは極めて困難だといえます。
老朽化が進んでいるケースが多い再建築不可物件は、維持するためにこまめな管理が必要です。再建築不可の土地内にある建物が倒壊したり激しく損傷したりしたときは、建て替えができないことから、多くの場合その土地を離れるほかなくなります。
物件さえ残っていれば賃貸住宅として収益化する術もありますが、ひとたび建物がなくなってしまえばそれもできません。活用が極めて難しい土地や物件を欲しがる人が多いわけもなく、売却も難しいでしょう。
以上のことをふまえると、基本的に、一般の方は再建築不可物件を買うべきではありません。
「手軽に安く手に入れられて収益化がねらえる」という謳い文句を聞き、再建築不可物件の運用に興味を持つ方は数多くいらっしゃいます。
しかし、再建築不可の不動産運用は一般的な建物にも増して専門的な知識と特別なテクニックが必要であり、現実にはそううまくいくものではありません。不用意に再建築不可物件に手を出すと、活用できずに収益を得られないばかりか、維持・管理費や税金などの負担にあえぐことになるかもしれません。
そうはいっても、現在すでに再建築不可物件を所有している方は困ってしまいますよね。
リスクが多い再建築不可物件を相続したものの、扱いあぐねてできる限り早く手放したいと思っている方も多いのではないでしょうか。
しかし、仲介や一般的な不動産屋に売ろうとしても断られるか、よくても安く買い叩かれるのが関の山です。
とはいえ、再建築不可物件は安く売るしかないと諦めるのはまだ早いかもしれません。再建築不可物件でも、高く買い取ってくれる不動産業者は存在しています。
なお当サイトがおすすめする「訳あり物件買取プロ」では、再建築不可物件を買い取る専門業者です。どんな物件でも、高く・早く買い取ります。全国どこでも無料査定に伺いますので、年中無休のお問い合わせフォームまたはお電話から、ぜひ一度ご連絡ください。
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まとめ
再建築不可は、基本的に住宅ローンが使えません。例外的に、共同担保にできれば融資を受けられますが、債務者にとってハイリスクです。現金一括で購入したところで、活用が難しく、まともな額での売却も見込めません。リスクを負ってまで手に入れる価値が再建築不可物件にあるとは言い難く、基本的には手を出さないほうがよいでしょう。
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